수원지방법원 2025타경30484. 양평군 강상면 신화리 477 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 487㎡, 지목은 대이며 계획관리지역에 속합니다. 건물은 목조 목조지붕 2층으로 외벽은 황토벽돌마감, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.

권리관계의 기준점은 2011년 9월 30일 설정된 인천축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 권순영 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 점유자로 조사된 김정남은 2023년 7월 13일 전입해 말소기준권리보다 약 12년 늦으므로 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

과거 양평농업협동조합·금사농업협동조합·도화2동새마을금고·신현종·권이자 명의의 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2011.09.30 인천축산업협동조합 채권최고액 150,000,000원 근저당이며, 같은 날 설정됐던 권이자 근저당은 2013년 말소됐습니다. 2013.10.04 권순영의 채권최고액 65,000,000원 근저당과 2025.01.21 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

김정남의 전입일은 2023.07.13으로 말소기준일 2011.09.30보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 없는 점유자로 분석되며, 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차관계와 배당요구 여부는 매각물건명세서 원본으로 최종 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 70%는 ‘감정가 대비’일 뿐

현재 최저매각가는 244,462,000원으로 감정가 349,231,560원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 결과 104,769,560원이 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교할 최근 실거래 자료가 없어, 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 감정가는 시세 그 자체가 아니기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 244,462,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 두 근저당 채권최고액 215,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 25,239,532원입니다. 예상 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

한 번 더 유찰돼 최저가가 171,123,400원이 되면 예상 채권 미배당은 47,072,328원으로 늘고, 3회 유찰 가격 119,786,379원에서는 97,690,630원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당은 후순위 채권자 측 문제로 계산돼 있으며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양평군 강상면 신화리 신화2리마을회관 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·공장·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 토지. 487㎡ 대지, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 220,700원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
• 건물. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 목조 목조지붕 2층, 황토벽돌 외벽 마감입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 일괄매각. 토지와 건물에 더해 다용도실 샷시조 렉산지붕 5㎡ 및 내부미상 목조 목조지붕 8㎡ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차관계 재확인. 김정남의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 신화리와 강상면의 유사 단독주택·토지 거래를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각에 포함되는 5㎡ 및 8㎡ 제시외 건물의 실제 상태와 활용성을 현장에서 확인하세요.
• 토지규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 토지이용규제가 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
• 점유·명도. 대항력은 없지만 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
• 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증”

이 사건의 권리분석은 핵심이 명확합니다. 2011.09.30 인천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권순영 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명인 김정남 역시 2023.07.13 전입으로 기준권리보다 뒤여서 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 투자 판단의 다음 단계는 가격입니다. 현재 최저가 244,462,000원은 감정가의 70%지만, 최근 실거래 자료가 없는 상태에서는 그 자체를 ‘30% 싸다’는 의미로 읽을 수 없습니다. 단독주택 이용 상태의 건물, 487㎡ 토지, 제시외 건물 일괄매각, 각종 토지이용규제를 함께 감안해 현장과 주변 거래를 검증해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 아직 검증 전입니다.