수원지방법원 2025타경30958. 이천시 신둔면 도암리 75-7, 3동 3층 302호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 4층 중 3층의 공동주택(연립주택)입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.03.25 설정된 안양원예농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 262,800,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 2025.02.25이며 신청채권자의 청구액은 222,733,050원입니다.
앞선 2022.03.04의 주식회사코람코자산신탁 신탁등기와 성동중앙새마을금고의 10,000,000원 근저당권은 2022.03.25 정리된 상태입니다. 현재 소유자는 박우영이며, 말소기준 근저당권과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 회차 배당 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 신둔면 도암리 75-7 3동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 신둔면 원적로381번길 82 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트구조 · 4층 중 3층 |
| 소유자 | 박우영 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 201,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양원예농업협동조합 / 222,733,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.03.25 안양원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 262,800,000원이며 채무자는 박우영입니다. 2022.03.04 설정됐던 성동중앙새마을금고 근저당권 10,000,000원과 주식회사코람코자산신탁의 신탁등기는 2022.03.25 이미 정리됐습니다. 이후 2025.02.25의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리 흐름입니다.
② 가격 구조 — 감정가 288,000,000원에서 현재 70%
현재 최저매각가는 201,600,000원으로 감정가 288,000,000원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오는 141,120,000원(49%), 다시 유찰될 경우 98,784,000원(34.3%)입니다. 다만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 실제 시장가격보다 저렴한지 여부는 별도의 거래사례와 현장 상태를 대조해 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 64,822,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 141,120,000원 | 138,344,320원 | 124,455,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 98,784,000원 | 96,605,888원 | 166,194,112원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 안양원예농업협동조합 근저당권의 미배당액은 64,822,400원 → 124,455,680원 → 166,194,112원으로 커집니다. 그러나 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액 증가와 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 2. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 262,800,000원 | 197,977,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 201,600,000원을 기준으로 집행비용 3,622,400원을 반영하면 근저당권 예상배당은 197,977,600원이고, 근저당권 기준 미배당은 64,822,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 신둔면 도암리 소재로서 도암2리 마을회관 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 기존주택, 농경지 등이 소재하며 생활편의시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 일부입니다. 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 공동주택 부지는 사다리평지이며 소로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.
- 기타. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 임대관계와 베란다 확장 여부는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인한 뒤 권리분석을 최종 확정해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 70%라는 숫자는 감정가 대비입니다. 주변 연립주택의 실제 거래가격과 개별 호의 상태를 별도로 비교하세요.
- 근저당 미배당과 인수액을 구분. 현재 근저당 미배당은 64,822,400원이지만 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린주택, 감정 이용상태는 공동주택(연립주택)으로 기재되어 있으므로 현황과 공부의 이용관계를 현장에서 다시 확인하는 것이 좋습니다.
- 규제·환금성 확인. 생산관리지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 규제와 신둔면 도암리 연립주택의 실제 매수층을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항과 점유·임대차·배당 관련 원본 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70%”는 시세 판단의 결론이 아니다
이 물건의 권리 핵심은 분명합니다. 2022.03.25 안양원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 201,600,000원 매각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 앞선 신탁과 성동중앙새마을금고 근저당도 이미 정리되어 등기상 구조는 복잡하지 않습니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 감정 이용상태는 공동주택(연립주택)이고, 주변은 기존주택·다세대주택·농경지가 혼재하며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 단순, 가격과 점유는 확인 후 결정”으로 정리하는 것이 적절합니다.
