수원지방법원 2025타경30894. 경기도 여주시 가남읍 신해리에 있는 동남아파트 102동 1층 106호입니다. 전용면적 59.77㎡ 규모의 아파트로, 감정가 101,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 49,490,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 49% 수준이어서 상당한 할인처럼 보입니다.
그런데 등기부와 매각물건명세서를 함께 살펴보면 다른 이야기가 나옵니다. 김영태 임차인은 2021.01.18 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 말소기준권리인 2024.09.05 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 등기된 임차보증금은 88,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
결국 이 물건의 입찰 판단은 최저매각가 49,490,000원이 아니라, 선순위 임차보증금 인수를 더한 실질취득 약 89,290,820원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 가남읍 신해리 620-17 동남아파트 102동 1층 106호 도로명주소: 경기도 여주시 가남읍 경충대로 1472-34 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.77㎡ · 10층 건물 중 1층 · 방3·거실·주방/식당·욕실·발코니 |
| 소유자 | 이경화 (2021.01.18 소유권이전 · 거래가액 84,000,000원) |
| 사용승인 | 1997.12.13 |
| 단지 규모 | 480세대 |
| 감정가 | 101,000,000원 |
| 최저매각가 | 49,490,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 임차보증금 | 88,000,000원 · 선순위 대항력 임차인 1명 |
| 매수인 인수 예상 | 39,800,820원 |
| 신청채권자 / 청구 | 김영태 / 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2024.09.05 주택도시보증공사의 가압류입니다. 청구금액은 515,000,000원이며, 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단의 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
하지만 김영태 임차인의 권리는 그보다 앞서 성립했습니다. 임대차계약일은 2021.01.16, 전입신고일과 점유개시일, 확정일자는 모두 2021.01.18입니다. 임차권등기는 2024.05.10에 이루어졌으며, 등기상 임차보증금은 88,000,000원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김영태 주택 전부 · 주거용 임차권등기 |
전입 2021.01.18 확정 2021.01.18 점유개시 2021.01.18 |
88,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 잔액 인수 |
김영태 임차인은 배당요구를 하였으며, 임차권등기와 매각물건명세서에 권리가 확인됩니다. 배당을 받더라도 보증금 전액이 회수되지 않으면 부족액이 매수인 부담으로 연결됩니다.
주택도시보증공사는 이 사건에서 515,000,000원의 가압류 채권자로 기재되어 있습니다. 김영태 임차인의 보증금과 별개의 채권 항목이며, 보증기관의 임차보증금 대위·승계 중복신고로 분류할 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 판단하고, 김영태의 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 4,949만원이 아니라 8,929만원으로 비교해야 한다
동남아파트 동일 면적 전용 59.77㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 100,625,000원이고, 최신 거래인 2026년 10월 1층 거래가격은 82,000,000원입니다. 본건도 1층이므로 최신 같은 층 거래와의 비교가 특히 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.77㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2026.08 | 59.77㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 59.77㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 59.77㎡ | 6 | 109,000,000원 |
| 2026.05 | 59.77㎡ | 6 | 92,000,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 9 | 90,500,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 10 | 89,000,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 59.77㎡ | 12건 | 100,625,000원 |
최저가 49,490,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 49.2%입니다. 하지만 실제 부담은 입찰금액에 선순위 임차보증금 미배당액을 더한 89,290,820원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 88.7%이며, 최신 거래 82,000,000원과 비교하면 약 108.9%입니다.
특히 2026년 3월의 115,000,000원 거래가 평균을 높이는 가운데, 2026년 10월에는 같은 면적·같은 1층에서 82,000,000원 거래가 확인됩니다. 표본의 가격 편차가 커서 단순 평균만으로 시세를 판단하기 어렵습니다. 최신 거래를 반영하면 이 물건의 실질취득가격에 확실한 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,290,820원 |
| 1. 임차보증금 · 김영태 | 88,000,000원 | 48,199,180원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 515,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 김영태 | 88,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,290,820원을 공제하고 임차인에게 48,199,180원이 배당되는 가정입니다. 보증금 부족액 39,800,820원은 매수인 인수로 계산됩니다. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 모두 김영태로 기재되어 있으므로 동일 채권의 중복 여부는 확인이 필요하며, 위 청구금액들을 매수인 인수액으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액은 늘어난다
| 구분 | 최저가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 49,490,000원 | 39,800,820원 | 89,290,820원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 34,643,000원 | 54,380,574원 | 89,023,574원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 24,250,100원 | 64,586,402원 | 88,836,502원 |
표가 보여주는 사실은 분명합니다. 현재 회차에서 예상 실질취득은 89,290,820원이고, 3회 유찰 시 89,023,574원, 4회 유찰 시에도 88,836,502원입니다. 낙찰가가 떨어질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인이 인수할 보증금이 증가하기 때문입니다.
차이는 대부분 집행비용 추정액의 변화에서 발생하며, 추가 유찰이 곧 실질취득가격의 큰 하락을 의미하지 않습니다. 선순위 보증금이 남아 있는 한 총부담은 약 88,000,000원 수준에서 사실상 고정되는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여주시 가남읍 신해리 소재 신해2리마을회관 동측 인근입니다. 주변은 경충대로를 중심으로 아파트단지, 일반주택, 근린생활시설과 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유로우며 인근에 버스정류장과 간선도로인 경충대로가 있습니다. 감정평가에서는 전반적인 교통환경을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 1997.12.13 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물의 1층 세대입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 급배수시설, 화재탐지 및 소화전설비가 기재되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 제2종지구단위계획구역 등에 해당하며 자연보전권역 및 배출시설설치제한지역 관련 규제가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 단지 부지는 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 남측 도로를 통하여 경충대로와 연결됩니다. 공시지가는 574,300원/㎡입니다.
- 환금성. 480세대 아파트로 동일 면적 실거래가 확인되지만, 최근 거래가격은 82,000,000원에서 115,000,000원까지 차이가 큽니다. 특히 본건과 같은 1층의 최신 거래가 82,000,000원이라는 점을 고려하면 평균가격을 그대로 회수가격으로 가정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가격 기준. 현재 최저가 49,490,000원이 아니라 인수액을 포함한 89,290,820원을 기준으로 시세와 비교하세요. 추가 유찰 시에도 인수액 증가를 반드시 반영해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 을구 12번 임차권등기, 전입일, 확정일자, 배당요구와 매각물건명세서상 인수 문구를 원본으로 대조하세요.
- 임차인과 신청채권자의 관계. 김영태가 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 채권 원인, 임대차계약 및 보증금 지급 내역을 확인하고 중복채권 여부를 검토하세요.
- 보증기관 가압류. 주택도시보증공사 청구금액 515,000,000원의 발생 원인과 다른 권리관계에 미치는 영향을 확인하세요. 가압류 자체는 매각으로 소멸하더라도 사건 전체의 채권관계 검토는 필요합니다.
- 최신 거래 기준. 2026년 10월 동일 면적·1층 거래 82,000,000원과 본건의 상태, 수리 필요성, 점유 및 명도 비용을 비교하세요.
- 명도 및 관리비. 임차권등기 이후의 실제 점유 상태, 주택 인도 가능 시점, 체납관리비의 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 배당 및 추가 비용. 집행비용은 추정치이며 당해세, 최우선변제, 취득세 등은 별도 검토가 필요합니다. 배당액 변화는 곧 매수인 인수액 변화로 이어질 수 있습니다.
- 매각기일과 원본 확인. 2026.10.28 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서 변경사항, 등기 변동과 경매기록을 최종 확인한 뒤 입찰을 판단하세요.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 실질취득은 싸지 않을 수 있다”
이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 감정가 101,000,000원 대비 49,490,000원이라는 최저가는 매력적으로 보일 수 있지만, 선순위 임차보증금 88,000,000원이 남아 있어 매수인이 부담할 실질취득가격은 89,290,820원으로 올라갑니다.
최근 12개월 평균 100,625,000원보다 실질취득가격이 낮다는 사실만으로 충분하지 않습니다. 같은 1층의 최신 실거래는 82,000,000원이며, 실질취득은 이 가격보다 약 729만원 높습니다. 추가 유찰되더라도 선순위 보증금 인수액이 늘어나므로 실질적인 가격 절감 효과는 제한적입니다.
더구나 임차권자와 경매 신청채권자의 관계를 명확히 검토해야 하고, 임차권등기의 인수 문구도 분명하게 존재합니다. 권리 인수 부담이 크고 최신 시세 대비 가격 메리트도 부족한 신중 접근형 물건입니다. 종합 평가는 D등급으로, 임차보증금 처리와 권리관계에 관한 확실한 근거가 확보되기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
