수원지방법원 2025타경30552. 경기도 양평군 서종면 문호리 760 소재 건물과 토지가 대상입니다. 감정평가 이용상태는 1층·2층 모두 단독주택이며, 토지는 지목 ‘대’, 면적 334.0㎡입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 751,114,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건이고, 매각기일은 2026.08.19입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
이 사건은 과거 등기 이력이 상당히 깁니다. 2011년 가압류와 경매, 가등기, 2020년 가압류와 경매, 2022년 신탁, 2023년 경매가 있었지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 판단에서 중요한 부분은 2024.02.02 설정된 주식회사론타이틀홀더대부의 채권최고액 570,000,000원 근저당과 그 후속 이전·질권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 서종면 문호리 760 · 경기도 양평군 서종면 북한강로789번길 5-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 단독주택 · 2층 단독주택 |
| 건물구조 | 연와조 슬래브지붕 2층 · 치장벽돌쌓기 외벽 · 벽지도배 및 일부 타일붙임 · 하이새시창호 |
| 토지 | 334.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김서현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 751,114,000원 / 751,114,000원 (신건) |
| 청구금액 | 570,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 말소보다 ‘현재 근저당의 후속 변동’이 핵심
과거 2004년·2006년 양서농업협동조합 근저당, 2006년 지용익 전세권, 2010년 최재경 근저당, 2021년 이승재·조라인 주택임차권 등은 등기상 말소됐습니다. 2022.09.07 설정된 750,000,000원 근저당과 관련 질권도 2024.02.02 말소 흐름이 확인됩니다.
② 임차·점유 — 현재 임차인 명단은 없지만 임대관계는 미상
현재 확인된 임차인 명단은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 ‘임차인 0명’이라고 확정해 명도 리스크를 0으로 보는 것은 이릅니다.
과거에는 이승재가 주택 1층 전부에 보증금 210,000,000원, 조라인이 주택 2층 전부에 보증금 150,000,000원의 주택임차권을 등기한 이력이 있으나, 두 임차권 모두 2022.09.13 해제·말소되었습니다. 이는 현재 인수액에 합산할 권리는 아니지만, 실제 현재 점유관계는 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 별도 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘7.51억이 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 751,114,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 없어, 신건 가격이 시장 대비 저렴한지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 751,114,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 600,891,200원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 480,712,960원 | 0원 | 0원 |
회차별 시뮬레이션에서는 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수가 모두 0원으로 제시됩니다. 다만 시세 수치 자체가 없으므로 600,891,200원이나 480,712,960원이 시장 대비 싸다는 결론도 자동으로 나오지 않습니다. 유찰은 가격을 낮출 뿐, 적정가를 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 751,114,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,911,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 741,202,860원 |
배당 시뮬레이션에는 집행비용 9,911,140원과 소유자 교부 741,202,860원만 반영되어 있습니다. 반면 사건 청구금액은 570,000,000원이고, 등기에도 570,000,000원 근저당 및 후속 이전·질권이 존재합니다. 따라서 이 예상배당표를 실제 배당순위 판단에 그대로 사용하는 것은 위험합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서종초등학교 남동측 인근이며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 연와조 슬래브지붕 2층으로, 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생급배수시설과 보일러 난방설비가 있으며, 심야전기보일러실과 LPG공급설비는 내부확인을 하지 못해 가동 여부가 불확실합니다.
- 토지. 334.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·세로각지(가)입니다. 공시지가는 525,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지이며 자연보전권역·공장설립제한지역·수질보전특별대책지역 등에 포함됩니다.
- 교육환경. 교육환경보호구역에 포함되고 서종초등학교 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 570,000,000원 근저당 원권리 확인. 2024.02.02 설정 → 2025.03.07 하나엔피엘대부 이전 → 후속 질권의 순위를 등기부 원문에서 다시 연결해 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 계산상 기준은 2025.01.23 경매개시결정이므로, 실제 매각으로 소멸하는 권리와 존속 가능 권리를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 표는 집행비용과 소유자 교부만 계산되어 있고 청구금액 570,000,000원의 배당이 반영되지 않았습니다.
- 점유·임대 확인. 현재 임차인 명단은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 건물·토지·제시외 건물의 실제 위치와 이용 상태를 매각목록과 현장에서 맞춰보세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없어 신건 751,114,000원의 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 설비 상태. 심야전기보일러와 LPG공급설비는 가동 여부가 불확실하므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 봐야 할 것은 권리 데이터의 연결성
이 사건의 표면은 단순합니다. 신건 최저가 751,114,000원, 시뮬레이션상 매수인 인수 0원, 현재 확인된 임차인 명단도 없습니다. 하지만 등기 흐름으로 들어가면 얘기가 달라집니다. 2024.02.02 설정된 570,000,000원 근저당이 2025.03.07 이전됐고 이후 질권이 설정된 반면, 말소기준 계산은 2025.01.23 경매개시결정을 가리킵니다. 예상배당 역시 청구금액과 근저당 채권을 반영하지 않은 형태입니다.
가격 쪽도 마찬가지입니다. 최근 실거래 비교 수치가 없으므로 7.51억 신건이 싸다는 근거는 없습니다. 여기에 단독주택·토지 일괄매각, 제시외 건물 포함, 임대관계 미상까지 고려하면 이 물건은 권리와 가격 모두 원본 확인을 끝낸 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 유형입니다. 인수 0원 시뮬레이션은 긍정적이지만, 현재 단계의 결론은 ‘원본 대조 후 판단’입니다.
