수원지방법원 2025타경30484. 경기도 양평군 강상면 신화리 477 소재 부동산으로, 토지 487.0㎡와 목조 2층 주택 및 제시외 건물이 관련된 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 이진경이며, 말소기준권리는 2011년 9월 30일 설정된 인천축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 권순영의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

권리의 순위만 보면 매수인 인수 부담은 제한적으로 보입니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에 점유자 김정남이 기재되어 있고 보증금 등 임대차 조건은 확인되지 않았습니다. 또한 채권자 배당 부족액은 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다. 권리 소멸, 임차인 배당, 실제 점유 및 물건의 이용상태를 각각 분리해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후의 근저당은 매각으로 소멸

말소기준권리는 2011년 9월 30일 인천축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이며, 공동담보로 신화리 477 토지가 기재되어 있습니다. 이후 2013년 10월 4일 설정된 권순영의 근저당권은 채권최고액 65,000,000원으로, 배당 시 선순위 근저당권 다음 순위에서 배당받는 구조입니다.

등기부에는 과거 양평농업협동조합, 금사농업협동조합, 도화2동새마을금고 등의 근저당권도 나타나지만, 해당 권리들은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 입찰 직전에는 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 현재 권리 상태를 다시 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음으로 기재, 배당 가능성은 별도 확인

현황조사 및 매각물건명세서상 점유자로 김정남이 기재되어 있습니다. 전입일은 말소기준권리 설정일보다 뒤인 2023년 7월 13일로, 제공된 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 임차인 배당 가능액까지 확정할 수는 없습니다.

③ 가격·회차 분석 — 감정가 대비 비율과 시세 메리트는 다르다

현재 최저매각가는 171,123,000원으로 감정가 349,231,560원의 약 49%입니다. 그러나 감정가 대비 최저가 비율은 경매 진행에 따른 가격 지표일 뿐, 현재 시장에서 거래될 수 있는 가격을 뜻하지 않습니다. 실거래 시세와의 비교가 확인되지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

회차가 진행되어 낙찰가가 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당액도 감소합니다. 현재 회차에서는 선순위 인천축산업협동조합 근저당권에 150,000,000원이 배당되고, 후순위 권순영 근저당권에는 17,927,278원이 배당되는 것으로 산정됩니다. 이후 회차에서는 권순영에게 배당되는 금액이 0원으로 계산됩니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 171,123,000원 가정)

배당액은 현재 최저가를 가정한 추정치입니다. 집행비용을 차감한 뒤 선순위 근저당권이 전액 배당되고, 후순위 근저당권은 일부만 배당됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 권순영의 청구액 50,000,000원과 등기된 근저당권의 채권최고액 65,000,000원은 서로 다른 금액입니다.

⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 양평군 강상면 신화리 소재 신화2리마을회관 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공장·농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 실제 진입로와 차량 회전·주차 여건은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 목조 목조지붕 2층 건물로 외벽은 황토벽돌마감이며 창호는 목재 및 샷시창호입니다. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 기재되어 있으나, 현재 작동 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 487.0㎡, 지목 대, 계획관리지역입니다. 지형은 평지·사다리형이며 도로 접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다. 개별공시지가는 220,700원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 성장관리계획구역(2024.10.14), 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역(1권역), 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 농림지역은 접하는 것으로 표시되어 있어 경계와 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 이용상태 대조. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가서에는 단독주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건축물대장·등기부·토지대장 및 현황을 서로 대조해 매각 대상과 실제 이용상태를 확인하세요.
• 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 제시외 건물 매각 포함이 기재되어 있습니다. 다용도실 샷시조 렉산지붕 5㎡와 내부 미상 목조 목조지붕 8㎡가 포함되므로, 현장 구조와 매각 범위를 도면·감정평가서에 대조해야 합니다.
• 위반·공부 차이. 감정평가 정보에는 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 제시외 건물의 실제 상태와 매각 포함 범위는 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 등기부 확인. 2011년 9월 30일 인천축산업협동조합 근저당권을 말소기준으로 확인하고, 권순영의 후순위 근저당권 및 경매개시결정의 소멸 여부를 매각 직전 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 임차인 보증금·배당요구 확인. 김정남의 전입일은 2023.07.13으로 기재되어 있으나 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사서를 재확인하고 최우선변제 가능성을 별도로 검토하세요.
• 점유·명도 계획. 실제 점유자와 소유자의 거주 여부, 임대차 관계 및 인도 가능성을 현장에서 확인하세요. 자료상 인수액 0원은 명도 절차가 불필요하다는 뜻이 아닙니다.
• 물건 종류와 매각 범위. 사건 분류와 감정평가서 이용상태가 다르므로 건축물대장, 등기부, 토지대장, 현황도 및 제시외 건물 포함 범위를 대조하세요.
• 토지이용 규제. 계획관리지역 외에 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 관련 규제가 기재되어 있습니다. 증축·용도변경 등 계획이 있다면 해당 관청에서 허용 여부를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 대비 최저가가 약 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요. 주변 유사 주택·토지의 실거래, 건물 수선비, 취득 관련 비용 및 명도 비용을 함께 검토한 뒤 입찰가를 정하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획을 확인하고 필요하면 법률·경매 전문가의 검토를 받으세요.

맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 확인할 것

이 사건은 감정가 349,231,560원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 171,123,000원으로 내려온 물건입니다. 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 입찰이나 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.

첫째, 점유자 김정남의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 둘째, 연립/다세대 + 토지라는 사건 분류와 감정평가서상 단독주택 이용상태를 대조해야 합니다. 셋째, 실제 시세와 건물 상태, 토지 규제 및 제시외 건물의 매각 범위를 검토해야 합니다.

결론은 권리 소멸 여부만으로 입찰을 결정하지 말고, 점유·배당·용도·시세를 확인한 뒤 가격 상한을 정하라는 것입니다. 최저가가 감정가의 약 49%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.