수원지방법원 2025타경30224. 경기도 이천시 갈산동 594-11, 비동 5층 502호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 주택입니다. 감정가는 205,000,000원이지만 두 번의 유찰을 거치면서 최저매각가가 100,450,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 실거래 188,000,000원보다 크게 낮아 보입니다.

하지만 경매 가격은 최저가만으로 판단할 수 없습니다. 이 물건에는 임차권자 권소연의 보증금 198,000,000원이 걸려 있습니다. 전입신고가 2021.03.16.로 말소기준인 2021.09.27. 가압류보다 앞서고, 2021.05.03. 확정일자도 갖췄습니다. 임차권등기는 2023.04.12. 이루어졌으며, 매각물건명세서에 인수권리로 명시되어 있습니다.

따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 부담은 보증금 수준으로 유지되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 임차권자의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출한 점이 결정적인 차이입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021.09.27. 서민금융진흥원 가압류입니다. 이후 서울보증보험주식회사·국민행복기금의 가압류와 지방자치단체 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정되었던 여러 근저당권·가등기·신탁 관련 등기는 이미 말소되었으며, 현재 매수인 인수 검토의 핵심은 이 과거 권리들이 아닙니다.

핵심은 2021.03.16. 전입신고한 권소연의 임차보증금입니다. 임차권등기 접수일 자체는 말소기준권리보다 늦지만, 임차인의 선행 점유·전입과 확정일자에 따른 대항력 및 우선변제권을 별도로 판단해야 합니다. 단순히 임차권등기일이 늦다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 1.98억을 실제로 떠안는가?

실제 임차인은 1명, 권소연입니다. 주택도시보증공사는 권소연의 승계인으로서 관련 권리를 주장하는 기관이지 별도의 두 번째 임차인이 아닙니다. 따라서 권소연 보증금 198,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 198,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.

③ 실질취득 분석 — 확약 전과 후는 완전히 다르다

배당추정은 매각가 100,450,000원, 집행비용 2,206,300원을 전제로 합니다. 확약 미반영 시 실질취득 부담에는 미배당액과 집행비용 배당 차감 효과가 반영되므로 보증금 수준보다 다소 높게 계산될 수 있습니다. 확약 반영 후 금액은 최저가 낙찰 가정이며 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 제외합니다.

확약이 없었다면 이번 회차 최저가만 보고 1억짜리 물건이라고 판단하는 것은 잘못입니다. 우선배당 후에도 남는 임차보증금이 매수인에게 승계되기 때문에, 낙찰가를 낮춰도 실질적으로 약 1.98억의 보증금 부담에서 벗어나기 어렵습니다.

하지만 이번에는 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 함께 제출되어 있습니다. 이에 따라 해당 보증금의 실질 인수를 0원으로 판단하면, 최저가 기준 실질취득 부담은 100,450,000원입니다. 이 차이를 확인하는 것이 이 사건 권리분석의 중심입니다.

④ 시세 비교 — 싸진 것은 맞지만 시장도 하락했다

비교 단지는 윈스빌리지A,B동으로, 총 16세대의 소규모 주택입니다. 실거래 표본은 총 6건이고, 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026년 2월의 2건입니다.

전체 실거래 평균은 210,750,000원이지만 이를 현재 시세로 그대로 사용하는 것은 위험합니다. 과거 거래에는 238,500,000원과 223,000,000원 등 높은 가격이 포함되어 있습니다. 반면 최신 거래 2건은 모두 188,000,000원이며 최근 거래가격 추세는 -15.4%입니다.

따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 전체 평균 2.1075억이 아니라 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 1.88억입니다. 확약에 따른 인수 해소를 전제로 하면 현재 최저가 1.0045억은 최근 시세의 53.4%로, 가격 차이는 분명합니다. 다만 이는 낙찰가가 최저가에 머문다는 가정이고, 소규모 단지의 제한된 실거래 표본만으로 실제 재매각가격을 보장할 수는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정했습니다. 배당표상 임차인 명의 우선변제액은 98,243,700원이며, 주택도시보증공사의 승계 관계에 따른 실제 배당금 귀속과 청구채권의 중복 여부는 배당 관련 원본으로 확인해야 합니다. 신청채권자 청구액과 임차보증금을 독립된 두 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 확약 전 인수액과 구분

확약 전 추정치를 보면 최저가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커집니다. 그래서 대항력 인수형에서는 유찰 자체가 실질취득 비용을 크게 낮추지 못합니다. 반면 이 사건의 확약을 반영하면 권소연 관련 실질 인수가 0원이므로, 이후 유찰 시 최저가 하락은 실질취득 부담을 줄이는 요인이 됩니다.

회차별 금액은 추정 시나리오이며 향후 실제 매각기일·최저가가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 확약 전 인수액에는 회차별 배당 및 집행비용 추정이 반영되어 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 갈산동 이현고등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량진입이 가능하며, 인근 버스정류장까지 거리와 운행빈도 등을 감안한 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 5층 건물 중 5층입니다. 벽돌 쌓기 및 석재 붙임 외벽, 샷시 창호, 위생급배수·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 세로(가)에 접하며, 남측 향교로와 동측 증신로로 연결됩니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·준보전산지·상대보호구역 등 제한사항이 있습니다. 공시지가는 614,700원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 해당 사항이 없으며 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
• 환금성. 윈스빌리지A,B동은 총 16세대입니다. 최근 12개월 실거래는 2건이고, 과거 거래 대비 가격 하락 추세가 나타납니다. 대규모 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기는 어렵습니다.
• 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 매수층과 입찰수요를 보수적으로 평가해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 주택도시보증공사 제출 확약서의 원문과 명세서 비고를 대조하고, 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 확인하세요.
• 임차권 승계 확인. 권소연의 보증금 198,000,000원과 주택도시보증공사의 승계 범위를 확인하고, 별개의 임차인 또는 보증금으로 중복 계산하지 마세요.
• 인수액 검증. 확약 미반영 시에는 현 회차 추정 인수액 99,756,300원이 발생합니다. 확약 반영 시 해당 인수는 실질 0원이지만 원본과 매각조건에서 최종 확인해야 합니다.
• 실제 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 주택이 비어 있다고 볼 수 없습니다. 현장 점유자, 인도 가능 여부, 명도 협의 및 필요 비용을 확인하세요.
• 세금·배당. 국세·지방세 관련 압류 이력이 있고 이천시 압류도 확인됩니다. 당해세 여부, 배당순위 및 실제 배당액을 확인하세요.
• 매각조건. 법원의 매각물건명세서에 권소연 임차권이 인수권리로 명시되어 있으므로, 확약서 기재와 최종 특별매각조건 등을 함께 대조하세요.
• 가격 판단. 전체 평균 210,750,000원보다 최근 거래 188,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 최근 추세 -15.4%를 반영해 입찰가 상한을 보수적으로 설정해야 합니다.
• 환금성. 총 16세대 소규모 다세대주택이고 거래 표본이 적습니다. 매도 시점의 수요와 가격 하락 가능성을 확인하세요.
• 관리비·현장 상태. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용, 누수·설비·내부 상태 등을 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기·확약서·배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “1.98억 인수형이 확약으로 달라진 사건”

이 사건은 단순히 감정가 205,000,000원이 100,450,000원으로 내려온 저가 경매가 아닙니다. 본래 보증금 198,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있어, 낮은 낙찰가만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다.

하지만 2026.06.01. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 우선변제권만 행사하고 대항력과 미회수 보증금에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 이 확약을 적용하면 권소연 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 최저가 기준 취득 부담은 100,450,000원입니다.

가격 측면에서는 최근 거래 평균 188,000,000원의 53.4%로 할인 폭이 큽니다. 그러나 실제 최근 시세는 과거보다 15.4% 하락했고, 16세대 소규모 다세대주택으로 환금성도 제한적입니다. 여기에 매각물건명세서상 임차권 인수 기재와 확약의 효력을 직접 확인해야 하는 절차적 부담이 존재합니다.

결론은 조건부 접근입니다. 확약서 원본 및 권리승계 범위, 실제 점유 상태를 확인하고 실질 인수 0원이 확정적으로 적용되는지를 검증한 뒤에만 가격 메리트를 평가해야 합니다. 확약이 유효하면 최근 거래 대비 할인 폭이 크지만, 확약에 문제가 생긴다면 실질취득 부담은 약 1.98억 이상으로 바뀌어 최근 시세보다 불리해집니다. 이 물건의 승부처는 최저가 숫자가 아니라, 확약의 효력과 최종 낙찰가격입니다.