수원지방법원 2025타경616. 이천시 대월면 초지리의 4층 다세대주택입니다. 현재 소유자는 성현석이며, 2023.11.20 소유권이전과 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 127,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.14 강제경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 2025.05.16 국민은행의 근저당권은 2024.06.25 확정채권양도를 원인으로 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 이는 같은 근저당권의 이전이지 별개의 채권을 하나 더 합산하는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권 배당에 소진돼, 강제경매 신청채권자인 주식회사 신내종합주류의 청구액 12,815,047원은 예상배당이 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경616 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 초지리 461-48 1동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 대월면 대월로 744 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 주방, 거실, 화장실, 현관 등) · 지상4층 건물의 4층 |
| 소유자 | 성현석 · 2023.11.20 소유권이전 · 거래가액 151,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 114,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신내종합주류 / 12,815,047원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 과거 박종영 근저당, 이천새마을금고 근저당, 주식회사하나은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리판단의 기준은 2023.11.20 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰과 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 114,100,000원으로 감정가 163,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 79,870,000원, 그 다음은 55,909,000원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 거래 추세를 비교할 수 있는 시세 수치가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,397,400원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 127,600,000원 | 111,702,600원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사 신내종합주류 | 12,815,047원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 140,415,047원, 예상 배당액은 111,702,600원, 미배당은 28,712,447원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3, 주방, 거실, 화장실, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌 붙임 등, 내벽은 벽지도배·타일 붙임 등, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재경보·탐지, 개별난방, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 대월초등학교 남동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·일부 근린생활시설이 혼재하는 지방도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접 토지·도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 114,100,000원 | 111,702,600원 | 28,712,447원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 79,870,000원 | 78,032,340원 | 62,382,707원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 55,909,000원 | 54,502,638원 | 85,912,409원 | 0원 |
유찰로 가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 커집니다. 하지만 현재 자료상 임차인이나 별도 인수권리가 없어 낙찰가 하락이 인수금 증가로 상쇄되는 구조는 아닙니다. 따라서 권리 측면에서는 회차별로 매수인 부담이 0원으로 유지됩니다. 다만 가격 적정성은 실거래 시세가 확인돼야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2023.11.20 을구 7번 국민은행 근저당권과 2025.05.16 한국주택금융공사로의 권리이전 내용을 등기부 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최저가 114,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 대월면 초지리의 유사 다세대 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 없음으로 정리돼 있으나 실제 인도·명도 상황은 현장 및 현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 낙찰 전 관리비 등 미납 여부를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·비행안전제5구역·자연보전권역 등 토지이용 제한을 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후
이 사건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원으로 권리구조가 비교적 깔끔한 다세대 경매입니다. 말소기준은 2023.11.20 국민은행 근저당권이고 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1회 유찰돼 최저가는 114,100,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없으므로 이를 곧바로 ‘싸다’고 해석해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 실제 입찰 여부는 유사 다세대의 최근 거래가와 현장 환금성을 확인한 뒤 결정하는 사건입니다.
