수원지방법원 2025타경30552. 경기도 양평군 서종면 문호리 760에 소재한 토지와 단독주택입니다. 토지면적은 334.0㎡이며, 감정평가상 건물은 연와조 슬래브지붕 2층으로 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다.

이 물건은 감정가의 절반 이하로 최저가가 내려왔다는 사실만으로 투자 메리트를 판단하기 어렵습니다. 현재 가격은 감정가 대비 49.0%지만, 실거래를 통한 시장가 비교 근거가 확인되지 않아 실제 할인 폭은 알 수 없습니다. 또한 2024년 설정된 570,000,000원 근저당과 2025년의 경매개시결정·근저당권 이전·질권 설정이 얽혀 있습니다. 권리순위와 배당 계산을 검증하지 않은 채 예상 잔여금이나 인수액을 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 배당순위부터 재확인

등기 순서상 핵심은 2024.02.02 설정된 채권최고액 570,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.01.23 경매개시결정보다 먼저 설정되어 있으며, 2025.03.07 주식회사 하나엔피엘대부로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 따라서 단순히 경매개시결정일만을 기준으로 말소기준권리를 판단하지 말고, 선행 근저당의 설정·이전 및 실제 말소 여부를 원본 등기사항전부증명서로 대조해야 합니다.

근저당부 채권에는 주식회사 웰컴저축은행이 채권액 570,000,000원, 차상수가 채권액 120,000,000원의 질권자로 각각 기재되어 있습니다. 이는 근저당부 채권에 대한 질권 관계이므로 각 금액을 별개의 부동산 담보채권처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 근저당권 이전 경위, 질권의 대상과 순위, 실제 채권액 및 배당귀속을 함께 확인해야 합니다.

과거 등기된 주택임차권 2건은 말소 기록이 있습니다. 이승재의 임차보증금 210,000,000원, 조라인의 임차보증금 150,000,000원에 관한 임차권등기는 2022.09.13 말소된 것으로 기재되어 있으므로 이를 현재 매수인 인수보증금으로 단순 합산하지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 현재 점유자, 전입세대, 실제 임대차계약 및 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 가격·회차 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 메리트는 미확정

현재 최저매각가는 368,046,000원으로 감정가 751,114,000원의 약 49.0%입니다. 감정가와 비교하면 383,068,000원 낮아진 가격입니다. 다만 감정가 대비 하락률은 실제 시장가 대비 할인율과 다릅니다. 실거래 비교 근거가 확인되지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다거나 특정 가격에 낙찰받으면 안전마진이 확보된다고 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 368,046,000원 가정 · 검증 전)

위 표는 매각가 368,046,000원에서 집행비용 5,952,644원을 차감한 나머지를 소유자에게 교부하고, 신청채권자 배당은 0원으로 표시한 계산 결과입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 것으로 표시되어 있습니다. 실제 법원 배당표를 대신하는 확정 계산이 아닙니다.

④ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 서종초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 감정평가상 제반 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 토지 특성. 토지면적 334.0㎡, 지목 대, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)로 기재되어 있습니다. 공시지가는 525,200원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 및 주거용지에 해당합니다. 실제 허용 용도와 개발 가능성은 관련 계획 및 인허가 기준을 별도로 확인해야 합니다.
• 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역), 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역 및 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역과 교육환경보호구역, 서종초등학교 절대·상대보호구역도 확인 대상입니다.
• 건물 상태. 연와조 슬래브지붕 2층 건물이며 위생·급배수시설과 보일러 난방설비가 기재되어 있습니다. 심야전기보일러실과 LPG 공급설비가 있는 것으로 보이나 내부 확인이 이루어지지 않아 가동 여부는 불확실합니다.
• 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 건물의 실제 현황과 매각 범위, 점유 상태를 현장에서 확인하고 감정평가서 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 환금성. 단독주택과 토지가 결합된 물건으로, 공동주택과 같은 거래 비교를 그대로 적용하기 어렵습니다. 2회 유찰 이력과 복수의 토지이용 제한을 함께 고려해야 하며, 실거래 비교 근거 없이 환금성이나 적정 시세를 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확정. 2024.02.02 설정된 채권최고액 570,000,000원 근저당과 2025.01.23 경매개시결정의 선후관계를 확인하고, 근저당권 이전등기 및 말소 여부를 원본 등기부에서 재확인하세요.
• 배당표 재검증. 신청채권자 배당 0원 및 소유자 잔여 362,093,356원으로 계산된 결과는 등기상 담보권과 충돌합니다. 법원의 실제 배당요구·채권계산서·권리순위를 확인하기 전에는 해당 금액을 입찰 판단의 근거로 사용하지 마세요.
• 근저당부 채권 질권. 주식회사 하나엔피엘대부로의 근저당권 이전, 주식회사 웰컴저축은행 및 차상수의 질권설정 관계를 확인하세요. 질권액을 별도 부동산 담보채권으로 중복 합산하지 말고, 실제 채권귀속과 배당권자를 확인해야 합니다.
• 임대차·점유. 과거 주택임차권 2건은 2022.09.13 말소된 것으로 기재되어 있으나, 현재 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 실제 점유자와 임대차계약을 확인하고 인도·명도 부담을 검토하세요.
• 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 확인하세요. 현황과 공부의 일치 여부, 매각 범위, 건물의 상태 및 사용 가능성을 점검해야 합니다.
• 규제 및 인허가. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역), 학교 보호구역 등 제한이 여러 개 기재되어 있습니다. 증축·용도변경·개발 가능성을 전제로 입찰하지 말고 관할 기관에서 실제 적용 기준을 확인하세요.
• 시세·환금성. 최저가가 감정가의 49.0%라는 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 단독주택과 토지의 개별 특성, 규제, 건물 상태 및 실제 매수 수요를 함께 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 배당 관련 자료를 직접 확인한 뒤 최종 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — 최저가보다 먼저 권리순위와 점유를 확인하라

이 물건은 감정가 751,114,000원에서 최저매각가 368,046,000원으로 내려와 감정가 대비 49.0% 수준입니다. 그러나 실거래 시세가 확인되지 않아 실제 가격 메리트는 확정할 수 없습니다. 단독주택과 토지의 결합, 2회 유찰, 다양한 토지이용 제한은 환금성 판단을 어렵게 하는 요소입니다.

가장 중요한 것은 근저당권의 순위·이전·질권 관계와 예상배당 계산의 불일치입니다. 등기상 선행 근저당이 확인되는 상황에서 채권자 배당 0원과 소유자 잔여금이 그대로 실현된다고 전제해서는 안 됩니다. 현재 임대관계와 점유 상태도 별도로 확인해야 합니다.

결론은 가격 매력이 아니라 권리·배당 검증이 우선인 물건입니다. 원본 서류에서 권리순위와 실제 배당 구조를 확인하고, 토지 규제 및 현장 상태까지 검토한 뒤에야 입찰 여부와 가격을 판단할 수 있습니다.