수원지방법원 2025타경31150. 경기도 양평군 옥천면 아신리에 위치한 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 주택은 철근콘크리트구조의 2층 건물로, 2022년 12월 14일 사용승인되었습니다. 별도의 지하 건물 부분에는 주차장·계단과 창고가 포함되어 있습니다. 토지정보상 면적은 325㎡입니다.
이 물건이 눈에 띄는 가장 큰 이유는 가격입니다. 감정가가 518,322,480원인데 두 번의 유찰을 거쳐 최저매각가가 253,978,000원으로 낮아졌습니다. 표면적으로는 감정가의 절반 수준입니다. 하지만 단독주택 경매에서는 감정가와 최저가의 차이만큼 중요한 것이 토지의 실제 가치, 건축물의 완성 상태, 현장 수요, 재매각 가능성입니다.
권리관계는 상대적으로 정리하기 쉽습니다. 2023년 8월 28일 설정된 동서울농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 뒤이어 설정된 엘제이자산운용대부주식회사의 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 말소기준보다 앞선 근저당권들은 이미 등기상 말소된 상태입니다. 다만 건물과 토지의 등기 범위, 실제 점유관계는 입찰 전 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31150 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 옥천면 아신리 385-56 |
| 도로명주소 | 경기도 양평군 옥천면 고읍로 39-13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 1·2층 단독주택, 지2층 주차장 및 계단, 지1층 창고 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트평지붕 · 주택 2층 |
| 사용승인 | 2022.12.14 |
| 토지면적 / 지목 | 325㎡ / 대 |
| 토지 용도지역 | 계획관리지역 |
| 소유자 | 이상숙 (단독소유) |
| 감정가 | 518,322,480원 |
| 최저매각가 | 253,978,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 동서울농업협동조합 |
| 청구금액 | 296,079,657원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.28 · 을구 7번 · 동서울농업협동조합 근저당권 |
| 말소기준 채권최고액 | 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협 근저당
권리분석의 중심은 2023년 8월 28일 동서울농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 324,000,000원이며, 채무자는 이성준입니다. 이 근저당권에는 아신리 385-56, 385-53, 385-60 토지에 관한 공동담보 기재가 있고, 이후 토지 합필에 따른 공동담보 변경이 부기되어 있습니다.
그 이전에 설정된 김순자 근저당권 100,000,000원과 전상희 근저당권 각 75,000,000원은 이미 말소되었습니다. 따라서 과거에 설정되었다는 이유만으로 낙찰자가 해당 채무를 인수한다고 볼 근거는 없습니다.
말소기준 이후 설정된 엘제이자산운용대부주식회사 근저당권 150,000,000원, 케이비국민카드 가압류 19,060,257원, 조미란 가압류 50,000,000원, 양평군 압류 및 임의경매개시결정은 제시된 등기 분석상 매각으로 소멸할 권리입니다.
② 점유·임차관계 — 인수액 0원, 현장 확인은 필수
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 분석에서는 대항력 있는 임차인의 보증금 승계액을 별도로 계산하지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 임차인 신고가 없다는 사실만으로 주택 전체가 비어 있거나 소유자만 점유하고 있다고 확정할 수는 없습니다. 특히 주택 부분과 지하 창고·주차장 부분의 실제 사용자가 다를 가능성까지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 253,978,000원입니다. 감정가 518,322,480원과 비교하면 감정가의 약 49% 수준이며, 2회 유찰로 최저가가 크게 낮아진 상태입니다.
하지만 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 않은 상태이므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 개별 단독주택은 토지의 형상, 도로 조건, 건물 마감, 부속시설, 미시공 부분과 입지에 따른 가격 차이가 클 수 있기 때문입니다.
| 가격 판단 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 518,322,480원 | 평가 기준 가격 |
| 현재 최저매각가 | 253,978,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 실질취득 기준액 | 253,978,000원 | 최저가 낙찰 가정 · 권리 인수 0원 · 부대비용 별도 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 감정가 대비 할인만으로 저가 판단 불가 |
| 추가 유찰 시 | 177,784,600원 | 3회 유찰 가정 · 감정가 약 34% |
| 추가 유찰 시 | 124,449,219원 | 4회 유찰 가정 · 감정가 약 24% |
④ 예상배당표 (매각가 253,978,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,355,692원 |
| 1. 근저당 · 동서울농업협동조합 | 324,000,000원 | 249,622,308원 |
| 2. 근저당 · 엘제이자산운용대부주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 19,060,257원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 조미란 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,355,692원을 제외한 249,622,308원이 동서울농업협동조합에 배당됩니다. 후순위 근저당권자와 가압류 채권자에게 돌아갈 금액은 없으며, 소유자에게 지급될 잔여액도 없습니다.
전체 분석 대상 채권액은 543,060,257원이고, 채권자 예상배당액은 249,622,308원입니다. 그 차액인 293,437,949원이 배당 부족액으로 남습니다. 다만 이는 채권자 측의 미배당 금액으로, 낙찰자의 추가 인수금액을 의미하지 않습니다.
예상배당은 채권최고액·청구금액 및 추정 집행비용을 적용한 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 채권 확정액, 당해세, 배당요구 및 법원의 배당절차 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 양평군 압류의 세금 종류와 법정기일은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 부족 배당은 증가
아래는 현재 회차와 추가 유찰을 가정한 예상 매각가격 및 배당 결과입니다. 회차가 진행될수록 매각가격은 낮아지지만, 그만큼 채권자에게 돌아가는 배당액도 감소합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 253,978,000원 | 249,622,308원 | 293,437,949원 |
| 3회 유찰 가정(34%) | 177,784,600원 | 174,495,616원 | 368,564,641원 |
| 4회 유찰 가정(24%) | 124,449,219원 | 121,906,930원 | 421,153,327원 |
세 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 동서울농업협동조합의 경매 신청 청구액은 296,079,657원이지만, 현재 회차의 예상배당은 249,622,308원에 그칩니다. 추가 유찰 시 신청채권자의 예상 배당도 더 줄어드는 구조입니다.
⑥ 입지·건물·토지 검토 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 아신역(경의·중앙선) 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 주거나지, 조성 중인 택지 및 임야 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 아신역과 노선버스정류장이 있고, 남서측 인근으로 국도 제6호선이 통과합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 주택 구조. 주택 부분은 철근콘크리트구조·철근콘크리트평지붕의 2층 건물로 2022.12.14 사용승인되었습니다. 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중이며, 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지도배 및 타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 주택 설비. 위생·급배수설비, 난방설비 및 시스템에어컨 등이 설치된 것으로 조사되었습니다. 실제 작동상태와 유지·보수 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 지하 건물. 별도의 철근콘크리트구조 건물 부분은 지2층이 주차장 및 계단, 지1층이 창고 용도입니다. 지1층 창고의 바닥 공사가 완료되지 않은 상태이므로 공간의 실제 활용도와 추가 공사 필요성이 주요 변수입니다.
- 토지. 토지정보상 면적은 325㎡, 지목은 대지이며 완경사·사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로각지(가)로 분류되어 있습니다. 실제 차량 진출입과 경계는 현장 및 지적도 대조가 필요합니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다. 자연보전권역, 한강 수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역), 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 중첩됩니다. 증축·용도변경·개발행위 계획은 개별 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지가격 참고. 토지정보상 공시지가는 421,500원/㎡입니다. 공시지가는 개별 부동산의 실제 매매가능가격이나 일괄매각 가격을 그대로 나타내는 수치는 아닙니다.
- 환금성. 아신역 접근성은 입지 판단 요소이지만, 개별 단독주택은 토지·건물 상태와 매수자 선호에 따른 가격 차이가 큽니다. 현재 확인된 실거래 비교가 없어 빠른 재매각이나 특정 매도가격을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 실거래 비교. 아신리와 인근 지역에서 토지면적·건축연도·건물구조·접근성이 유사한 단독주택 거래를 확인해야 합니다. 감정가가 아니라 최근 실제 거래가격을 기준으로 입찰 상한을 검토하세요.
- 지하 창고 현장 확인. 일괄매각목록 2 지1층의 바닥 미시공 범위를 직접 확인하고, 시공 가능 여부와 보완공사 비용을 검토해야 합니다.
- 건축물대장 대조. 주택과 지하 건물의 등재 현황, 층별 용도, 사용승인, 실제 현황의 일치 여부를 확인하세요. 특히 미완성 창고의 적법한 사용 가능 범위를 점검해야 합니다.
- 토지·공동담보 확인. 등기상 아신리 385-56·385-53·385-60 및 합필 관련 이력이 나타납니다. 현재 지번별 등기·지적 현황과 일괄매각 대상, 건물 및 토지의 권리관계가 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 신고는 없지만 실제 점유관계가 확정된 것은 아닙니다. 전입세대, 현황조사, 현장 점유자를 확인하고 필요시 인도·명도에 소요될 비용과 절차를 검토해야 합니다.
- 양평군 압류. 2025.11.04 등기된 양평군 압류의 원인과 관련 세금의 성격·법정기일을 확인해야 합니다. 실제 배당순위와 낙찰자의 법적 부담 여부는 구체적 세목과 원본 서류에 따라 검토해야 합니다.
- 지역 규제. 계획관리지역이라고 해서 모든 건축행위가 자유로운 것은 아닙니다. 한강 수변구역과 수질보전 관련 제한을 포함해 추가 공사·증축·용도변경 계획의 허가 가능성을 확인하세요.
- 보유·보수비용. 미시공 부분 외에도 건물 설비, 지하층 방수·배수, 외부 마감, 토지 경계와 부대시설을 살펴야 합니다. 취득세 등 부대비용과 유지·관리비도 별도 예산에 포함해야 합니다.
- 매각 원본 확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지 관련 서류를 대조하고 매각기일의 변경·취하·정지 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치
이 경매의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 판단하는 것입니다. 동서울농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되고, 현재 예상 인수액도 0원입니다. 배당 부족액 293,437,949원이 발생하지만, 그것이 곧 매수인 부담으로 이전되는 것은 아닙니다.
문제는 얼마에 사야 적정한가입니다. 감정가의 49%라는 숫자는 분명 눈길을 끌지만, 해당 주택의 최근 시장가격과 미완성 창고의 공사 부담, 토지이용 제한과 실제 환금성을 확인하지 않고서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 평가는 권리 구조는 비교적 양호하지만, 가격과 물건 상태는 추가 검증이 필요한 조건부 검토 대상입니다. 현재 단계에서 중요한 것은 추가 유찰을 막연히 기대하는 것도, 감정가 대비 할인율에 즉시 반응하는 것도 아닙니다. 현장을 확인하고, 비교 가능한 실거래로 가치를 검증한 뒤, 미시공·규제·환금성 위험을 반영한 입찰 상한을 정하는 것이 우선입니다.
