수원지방법원 2025타경31150. 경기도 양평군 옥천면 아신리의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 2022.12.14 사용승인된 철근콘크리트 구조이고, 기호 2의 1·2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 기호 2-1의 지2층은 주차장 및 계단, 지1층은 창고 용도이나 현황상 바닥부분 공사가 되지 않은 상태입니다. 토지는 325.0㎡의 대지로, 계획관리지역에 속합니다.
등기상 현재 핵심은 2023.08.28 설정된 동서울농업협동조합의 채권최고액 324,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 엘제이자산운용대부주식회사 근저당, 케이비국민카드·조미란 가압류, 경매개시결정 및 양평군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정됐던 김순자·전상희 근저당들은 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31150 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 옥천면 아신리 385-56, 385-53, 385-60 · 경기도 양평군 옥천면 고읍로 39-13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 기호 2: 1·2층 단독주택 · 기호 2-1: 지2층 주차장 및 계단, 지1층 창고 |
| 토지 | 325.0㎡ · 대 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 이상숙 |
| 감정가 / 최저가 | 518,322,480원 / 362,826,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동서울농업협동조합 / 296,079,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2023.08.28 동서울농업협동조합 근저당이고, 이후 설정된 엘제이자산운용대부주식회사 근저당과 케이비국민카드·조미란의 가압류, 경매개시결정, 양평군 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 대신 회차와 담보회수 구조를 본다
현재 최저매각가는 362,826,000원으로, 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 다만 이 사건에는 직접 비교할 동일 물건군 실거래 시세가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 362,826,000원 | 356,946,436원 | 186,113,821원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 253,978,199원 | 249,622,504원 | 293,437,753원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 177,784,739원 | 174,495,753원 | 368,564,504원 |
현재 회차에서는 동서울농업협동조합의 근저당 채권최고액 324,000,000원이 배당 추정상 전액 반영되고, 엘제이자산운용대부주식회사 근저당에는 32,946,436원이 배당됩니다. 반면 이후 가압류 채권에는 배당이 남지 않습니다. 2회·3회 유찰 시에는 신청채권자 역시 배당 추정액이 청구액에 미달하는 시나리오로 바뀝니다.
③ 예상배당표 (매각가 362,826,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,879,564원 |
| 2. 근저당 · 동서울농업협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 3. 근저당 · 엘제이자산운용대부주식회사 | 150,000,000원 | 32,946,436원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 19,060,257원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 조미란 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서 채권 총액 543,060,257원 중 356,946,436원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 186,113,821원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 추정은 집행비용 및 채권최고액을 기준으로 하며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아신역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·주거나지·조성 중인 택지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 경의·중앙선 아신역과 노선버스정류장이 있으며 남서측 인근으로 국도 제6호선이 통과합니다.
- 건물. 2022.12.14 사용승인된 철근콘크리트 구조입니다. 기호 2는 1·2층 단독주택이고, 위생·급배수·난방·시스템에어컨 설비가 조사됐습니다.
- 부속건물. 기호 2-1 지2층은 주차장 및 계단, 지1층은 창고 용도이나 현황상 바닥부분의 공사가 되지 않은 상태입니다.
- 토지. 325.0㎡의 대지로 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형·세로각지(가)입니다. 공시지가는 421,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·한강 수변구역·폐기물매립시설 설치제한지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 시세 할인으로 해석하지 않기. 362,826,000원은 감정가의 70% 회차지만, 직접 비교 가능한 실거래 시세가 없어 별도의 현장 가치 확인이 필요합니다.
- 지1층 현황 확인. 창고 용도 부분의 바닥 공사가 되지 않은 상태이므로 실제 시공상태와 추가 공사 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지규제 확인. 계획관리지역과 자연보전권역·수변구역·수질보전특별대책지역 등 다수 규제가 중첩되어 있으므로 향후 이용계획과의 적합성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 동서울농업협동조합 근저당에는 아신리 385-56, 385-53, 385-60 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장에서 검증”
이 사건은 임차인 0명·매수인 인수 0원이고, 2023.08.28 동서울농업협동조합 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸해 권리 구조는 비교적 명확합니다. 현재 최저매각가는 362,826,000원으로 1회 유찰된 70% 회차지만, 직접 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이를 곧바로 “싸다”고 평가할 수는 없습니다. 특히 지1층 창고 부분의 미완성 현황과 여러 토지이용 규제가 확인되므로, 이 물건의 승부처는 등기 인수보다 현장 상태와 실제 활용가치에 있습니다.
