수원지방법원 2025타경30894. 여주시 가남읍 신해리 동남아파트 102동 1층 106호, 전용 59.77㎡ 아파트입니다. 감정가는 101,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 70,700,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 크게 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 합니다.
임차인 김영태는 2021.01.18 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 88,000,000원이며, 2024.05.10 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2024.09.05 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리이므로, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 가남읍 신해리 620-17 동남아파트 102동 1층106호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.77㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실·현관·발코니 · 10층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 이경화 (2021.01.15 매매 · 거래가액 84,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영태 / 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 사용승인 | 1997.12.13 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 핵심은 을구 12번 김영태 주택임차권입니다. 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2021.01.18이고, 임차권등기는 2024.05.10입니다. 이후 2024.09.05 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준이 되므로, 김영태의 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영태 | 주택 전부 | 88,000,000원 | 2021.01.18 / 2021.01.18 | 2024.05.10 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
신청채권자도 김영태로 표시되어 있습니다. 동일 이름의 임차보증금 88,000,000원과 경매신청 청구 88,000,000원을 서로 별개의 경제적 부담처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 관계인 가능성에 관한 경고가 있으므로 실제 임대차관계와 신청채권의 원인을 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
② 유찰돼도 총비용이 크게 내려가지 않는다
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 커집니다. 이 물건도 같은 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70,700,000원 | 18,972,600원 | 89,672,600원 |
| 2회 유찰 시 | 49,490,000원 | 39,800,820원 | 89,290,820원 |
| 3회 유찰 시 | 34,643,000원 | 54,380,574원 | 89,023,574원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 비교한다
동남아파트 전용 59.77㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 103,375,000원이고, 최신 거래는 2026.08의 90,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득 89,672,600원은 최근 12개월 평균의 86.7%지만, 최신 실거래 90,000,000원의 99.6%입니다.
즉 과거 12개월 평균과 비교하면 낮아 보이지만, 가격 판단에서 더 중요한 최신 거래와는 차이가 거의 없습니다. 따라서 “최저가가 감정가의 70%이니 시세보다 매우 싸다”고 해석하면 안 됩니다. 실제 부담 기준으로는 최신 거래와 사실상 비슷한 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.77㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 59.77㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 59.77㎡ | 6 | 109,000,000원 |
| 2026.05 | 59.77㎡ | 6 | 92,000,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 9 | 90,500,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 10 | 89,000,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.77㎡ | 12건 | 103,375,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 임차인 김영태 보증금 | 88,000,000원 | 69,027,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 515,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김영태 | 88,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 18,972,600원이 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신해2리마을회관 동측 인근으로, 경충대로 주변 일반주택지대입니다. 아파트단지·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경충대로가 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 평슬래브지붕 10층 건물로 사용승인일은 1997.12.13입니다. 도시가스 개별난방·승강기·옥내소화전설비 등이 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역·제2종지구단위계획구역이며 자연보전권역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단지, 부정형·대체로 등고평탄하며 아파트 및 상가 부지로 이용됩니다. 공시지가는 574,300원/㎡입니다.
- 환금성. 동남아파트는 480세대이며 최근 12개월 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 89,000,000원에서 115,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 현재 회차 기준 실제 경제적 부담은 70,700,000원이 아니라 인수액을 포함한 89,672,600원입니다.
- 유찰 효과 과대평가 금지. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 커집니다. 2회 유찰 시 인수액 39,800,820원, 3회 유찰 시 54,380,574원입니다.
- 임차권 원본 대조. 김영태의 2021.01.18 전입·확정일자와 2024.05.10 임차권등기, 보증금 88,000,000원을 등기부·매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 김영태와 등기상 관계에 관한 경고가 있으므로 실제 임대차계약과 경매신청 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 최신 실거래 우선. 최근 12개월 평균 103,375,000원보다 낮다는 점만 보지 말고, 최신 거래 90,000,000원과 실질취득 89,672,600원을 직접 비교해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계와 명도상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,070만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 70,700,000원이지만, 경제적으로는 그 금액만 내고 끝나는 경매가 아닙니다. 김영태의 보증금 88,000,000원이 선순위 대항력을 갖고 있고, 현재 회차에서 배당되지 않는 18,972,600원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실질취득은 89,672,600원입니다.
최근 12개월 평균 103,375,000원보다는 낮지만, 가장 최근 실거래 90,000,000원과 비교하면 실질취득은 99.6% 수준입니다. 더 유찰돼도 인수액이 증가해 총비용은 보증금 부근에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “70%까지 떨어진 아파트”가 아니라 “선순위 임차보증금 때문에 실질취득이 약 9,000만원 부근에 고정되는 아파트”라는 점입니다.
