수원지방법원 2025타경452. 경기도 여주시 점동면 처리 127의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 1층 공장, 2층 공장·사무실·식당·화장실, 3층 기숙사로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사누리이고, 2023.06.08 설정된 주식회사하나은행 근저당 180,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 기술보증기금 근저당과 근로복지공단·중소기업중앙회·중소기업은행의 가압류, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리관계보다 더 중요한 부분은 현황입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 되어 있고, 목록 2의 공장은 운영이 중단된 상태로 기재돼 있습니다. 또한 목록 2는 공부상 알씨조 스라브지붕이나 현황은 일반철골구조 판넬지붕으로 적혀 있어, 입찰 전 실제 건물 구조와 매각 포함 범위를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경452 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 점동면 처리 127 · 경기도 여주시 점동면 처리2길 61 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 공장 · 2층 공장, 사무실, 식당, 화장실 · 3층 기숙사 |
| 토지 | 공장용지 · 1,278.0㎡ · 생산관리지역 · 보전관리지역 |
| 소유자 | 주식회사누리 |
| 감정가 / 최저가 | 373,263,250원 / 261,284,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 152,172,732원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.06.08 주식회사하나은행 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 2024.10.04 기술보증기금 근저당 273,000,000원, 2025년 근로복지공단·중소기업중앙회·중소기업은행의 가압류와 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 70% 숫자만 보고 판단하면 안 된다
감정가는 373,263,250원, 현재 최저매각가는 261,284,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 회차입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 261,284,000원 | 256,826,024원 | 338,852,801원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 182,898,800원 | 179,538,217원 | 416,140,608원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 128,029,159원 | 125,436,751원 | 470,242,074원 |
유찰이 거듭되면 매각가는 내려가지만 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 다만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있어, 미배당 증가 자체가 곧 매수인의 금전 승계로 이어지는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,457,976원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당 · 기술보증기금 | 273,000,000원 | 76,826,024원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 6,864,620원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업중앙회 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 85,814,205원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 595,678,825원 중 채권자 예상배당은 256,826,024원, 미배당은 338,852,801원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 여주시 점동면 처리 ‘두보식품 여주공장’ 남서측 인근이며, 전·답·단독주택·소규모 공장·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물 이용. 1층 공장, 2층 공장·사무실·식당·화장실, 3층 기숙사입니다. 사용승인일은 1993.11.27입니다.
- 토지. 공장용지 1,278.0㎡, 완경사·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 138,200원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역, 보전관리지역, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 현황 차이. 매각물건명세서에는 목록 2가 공부상 알씨조 스라브지붕이나 현황은 일반철골구조 판넬지붕으로 기재돼 있습니다.
- 운영상태. 목록 2의 공장은 현황상 운영이 중단된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 사용관계와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물의 포함 범위를 매각 관련 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 건물 구조. 공부상 구조와 현황 구조 차이가 기재되어 있으므로 실제 구조·면적·이용상태를 확인하세요.
- 공장 상태. 운영이 중단된 상태이므로 내부 시설·설비·급배수시설 등의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 생산관리지역·보전관리지역 및 배출시설설치제한지역·자연보전권역·가축사육제한구역의 적용 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가 261,284,000원의 시장 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.08 하나은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 권리가 정리된다는 사실만으로 입찰 난도가 낮다고 볼 수는 없습니다. 공장 운영이 중단되어 있고 임대관계는 미상이며, 공부상 구조와 현황 구조의 차이도 기재돼 있습니다. 더욱이 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 근거도 부족합니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 현황 확인과 가격 검증입니다.
