수원지방법원 2025타경30224. 이천시 갈산동 비동 502호는 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 허태영이고, 현재 등기상 핵심은 임차권자 권소연의 보증금 198,000,000원입니다. 권소연은 2021.03.16. 전입, 2021.05.03. 확정일자를 갖추었고, 데이터상 말소기준권리인 2021.09.27. 서민금융진흥원 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
이 구조만 보면 주의가 필요합니다. 현재 매각가 143,500,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,809,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 140,691,000원이 배당되고, 보증금 중 57,309,000원이 남습니다. 대항력 포기가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30224 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 향교로 171-1, 5층502호 (갈산동,비동) |
| 등기 표시 | [집합건물] 경기도 이천시 갈산동 594-11 비동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 5층 중 5층 |
| 시세 비교 면적 | 57.87㎡ |
| 소유자 | 허태영 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 데이터상 2021.09.27. 서민금융진흥원의 가압류 9,947,226원입니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류 26,082,215원, 주식회사 국민행복기금 가압류 10,880,723원, 춘천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.02.04. 춘천시 압류는 2026.06.11. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권소연 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.16 | 2021.05.03 | 198,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 후 인수 0원 |
권소연은 2021.03.16. 전입했고 2021.05.03. 확정일자를 받아 우선변제권도 행사합니다. 배당요구도 2023.04.12. 이루어졌습니다. 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인으로 기재돼 있으므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 최근 추세는 하락
윈스빌리지A,B동의 최근 12개월 거래는 2026.02. 두 건으로, 각각 188,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 188,000,000원이며 현재 최저가 143,500,000원은 그 76.3%입니다. 확약을 반영한 실질취득액 역시 143,500,000원이므로, 현재 회차에는 최근 거래 대비 가격 여유가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.05㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2026.02 | 58.84㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2022.04 | 59.64㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2021.07 | 59.47㎡ | 4 | 238,500,000원 |
| 2021.06 | 58.38㎡ | 5 | 213,500,000원 |
| 2021.06 | 58.21㎡ | 5 | 213,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 188,000,000원 |
전체 6건 평균은 210,750,000원이지만 과거 2021년·2022년의 213,500,000원~238,500,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균은 188,000,000원이고, 최근 거래 구간은 이전 거래 대비 -15.4% 하락했습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 188,000,000원을 기준으로 보는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 1. 임차인 권소연 보증금 | 198,000,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,947,226원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 26,082,215원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 10,880,723원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차인 보증금 중 57,309,000원이 남지만, 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이현고등학교 서측 인근이며, 주변에 아파트단지·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층이며, 위생급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 세로(가)에 접하고 남측 향교로와 동측 증신로로 연결됩니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 890.0㎡, 공시지가는 614,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 윈스빌리지A,B동은 16세대이며, 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다. 경매물건 평균 유찰은 2.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 최우선으로 확인하세요.
- 배당표와 인수액을 구분. 배당계산상 임차인 미배당은 57,309,000원이지만, 이 사건에서는 확약 때문에 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세는 188,000,000원이고 이전 거래 대비 추세는 -15.4%입니다. 과거 전체 평균 210,750,000원을 가격 기준으로 삼지 않는 편이 타당합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세가 당해세라면 선순위로 차감돼 배당액이 달라질 수 있으므로 세부 체납내역을 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소가 확약 내용대로 이행되는지 절차를 확인하세요.
- 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유 상태를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차권이 있지만, 확약이 승부를 바꾼다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 198,000,000원의 대항력 임차권 때문에 인수형 경매로 보입니다. 실제로 현재 회차 배당만 계산하면 57,309,000원이 미배당되고, 추가 유찰 때는 99,756,300원, 129,350,670원으로 룰상 인수액이 증가합니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 실질취득액은 현재 최저가 143,500,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 188,000,000원의 76.3%까지 내려왔습니다. 다만 최근 거래 추세가 -15.4%이고, 16세대 규모에 경매 평균 유찰 2.3회라는 점은 함께 봐야 합니다. 결론은 권리는 확약 확인이 핵심이고, 가격은 최근 시세 대비 할인돼 있으나 하락 추세를 감안해 보수적으로 접근할 물건입니다.