수원지방법원 2025타경285. 이천시 중리동 코아루페라즈오피스텔 14층 1403호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 194,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 135,800,000원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 30% 낮아진 최저가가 아니라 2019년 11월 20일 설정된 홍영희의 전세권 170,000,000원입니다.
말소기준은 2021년 7월 14일 주식회사스카이블루에셋 근저당권 66,000,000원입니다. 홍영희 전세권은 이보다 약 1년 8개월 앞서 설정됐고, 권리판정상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 반면 예상배당에서는 홍영희 전세권에 현재 매각대금 중 133,098,800원을 배당하고 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 따라서 현재 자료만으로 인수 0원을 확정하는 것은 위험하며, 입찰 전 매각물건명세서와 전세권의 소멸 조건을 반드시 원본 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경285 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 중리천로 126-8, 14층1403호 (중리동,코아루페라즈오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지하6층, 지상20층 건물 내 14층 1403호 |
| 소유자 | 표경숙 · 거래가액 211,580,000원 |
| 사용승인 | 2018.08.17 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 135,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 먼저다
등기 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 홍영희 전세권 170,000,000원입니다. 2019.11.20 설정되어 2021.07.14 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 등기 권리판정에는 이 전세권이 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 이후의 주식회사스카이블루에셋 근저당, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임대관계는 미상입니다. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 임대관계를 확인하지 못했습니다. 또한 등기부에는 이 호실이 『민간임대주택에 관한 특별법』에 따른 민간임대주택으로 부기등기되어 있습니다. 따라서 등기상 전세권뿐 아니라 실제 점유관계도 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 30% 유찰보다 권리 확인이 우선
감정가 194,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 135,800,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 95,060,000원, 그 다음은 66,541,999원까지 내려갑니다. 그러나 동일 물건의 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
더 중요한 문제는 가격 하락과 함께 홍영희 전세권의 미배당액도 커진다는 점입니다. 현재 회차 계산상 전체 채권 236,000,000원 가운데 133,098,800원만 배당돼 102,901,200원이 미배당입니다. 2회 유찰 시 미배당은 143,051,080원, 3회 유찰 시 171,055,757원으로 증가합니다. 선순위 전세권이 실제로 매수인에게 남는 구조라면 최저가 하락만으로 투자 매력이 커진다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,701,200원 |
| 2. 전세권 · 홍영희 | 170,000,000원 | 133,098,800원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사스카이블루에셋 | 66,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 236,000,000원 중 133,098,800원이 배당되고 102,901,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 등기 권리판정의 선순위 전세권 인수 표시와 배당 계산의 매수인 인수 0원 결과가 충돌하므로, 배당표만으로 최종 인수액을 단정하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 1403호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 이천터미널(고속·시외버스) 남동측 인근으로, 단독주택·공동주택과 상업·업무용 부동산, 각급 학교 및 관공서가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 고속·시외버스 정류장이 있으며, 남서측 인근으로 지방도 제70호선이 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하6층·지상20층 건물로 2018.08.17 사용승인됐으며, 승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러·옥내소화전·급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 토지는 평지입니다. 동측으로 폭 약 30~33M 도로, 남측으로 폭 약 8M 도로에 접합니다. 공시지가는 2,185,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 임대 관련. 민간임대주택 부기등기가 있고, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 홍영희 전세권 170,000,000원의 매각 후 존속·소멸 여부를 매각물건명세서와 경매신청 근거를 통해 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수판정 불일치 확인. 배당 계산은 매수인 인수를 0원으로 보지만 등기 권리판정은 홍영희 전세권을 매수인 인수로 표시합니다. 어느 쪽이 실제 매각조건과 일치하는지 확인이 필수입니다.
- 점유관계 확인. 감정평가 당시 임대관계가 확인되지 않았습니다. 현재 점유자와 점유권원을 현황조사·전입·사업자등록 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 등기부상 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 부기등기가 있으므로 매각 이후 효력과 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 95,060,000원, 3회 유찰 시 66,541,999원이지만 동시에 미배당액도 각각 143,051,080원, 171,055,757원으로 커집니다.
맺으며 — “최저가보다 선순위 권리부터”
이 물건은 감정가 194,000,000원에서 한 번 유찰돼 135,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 핵심은 30%의 할인율이 아닙니다. 홍영희의 170,000,000원 전세권이 2021년 말소기준 근저당보다 앞선다는 사실입니다. 등기 권리판정은 이 전세권을 매수인 인수로 표시하는 반면, 현재 배당 계산은 홍영희에게 133,098,800원을 배당하고 매수인 인수를 0원으로 산정합니다.
따라서 현재 단계의 결론은 단순합니다. ‘인수 0원’이라는 전제에서 입찰가를 산정하면 안 됩니다. 실거래 비교 자료도 없어 가격 메리트를 확인할 수 없고, 임대관계 역시 미상입니다. 선순위 전세권의 실제 매각 소멸 여부와 점유관계가 원본 서류에서 확인될 때까지는 가격보다 권리 확인이 우선인 물건입니다.