수원지방법원 2025타경30866. 이천시 백사면 도립리 407-6의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이며, 지상 2층 일반목구조 목조 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 352,871,140원의 70%인 247,010,000원입니다. 숫자만 보면 1회 유찰로 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차권등기와 미배당 보증금입니다.
임차인 윤형수는 2022.06.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.03입니다. 2024.06.27 보증금 330,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 했습니다. 이 임차권은 2025.02.03 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30866 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 백사면 도립리 407-6 1동 · 경기도 이천시 백사면 이여로403번길 203-44 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 | 일반목구조 목조(경사지붕) 지상 2층 · 1층 거실·주방·욕실·다용도실·계단실·현관 · 2층 방2·드레스룸·욕실2·계단실 |
| 소유자 | 최이지 |
| 감정가 / 최저가 | 352,871,140원 / 247,010,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤형수 / 359,518,799원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
등기부상 2024.06.27 설정된 을구 1번 주택임차권은 강제경매개시결정 2025.02.03보다 앞섭니다. 반면 2025.04.01 이천시 압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 사건은 후순위 압류보다 선순위 임차보증금의 인수 여부가 전부에 가까운 사건입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤형수 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.06.28 | 우선변제 확정 2022.05.03 · 배당요구 | 잔액 인수 현재 87,248,140원 예상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 윤형수 본인의 임차권등기이며, 별도 보증금을 중복 합산할 항목은 없습니다. 다만 임차권자 윤형수와 강제경매 채권자 윤형수가 동일하므로, 입찰 전 임대차관계와 채권 발생 경위를 원본 서류로 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다
현재 회차에서 매각대금 247,010,000원 중 집행비용 4,258,140원을 제외한 242,751,860원이 임차보증금에 우선 배당되는 것으로 추정됩니다. 보증금 330,000,000원 중 남는 87,248,140원은 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 247,010,000원 | 87,248,140원 | 334,258,140원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 172,907,000원 | 160,313,698원 | 333,220,698원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 121,034,899원 | 211,459,590원 | 332,494,489원 |
매각가만 보면 247,010,000원 → 172,907,000원 → 121,034,899원으로 크게 낮아지지만, 인수액은 87,248,140원 → 160,313,698원 → 211,459,590원으로 반대로 늘어납니다. 따라서 2회·3회 추가 유찰이 발생해도 실질취득 부담은 각각 333,220,698원, 332,494,489원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,140원 |
| 1. 임차인 윤형수 보증금 | 330,000,000원 | 242,751,860원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 윤형수 | 359,518,799원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 330,000,000원 중 242,751,860원이 배당되고 87,248,140원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 추정됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 백사면 도립리 도립2리마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 전원주택·중소규모 공장·전답 농경지·임야가 혼재한 전원주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 단독주택으로 이용 중이며 1층은 거실·주방·욕실·다용도실·계단실·현관, 2층은 방2·드레스룸·욕실2·계단실로 구성됩니다.
- 구조·설비. 일반목구조 목조 경사지붕 지상2층으로, LPG 가스보일러 난방·천장부착형 에어컨·위생 및 급배수·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 규제. 보전관리지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득 기준. 현재 기준 247,010,000원 낙찰가에 87,248,140원 인수를 더한 334,258,140원을 기본 취득부담으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 매각가는 172,907,000원으로 내려가도 인수가 160,313,698원으로 늘어 총 333,220,698원입니다. 3회 유찰 시에도 총 332,494,489원입니다.
- 임차관계 원본 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 윤형수입니다. 임대차계약서·임차권등기명령·배당요구 및 채권관계 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기는 부동산 전부를 대상으로 하며 주거용으로 신고돼 있습니다. 현재 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 및 제시외 건물의 매각 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 실질취득 334,258,140원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “2.47억 낙찰”이 아니라 “3.34억 취득”
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 247,010,000원이 아닙니다. 선순위 대항력 임차보증금 330,000,000원과 그 미배당액입니다. 현재 회차에서 임차인에게 242,751,860원이 우선 배당되고 남는 87,248,140원을 매수인이 인수하면 실질취득은 334,258,140원입니다. 그리고 추가 유찰이 생겨 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 커져 총 부담은 330,000,000원 안팎에 머뭅니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 70%”라는 할인율보다 실질취득 약 3.34억을 이천 백사면 단독주택·토지의 실제 가치와 비교하는 것이 먼저입니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 현재 정보만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다. 권리분석 결론은 명확합니다. 선순위 임차권 인수를 전제로만 검토해야 하며, 추가 유찰만으로 가격이 크게 싸지는 구조가 아닙니다.
