수원지방법원 2025타경285. 경기도 이천시 중리동 코아루페라즈오피스텔 제14층 제1403호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있으나, 감정평가 당시 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 지하 6층·지상 20층 건물로 2018년 8월 17일 사용승인됐습니다. 소유자 표경숙은 2018년 11월 23일 거래가액 211,580,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 최저매각가는 95,060,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가의 49% 수준으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 전세권의 처리입니다. 등기에는 2019년 11월 20일 설정된 홍영희의 전세권이 남아 있으며, 같은 홍영희가 임의경매를 신청했습니다. 경매신청과 배당에 따라 그 전세권이 소멸하는지, 아니면 매수인에게 인수되는 권리가 있는지 법원의 원본 서류를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경285 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 중리천로 126-8, 14층 1403호 (중리동, 코아루페라즈오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 표기 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층, 지상 20층 중 14층 · 2018.08.17 사용승인 |
| 소유자 | 표경숙 (2018.11.23 소유권이전 · 거래가액 211,580,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 95,060,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍영희 / 170,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.14 주식회사스카이블루에셋 근저당권 · 채권최고액 66,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 2019.11.20 홍영희 · 전세금 170,000,000원 |
| 민간임대주택 | 2022.12.07 민간임대주택 부기등기 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
이 전세권은 말소기준인 2021.07.14 근저당권보다 앞섭니다. 등기상 선순위 전세권으로 남아 있다는 점은 분명하지만, 전세권자인 홍영희가 직접 경매를 신청하고 예상배당에도 포함되어 있다는 점이 중요합니다. 전세권자의 배당요구 또는 경매신청에 따른 소멸 여부는 일반적인 선순위 권리 인수 판단과 구분해 확인해야 합니다.
매수인 인수 0원도, 전세금 전액 인수도 원본 확인 없이 확정해서는 안 됩니다.
반면 을구 4번 주식회사스카이블루에셋 근저당권은 말소기준권리이며 매각으로 소멸하는 권리입니다. 근저당권 채권최고액은 66,000,000원으로, 현 회차의 예상배당액은 0원입니다. 미배당이 발생해도 해당 근저당권의 채무를 매수인에게 그대로 인수시키는 구조는 아닙니다.
국민건강보험공단의 기존 압류와 충북신용보증재단 가압류는 이미 말소됐습니다. 이천시의 압류도 각각 해제에 따른 말소등기가 이루어졌습니다. 남아 있는 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 점유·전세권·민간임대주택 검토
현재 확인되는 임차인 명단은 없지만, 실제 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다. 감정평가 당시 현장조사에서는 이해관계인을 만나지 못해 임대관계를 확인하지 못했습니다. 따라서 점유자의 존재, 전입신고, 확정일자, 임대차보증금과 대항력은 별도 조사가 필요합니다.
| 검토 대상 | 권리 상태 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 홍영희 전세권 | 2019.11.20 설정 · 170,000,000원 | 선순위 · 소멸/인수 확인 필수 |
| 과거 여정희 전세권 | 2018.11.23 설정 · 2019.11.20 말소 | 이미 말소 |
| 실제 점유자 | 임대관계 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 민간임대주택 부기등기 | 2022.12.07 등기 | 등록·의무 승계 여부 확인 |
③ 예상배당표 (매각가 95,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,111,080원 |
| 1. 전세권 · 홍영희 | 170,000,000원 | 92,948,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사스카이블루에셋 | 66,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 236,000,000원 | 143,051,080원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액 전체가 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.
현 회차 추정에서는 매각대금 95,060,000원 중 집행비용 2,111,080원을 제외한 92,948,920원을 홍영희 전세권에 배당합니다. 따라서 전세금 170,000,000원과 비교하면 77,051,080원이 미배당됩니다. 별도로 스카이블루에셋 근저당권 66,000,000원도 전액 미배당되어, 채권자 미배당 합계는 143,051,080원입니다.
다만 홍영희가 직접 경매를 신청하고 배당받는 구조이므로, 실제로 전세권이 매각으로 소멸한다면 이 미배당액을 매수인이 인수한다고 계산해서는 안 됩니다. 전세권 소멸 여부와 미배당액 부담 여부를 법원에서 확인하기 전까지 위 금액은 확정 취득원가가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 끝이 아니다
| 회차 | 최저가 | 전세권 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 (49%) | 95,060,000원 | 92,948,920원 | 143,051,080원 |
| 3회 유찰 (34%) | 66,541,999원 | 64,944,243원 | 171,055,757원 |
| 4회 유찰 (24%) | 46,579,399원 | 45,340,970원 | 190,659,030원 |
만약 각 회차마다 전세권 미배당액이 매수인에게 인수되는 것으로 확정된다면, 예상 실질취득 부담은 다음과 같습니다.
| 회차 | 전세금 미배당 | 인수 가정 실질취득 |
|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 77,051,080원 | 172,111,080원 |
| 3회 유찰 시 | 105,055,757원 | 171,597,756원 |
| 4회 유찰 시 | 124,659,030원 | 171,238,429원 |
위 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 전세금 미배당액을 합산한 조건부 계산입니다. 전세권이 매각으로 소멸하는 경우에는 적용되지 않습니다. 취득세·명도비·관리비 등 추가 비용도 포함하지 않았습니다.
반대로 전세권 소멸이 확인되고 별도의 인수 권리도 없다면 이 부담 계산은 달라집니다. 그때에도 실제 거래시세를 확인해야 저가 낙찰 여부를 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천터미널(고속·시외버스) 남동측 인근에 위치합니다. 주변에 단독주택, 공동주택, 상업·업무시설, 학교 및 관공서가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 고속·시외버스 정류장이 있습니다. 남서측으로 지방도 제70호선이 통과하여 교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 2018.08.17 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 급배수 및 개별 난방기구 등이 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역으로 대로2류 및 소로2류에 접합니다. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 및 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 근린시설 표기와 실제 이용상태가 다르므로 건축물대장상 용도, 사용 가능 범위 및 금융 취급 조건을 확인해야 합니다.
- 환금성. 이천터미널 인근의 상업·주거 혼재 입지이지만, 실거래 비교자료가 확인되지 않아 적정 매매가격과 환금성을 정량 평가하기 어렵습니다. 동일 건물의 유사 호실 거래와 임대수요 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 처리. 을구 3번 홍영희 전세권이 매각으로 소멸하는지 반드시 확인해야 합니다. 경매신청의 집행권원, 배당요구 여부 및 법원의 매각조건을 함께 검토해야 합니다.
- 미배당액 부담 여부. 예상 미배당 전세금 77,051,080원을 매수인이 부담하는지 확인해야 합니다. 배당 부족이 있다는 사실만으로 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등록. 등기상 민간임대주택 부기등기가 존재합니다. 등록 상태, 임대의무기간 및 매수 후 의무 승계 여부를 관련 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자, 임대차계약, 전입신고·확정일자 및 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용 상태를 건축물대장과 대조하고 대출·세금·사용 제한을 검토해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 감정가 194,000,000원과 최저가 95,060,000원만으로는 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다. 동일 건물 및 인근 유사 물건의 최근 실거래가와 실제 임대수익을 확인해야 합니다.
- 체납금 및 추가 비용. 관리비, 공용부분 체납, 당해세, 취득세, 명도비 등 매각대금 이외의 부담을 확인해야 합니다.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서의 매각으로 소멸하지 않는 권리, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 기록을 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰보다 선순위 권리 확인이 먼저”
이천 코아루페라즈오피스텔 1403호는 감정가 194,000,000원 대비 최저가 95,060,000원으로 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건입니다. 하지만 홍영희의 전세권 170,000,000원이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 예상배당만으로는 전세금 전액을 충당하지 못합니다.
더 중요한 것은 홍영희가 이 사건의 경매신청채권자라는 점입니다. 경매신청과 배당으로 전세권이 소멸하는지 여부가 결정돼야 매수인의 인수 부담을 판단할 수 있습니다. 미배당 전세금 인수가 발생하는 경우의 조건부 실질취득액은 약 172,111,080원입니다. 다만 전세권이 소멸한다면 이 계산을 실제 인수액으로 적용해서는 안 됩니다.
두 차례 유찰된 가격이라는 점만으로 저가 매수 기회라고 판단할 수 없으며, 최근 실거래 비교와 실제 점유관계도 확인되지 않았습니다. 민간임대주택 등록과 근린시설·오피스텔 용도 문제까지 검토해야 합니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 이 물건의 핵심은 낙찰가 할인율이 아니라 전세권의 법률상 처리와 실제 취득원가입니다.