수원지방법원 2025타경25. 이천시 부발읍 죽당리 미라지움 401동 302호 다세대주택입니다. 감정가는 244,000,000원이고 한 번 유찰돼 현재 최저가는 170,800,000원입니다. 그런데 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 박주한의 임차보증금 215,000,000원입니다. 박주한은 2022.11.21. 확정일자를 받고 2022.12.26. 전입·점유를 시작했으며, 말소기준인 2025.01.31. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형입니다.

현재 최저가 170,800,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,191,200원을 먼저 공제한 뒤 박주한에게 167,608,800원이 배당되고, 남은 47,391,200원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 현재 실질취득은 218,191,200원입니다. 최저가만 최근 12개월 평균과 비교하면 78.9%로 싸 보이지만, 이 사건에서는 그 비교가 의미가 없습니다. 실제 비교 기준은 실질취득액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가가 내려가도 보증금 부담은 남는다

2022년에 설정됐던 군포새마을금고 근저당과 주식회사하모니자산관리대부 근저당, 관련 질권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 선순위 권리는 박주한의 주택임차권입니다. 임차권등기는 2024.12.23. 이뤄졌지만 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유는 2022.12.26.이고 확정일자는 2022.11.21.입니다. 2025.01.31. 강제경매개시결정보다 앞서므로 배당에서 보증금이 모두 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.

실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 박주한은 임차권자이면서 2026.03.13. 개시된 2026타경112 강제경매의 채권자로도 등장합니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로, 임대차계약서·보증금 지급내역과 점유관계는 입찰 전 원본으로 확인할 필요가 있습니다. 확인 전에는 현재 기재된 215,000,000원 보증금과 인수 구조를 그대로 반영하는 것이 안전합니다.

② 핵심 계산 — 유찰돼도 실질취득은 거의 안 내려간다

이 사건은 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인 미배당액이 커지는 구조입니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 계산을 그대로 적용하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균과 비슷하고, 최신 거래보다 높다

미라지움(403동~506동) 비교군은 96세대이고, 목표 면적은 59.99㎡입니다. 최근 12개월 거래 8건의 평균은 216,527,500원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래보다 17.0% 높은 추세지만, 가장 최신인 2026.08 거래는 145,000,000원입니다.

현재 실질취득 218,191,200원은 최근 12개월 평균 216,527,500원의 100.8%입니다. 즉 현재 회차에서 시세 할인이라고 부를 만한 여유가 없습니다. 더구나 최신 거래 145,000,000원과 비교하면 실질취득이 73,191,200원 높습니다. 최근 평균 자체는 상승 추세지만 가장 최근 한 건이 크게 낮아진 만큼, 단순 평균만 보고 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)

박주한 보증금 215,000,000원 중 167,608,800원이 배당되고, 부족분 47,391,200원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 부발읍 무촌리 이천시종합운동장 남동측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지·공장·창고 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지 내 차량주차가 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 다세대주택이며 건축물현황도상 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등으로 구성됩니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 167,200원/㎡입니다.
• 거래표본. 미라지움(403동~506동) 96세대, 최근 비교 거래는 145,000,000원부터 303,620,000원까지 편차가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 170,800,000원 낙찰 시 47,391,200원 인수를 더한 218,191,200원이 기준입니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 실질취득 217,473,840원, 3회 유찰 시 216,906,456원으로 총부담이 거의 줄지 않습니다.
• 임대차 실체 확인. 박주한의 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계와 2026타경112 채권자 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 최신 거래 확인. 최근 12개월 평균은 216,527,500원이지만 최신 2026.08 거래는 145,000,000원입니다. 평균 하나만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
• 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 임대관계가 미상으로 조사됐고 설비 세부사항도 별도 확인이 필요하므로 점유·관리상태·설비를 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.708억에 낙찰받아도 1.708억짜리가 아니다”

이 물건의 숫자만 보면 감정가 244,000,000원에서 한 번 유찰된 170,800,000원이 눈에 먼저 들어옵니다. 하지만 실제 권리구조는 반대입니다. 선순위 대항력 임차인 박주한의 보증금 215,000,000원이 존재하고, 현재 배당으로 해결되지 않는 47,391,200원은 매수인이 이어받습니다. 그래서 현재 실질취득은 218,191,200원으로 최근 12개월 평균 216,527,500원보다 높습니다.

2회, 3회 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 217,473,840원, 216,906,456원 수준에 머뭅니다. 즉 이 물건은 유찰이 가격 메리트를 만들어 주는 구조가 아닙니다. 최근 거래 추세 지표는 +17.0%지만 최신 거래가 145,000,000원까지 내려온 점도 함께 봐야 합니다. 결론은 최저가는 할인, 실질취득은 시세권입니다. 임대차 실체와 배당·인수 구조를 원본으로 확인하기 전에는 낮은 최저가만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.