수원지방법원 2025타경30958. 경기도 이천시 신둔면 도암리 75-7에 있는 제3동 3층 302호가 경매로 나왔습니다. 물건 분류에는 근린주택으로 표시되어 있으나, 감정평가서의 실제 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 따라서 일반 아파트와 동일하게 취급해서는 안 되며, 입찰 전 건축물대장과 집합건물의 용도를 대조해야 합니다.

현재 소유자는 박우영입니다. 2022년 3월 25일 소유권을 이전받았고, 같은 날 안양원예농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 262,800,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 2025년 2월 25일 안양원예농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이 근저당이 말소기준권리라는 점은 명확하지만, 임대관계가 미상이라는 점까지 해소된 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 별도 확인

핵심은 2022.03.25 설정된 안양원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 262,800,000원으로, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2022년 3월 4일 설정되었던 성동중앙새마을금고의 근저당권 10,000,000원은 2022년 3월 25일 이미 말소되었습니다. 같은 날 이전에 설정되었던 주식회사코람코자산신탁 명의 신탁등기도 말소되어, 이를 현재까지 존속하는 별도의 선순위 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 가격 비교 — 감정가의 49%, 그러나 시세 검증이 핵심

이번 회차의 최저매각가는 141,120,000원으로 감정가 288,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 낮아졌다는 사실은 분명합니다. 하지만 감정가가 곧 현재 시장가격을 의미하지는 않습니다.

후속 회차 금액은 유찰 시나리오이며 실제 매각 일정이나 최저가 확정을 의미하지 않습니다. 감정가 대비 비율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

이천시 신둔면 도암리 일대의 유사 연립주택 실거래 가격이 확인되지 않아 최근 거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지 판단하기에는 근거가 부족합니다. 실제 가격 메리트는 주변 유사 건물의 거래가격과 건물 상태, 용도, 점유관계까지 비교한 후 결정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 141,120,000원 가정)

현재 최저가로 매각되면 집행비용 2,775,680원을 제외한 138,344,320원이 안양원예농업협동조합에 배당되는 것으로 추산됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당 금액은 124,455,680원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

여기서 262,800,000원은 실제 확정 채무액이 아니라 근저당 채권최고액입니다. 경매 신청 청구금액은 222,733,050원으로 별도 기재되어 있습니다. 따라서 채권최고액 기준 미배당액을 실제 채무 부족액으로 단정할 수 없으며, 정확한 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 최종 배당은 실제 배당절차에 따라 변동될 수 있습니다. 표시된 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개

유찰이 거듭되면 채권자의 회수금액은 줄어들고 미배당 금액은 증가합니다. 그러나 이는 경매채권자의 배당 문제이지, 소멸하는 근저당의 미회수액을 매수인이 대신 갚아야 한다는 의미는 아닙니다.

현재 확인된 등기권리만을 기준으로 하면 각 회차의 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 실제 대항력 있는 점유자나 인수 대상 임차권이 확인되는 경우에는 결과가 달라집니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 선순위 대항력 임차인이 존재한다면, 단순히 최저가가 내려갔다는 이유만으로 실질취득비용도 같은 비율로 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 이천시 신둔면 도암리 소재 도암2리 마을회관 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 기존주택, 농경지 등이 혼재하고 있으며 생활편의시설 접근성은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 3층 일부입니다. 외벽은 변색벽돌붙임 등으로 마감되어 있고 난방, 위생 및 급배수, 승강기 설비가 있습니다.
• 토지 및 도로. 토지는 사다리형 평지의 공동주택 부지이며 소로의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용 규제. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
• 건축 상태. 감정상 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 베란다 확장 여부는 미상으로 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주변에 농경지와 기존주택이 혼재하는 입지이고 유사 주택의 실거래 시세가 확인되지 않아 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다. 매도 가능 가격과 거래 수요의 확인이 우선입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 신둔면 도암리 일대의 유사 연립주택과 같은 건물 내 거래 사례를 대조하세요. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 임대차계약 및 대항력 여부를 확인하세요. 미확인 임차인이 있으면 인수금액을 다시 산정해야 합니다.
• 말소기준 및 신탁 이력. 안양원예농업협동조합 근저당권이 말소기준인지 원본으로 확인하고, 이미 말소된 신탁등기와 선행 근저당의 말소 내용을 대조하세요.
• 건축물 용도. 근린주택 분류와 감정상 연립주택 이용상태를 건축물대장으로 확인하고 베란다 확장 및 내부 구조의 적법성도 검토하세요.
• 명도 가능성. 소유자 주소가 대상 부동산으로 나타나지만 현재 실거주를 확정하는 자료는 아닙니다. 현장 방문으로 점유 상황을 확인하고 인도 협의 및 명도 절차를 검토하세요.
• 관리비 및 추가비용. 관리비 체납 여부, 공용부분 미납금, 수선이 필요한 설비 및 취득 과정의 부대비용을 확인하세요.
• 배당금액 구분. 근저당 채권최고액 262,800,000원과 신청 청구금액 222,733,050원은 구분해야 합니다. 예상 미배당액이 곧 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
• 매각 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서 및 매각기일의 변동 여부를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “반값 유찰”보다 중요한 것은 실제 시세와 점유

이 사건의 장점은 등기상 말소기준권리가 명확하고, 확인된 인수금액이 0원으로 추산된다는 점입니다. 이미 말소된 신탁등기와 선행 근저당을 현재 인수할 권리로 잘못 계산할 필요도 없습니다.

그렇다고 감정가의 49%인 141,120,000원이 곧 매력적인 낙찰가격이라는 결론으로 이어지지는 않습니다. 실거래 시세가 확인되지 않고, 임대관계도 미상이며, 근린주택이라는 물건 분류와 감정상 연립주택 이용상태 사이의 차이도 점검해야 합니다.

결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 매수 판단은 보류입니다. 실거래와 점유관계, 건축물 용도를 확인해 현재 최저가가 실제 시장가치보다 충분히 낮다는 근거가 확보될 때 비로소 입찰을 검토할 수 있습니다. 2회 유찰 자체는 가격 메리트의 증거가 아닙니다.