수원지방법원 2024타경41562. 양평군 단월면 덕수리 454-3 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나 감정 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 300㎡의 대지이고 감정평가상 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 90,845,000원으로 감정가의 70% 수준이며 한 차례 유찰된 상태입니다.
권리의 기준점은 2013년 6월 21일 설정된 의정부서부새마을금고 근저당 84,500,000원입니다. 이후 김병호 근저당 80,000,000원, 신용보증기금 가압류 44,327,505원, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41562 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 단월면 덕수리 454-3 · 경기도 양평군 단월면 덕수터길 23 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 300㎡ · 계획관리지역 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 외벽 사이딩판넬 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 최정욱 |
| 감정가 / 최저가 | 129,779,000원 / 90,845,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 66,662,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자 최정욱은 2013년 6월 21일 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 의정부서부새마을금고 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 2022년 김병호 근저당, 2024년 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 이애헌 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이애헌 | 2014.11.26 | 미상 | 2025.02.05 신청 | 대항력 없음 | 미상 |
실제 확인된 점유자는 1명입니다. 이애헌의 전입일은 2014년 11월 26일로, 말소기준일인 2013년 6월 21일보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 2025년 2월 5일 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 보지는 않습니다.
③ 가격 — 30% 내려왔지만 시세 판단 자료는 없다
감정가는 129,779,000원, 현재 최저매각가는 90,845,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 금액 자체는 38,934,000원 낮아졌습니다. 그러나 이 물건에 대해 비교할 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않으므로, “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
특히 감정 이용상태가 단독주택이고 주변이 농촌마을·농경지·임야가 혼재된 지역이라는 점을 감안하면, 동일 입지·토지면적·건물 상태를 갖춘 비교사례를 직접 확인해 입찰가 상한을 잡는 과정이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,845,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,035,210원 |
| 1. 근저당 · 의정부서부새마을금고 | 84,500,000원 | 84,500,000원 |
| 2. 근저당 · 김병호 | 80,000,000원 | 4,309,790원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 44,327,505원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 208,827,505원 중 88,809,790원이 배당되고, 120,017,715원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰과 인수액은 별개
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 90,845,000원 | 120,017,715원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 63,591,499원 | 146,780,653원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 44,514,049원 | 165,514,709원 | 0원 |
현재 회차에서는 의정부서부새마을금고에 84,500,000원이 배당되는 것으로 계산돼 신청채권 66,662,690원을 충족합니다. 그러나 2회 유찰 시 배당액은 62,046,852원, 3회 유찰 시 43,312,796원으로 줄어 신청채권을 모두 충족하지 못합니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 회수 문제이지, 현재 계산상 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕수2리마을회관 남측 인근이며 농촌마을·농경지·임야가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 서측 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으나, 운행빈도 등을 고려한 대중교통 편의는 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 대지 300㎡, 계획관리지역, 단독 이용, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 119,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·하수처리구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각범위. 토지와 함께 일괄매각되며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래사례를 직접 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 이애헌은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 배당 및 명도 관계를 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시된 반면 감정 이용상태는 단독주택입니다. 현황과 공부를 직접 대조하는 것이 필요합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황·면적·이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 외 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 규제를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013년 의정부서부새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 이애헌도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 현황 확인입니다. 한 차례 유찰돼 최저가는 90,845,000원까지 내려왔지만 이를 비교할 실거래 시세 자료가 없고, 사건 용도와 감정 이용상태의 표현에도 차이가 있습니다. 농촌지역 단독주택·토지 성격과 제시외 건물 포함 조건까지 함께 확인해 실제 시장가를 먼저 잡은 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단.
