수원지방법원 2025타경30899. 경기도 양평군 용문면 연수리 63, 연수로 340의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2014.10.28 사용승인된 지상 2층 구조로, 1층과 2층 모두 농가주택 형태로 이용 중입니다. 토지는 658㎡, 지목은 대, 용도지역은 보전관리지역입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가 738,127,000원의 70%인 516,689,000원에서 진행됩니다.
권리관계는 복잡하지 않습니다. 2015년 가압류, 2015년·2016년 용문농업협동조합 근저당, 2017년 가처분은 모두 이전에 말소됐습니다. 2022.07.22 남대광 명의로 소유권이 이전된 뒤 2025.02.11 주식회사 아이비케이캐피탈의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 확인된 임차인은 없고 예상 배당에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 연수리 63 · 경기도 양평군 용문면 연수로 340 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경량철골구조지붕 지상 2층 · 사용승인 2014.10.28 |
| 이용상태 | 1층 농가주택(방2·거실·주방/식당·욕실1 등) · 2층 농가주택(방2·거실·욕실1 등) |
| 토지 | 658㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 남대광 (2022.07.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 738,127,000원 / 516,689,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이비케이캐피탈 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리, 현재 경매개시결정이 기준
확인된 임차인 없음. 따라서 현재 자료상 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 과거 이인준 가압류와 강제경매, 용문농업협동조합 근저당 2건, 채미영 가처분은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 경매 관련 핵심 등기는 2025.02.11 강제경매개시결정이며, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 프레임 — ‘감정가 70%’와 ‘시세 70%’는 다르다
현재 최저매각가는 516,689,000원으로 감정가 738,127,000원의 70%입니다. 그러나 이 수치는 법원경매의 유찰 저감률일 뿐, 주변 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 단계에서는 최저가가 시세보다 저렴한지, 비싼지를 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 516,689,000원 | 509,122,110원 | 1,490,877,890원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 361,682,300원 | 355,818,748원 | 1,644,181,252원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 253,177,609원 | 248,833,122원 | 1,751,166,878원 |
신청채권자 청구액은 2,000,000,000원으로 현재 최저가를 크게 웃돕니다. 현재 회차에서 집행비용을 제외한 신청채권자 예상배당은 509,122,110원이고, 미배당은 1,490,877,890원입니다. 유찰이 더 진행되면 미배당은 커지지만, 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 516,689,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,566,890원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사 아이비케이캐피탈 | 2,000,000,000원 | 509,122,110원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 매각대금 전액이 집행비용과 신청채권자 배당에 소진되는 구조입니다. 신청채권자 미배당액은 1,490,877,890원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 용문면 연수리 ‘연수2리 마을회관’ 남동측 근거리에 위치합니다. 인근에는 농경지·임야·단독주택·펜션 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골구조지붕의 지상 2층 단독주택이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다. 관리상태는 보통입니다.
- 토지. 658㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면입니다. 공시지가는 194,100원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지정보상 농업보호구역·준보전산지·도로구역·농림지역 등과 접하는 내용도 확인됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 70%라는 숫자를 시장 할인율로 해석하지 말고, 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각조건에 제시외 건물 포함이 명시돼 있으므로 현장에서 위치·규모·이용상태를 확인하세요.
- 토지 규제. 보전관리지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역이 실제 이용·증개축 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 경계·접도. 토지 658㎡의 실제 경계, 소로 접면 상태, 진입로 사용관계를 현황과 공부로 함께 확인하세요.
- 건물 상태. 2014.10.28 사용승인된 2층 주택으로 관리상태는 보통 평가입니다. 내부 하자·수선비는 별도 현장 점검이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 신청채권자 미배당이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 미회수액을 낙찰자가 부담하는 것으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 토지이용계획 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70%”보다 중요한 것은 개별 부동산의 실제 가치
이 사건은 권리보다 부동산 자체를 더 깊게 봐야 하는 물건입니다. 과거 권리는 대부분 이미 정리됐고 확인된 임차인도 없으며, 예상 인수액은 0원입니다. 그래서 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 단독주택과 658㎡ 토지를 일괄매각하고 제시외 건물까지 포함하는 데다 보전관리지역과 여러 환경·입지 규제가 겹칩니다.
현재 최저가는 516,689,000원으로 감정가의 70%지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 30% 싸다’고 읽을 근거는 없습니다. 동일·유사 실거래 검증 없이 가격 가점을 주기보다, 현장 가치와 토지 이용성까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요. 이 물건의 승부처는 저감률이 아니라 실제 활용가치입니다.
