수원지방법원 2025타경526. 경기도 양평군 양서면 양수리 567, 훼미리아파트 가동 4층 405호입니다. 감정평가상 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층 아파트로 이용되고 있으며, 소유자는 민경환입니다. 채권자 김정민의 신청에 따른 강제경매이고, 매각기일은 2026.10.28입니다.
이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 임차인 전수자의 보증금 인수 가능성과 말소기준권리의 확정입니다. 전입일은 2012.11.26으로 산정상 기준일인 2023.08.08보다 앞섭니다. 따라서 임차보증금이 낙찰가와 별도로 매수인에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
또한 을구에는 1992년 한국주택은행 근저당권의 말소 표시와 2015년 국민은행으로의 근저당권 이전 기재가 함께 나타납니다. 이 권리의 현재 존속 여부는 임차인의 대항력과 말소기준 판단에 영향을 줄 수 있으므로 원본 등기사항전부증명서 대조가 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 양수리 567 훼미리아파트 가동 4층 405호 도로명주소: 경기도 양평군 양서면 양수로152번길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방 3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2, 발코니 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 구조 · 스라브지붕 5층 건물 중 4층 405호 |
| 소유자 | 민경환 (1995.10.10 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 147,000,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 49% · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구액 | 김정민 / 117,559,420원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 임차인과 근저당의 선후관계가 핵심
산정상 말소기준권리는 2023.08.08 접수된 김정민의 가압류입니다. 이 기준을 전제로 보면 전수자의 전입일은 그보다 앞섭니다. 그러나 전입신고 사실만으로 실제 점유, 보증금, 확정일자와 우선변제 범위까지 확정할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인되기 전에는 인수액을 계산할 수 없다
확인되는 임차인 관련 인물은 전수자 1명입니다. 전입일은 2012.11.26이며 2025.05.15 배당요구를 접수했습니다. 보증금과 월세, 확정일자는 확인되지 않으므로 배당 가능액과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전수자 | 2012.11.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 2025.05.15 요구 있음 |
가능·미상 | 확인 필요 | 인수 위험 확인 |
③ 가격·회차별 미배당 — 감정가 대비 비율과 시세는 다르다
현재 최저매각가는 감정가 300,000,000원의 49%인 147,000,000원입니다. 하지만 이 사건에 대해 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 실제 시장가격과의 차이를 계산할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 가정 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 147,000,000원 | 49% | 73,417,420원 |
| 3회 유찰 시 | 102,900,000원 | 34% | 116,900,020원 |
| 4회 유찰 시 | 72,030,000원 | 24% | 147,225,960원 |
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,858,000원 |
| 1. 갑구 24번 가압류 · 김정민 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 갑구 25번 경매채권 · 김정민 | 117,559,420원 | 44,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액은 2,858,000원이고, 채권자에게 배당되는 금액은 합계 144,142,000원입니다. 자료상 채권 합계 217,559,420원에서 73,417,420원이 미배당으로 남습니다. 이 계산에는 임차인의 보증금에 따른 배당이나 인수 가능액이 확정적으로 반영되어 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 양서파출소 북서측 인근입니다. 저층 공동주택과 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 면소재지 주변 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 위생 및 급배수설비, 도시가스, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 자연보전권역·홍수관리구역·수질보전특별대책지역·가축사육제한구역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다. 개별 토지의 적용 범위와 실제 행위 제한은 해당 공부 및 관계 기관을 통해 확인해야 합니다.
- 공시지가. 960,400원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가만으로 해당 호수의 거래가나 경매 적정가를 직접 산정할 수는 없습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 매각 후 환금성과 적정 시세를 수치로 판단하기 어렵습니다. 임차인 인수 위험까지 고려한 총취득원가를 먼저 산정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 전수자의 실제 보증금·월세·확정일자와 현재 점유 여부를 확인하세요. 배당요구 사실만으로 인수액이 확정되지는 않습니다.
- 말소기준권리 재검증. 1992년 한국주택은행 근저당권의 말소 표시와 2015년 국민은행 이전 기재를 원본 등기부에서 대조하세요. 현재 존속 여부를 확인하기 전에는 2023.08.08 가압류를 최종 기준권리로 단정하지 마세요.
- 실질취득가 계산. 낙찰가에 더해질 수 있는 미배당 임차보증금과 기타 매수인 부담 비용을 확인한 뒤 총취득원가를 계산하세요. 보증금이 확인되지 않으면 입찰 한도를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당관계 확인. 김정민의 가압류 청구금액과 경매 신청채권 청구액이 각각 기재되어 있으므로 채권계산서와 실제 배당관계를 확인하세요. 임차인 최우선변제 및 당해세 반영 여부도 점검해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 단지와 유사한 조건의 실거래 및 현장 상태를 확인하세요. 감정가 대비 최저가 비율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 현장 확인. 내부구조와 이용상황은 거주인 부재로 건축물현황도·외부관찰·인근 탐문 등에 의거해 조사됐습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요성, 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 대조하고, 권리관계가 해소되지 않으면 입찰을 보류하세요.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세보다 저렴”
이 물건은 두 차례 유찰되어 최저매각가가 147,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 하락률만으로 매수 기회를 판단할 수는 없습니다. 전수자의 전입일은 산정상 기준일보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상이라 인수 가능액을 확정할 수 없습니다. 여기에 근저당권의 말소·이전 기록을 둘러싼 확인 과제가 남아 있습니다.
현재 자료만으로 실질취득가나 시세 대비 가격 메리트를 확정하는 것은 무리입니다. 우선 확인할 것은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금과 말소기준권리입니다. 두 쟁점이 해소되고 실제 거래가격과 총취득원가를 비교할 수 있을 때까지는 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.
