수원지방법원 2025타경526. 양평군 양서면 양수리 ‘훼미리아파트’ 가동 4층 405호입니다. 소유자는 민경환이며, 1995.10.05 매매를 원인으로 1995.10.10 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2023.08.08 김정민의 가압류 100,000,000원입니다. 이후 2025.03.24 강제경매개시결정이 등기됐고, 2025.03.28에는 이 경매가 갑구 24번 가압류를 본압류로 전이한 것임이 경정등기에 명시돼 있습니다.
문제는 그보다 앞선 2012.11.26 전입자 전수자입니다. 배당요구는 2025.05.15 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 단순히 “인수 0원”으로 처리해서는 안 됩니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력 요건 충족 여부를 원본 자료로 확인해야 하고, 보증금이 남는 구조라면 매수인의 실질취득비용이 최저가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 양수리 567 훼미리아파트 가동 4층405호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 방3·거실·주방·욕실겸화장실2·발코니·현관 · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 민경환 (1995.10.05 매매, 1995.10.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정민 / 117,559,420원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 2012년 전입자가 기준권리보다 빠르다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전수자 | 2012.11.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 전수자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류돼 있으며, 2025.05.15 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 범위와 낙찰 후 남을 보증금을 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 300,000,000원, 현재 최저가는 210,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 147,000,000원(49%), 102,900,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어, 현재 210,000,000원이 시세 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,740,000원 |
| 2. 갑구 24번 가압류 · 김정민 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 갑구 25번 경매개시결정 · 김정민 | 117,559,420원 | 106,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 217,559,420원, 총 배당액은 206,260,000원, 미배당은 11,299,420원입니다. 다만 전수자의 보증금·우선변제 여부는 반영돼 있지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관 등의 구조입니다.
- 입지. 양서파출소 북서측 인근으로, 저층 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 면소재지 주변 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 4층 405호이며 위생·급배수·도시가스·소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역·홍수관리구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함되고, 일부 토지는 소로3류에 저촉됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전수자 보증금 확인. 현재 가장 중요한 항목입니다. 보증금 미상 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 대항요건 원본 확인. 2012.11.26 전입이 말소기준보다 빠르므로 현황조사·매각물건명세서·주민등록 전입관계와 실제 점유 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 범위를 판단할 수 없습니다. 배당요구일은 2025.05.15입니다.
- 배당표 중복 여부. 김정민의 갑구 24번 가압류와 이를 본압류로 전이한 강제경매 청구가 실제 배당에서 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 210,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 동일 단지·인근 아파트의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 인도. 체납 관리비와 실제 점유 상태, 낙찰 후 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 임차인 한 명이 더 중요하다
이 물건의 감정가는 300,000,000원이고 현재 최저가는 210,000,000원입니다. 숫자만 보면 1회 유찰된 70% 구간이 눈에 들어오지만, 가격보다 먼저 해결해야 할 권리 문제가 있습니다. 전수자의 전입일 2012.11.26이 말소기준 2023.08.08보다 빠른데 보증금과 확정일자가 미상이기 때문입니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인 승계가 사라지는 것은 아니며, 대항요건과 보증금 규모를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 실거래 자료도 없어 210,000,000원이 시세 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다. 결론은 가격 판단 보류, 임차보증금 확인 우선입니다.
