수원지방법원 2025타경31167. 경기도 양평군 지평면 옥현리 1212-9에 소재한 경매물건입니다. 사건 분류는 ‘연립/다세대 + 토지’이나, 감정평가서에는 공부상 ‘단독주택’, 현황 ‘주거용’으로 기재되어 있습니다. 건물은 경량철골구조 조립식판넬지붕의 지상 1층 건물이며, 토지 면적은 661.0㎡입니다. 따라서 일반적인 공동주택과 동일한 기준으로 접근하기보다 주택의 실제 구조, 토지 이용 규제, 매각 범위를 함께 살펴야 합니다.

현재 최저매각가는 102,670,000원으로 감정가 209,531,860원의 약 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태이며, 매각기일은 2026년 10월 28일입니다. 등기상 인수 위험과 가격의 매력은 별개입니다. 이 물건은 권리 인수 부담이 낮은 것으로 추정되지만, 최근 실거래 비교자료를 토대로 한 시세 검증이 되지 않은 만큼 최저가 자체를 투자 메리트로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸 예정

권리분석의 출발점은 2021년 5월 31일 설정된 인천수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원이며, 이번 경매에서 말소기준권리로 작용합니다. 이후 2022년 9월 7일 설정된 주식회사한울씨앤피의 근저당권과 2025년의 강제경매개시결정 및 가압류는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸할 것으로 판단됩니다.

과거 등기에는 지평농업협동조합과 원당농업협동조합의 근저당권, 신용보증기금 및 주식회사코리아대동의 가처분, 종전 임의경매 관련 기록 등이 존재하지만, 해당 권리들은 기존 말소 또는 종전 경매 매각으로 정리된 이력입니다. 중소기업은행의 근저당권도 2021년 5월 31일 해지되었습니다. 이들 과거 권리를 현재 매수인이 그대로 인수하는 구조로 보이지는 않습니다.

② 임차인·점유 및 인수 위험

다만 임차인이 없다는 판단과 실제로 즉시 인도받을 수 있다는 판단은 서로 다릅니다. 감정평가서에는 현황상 주거용으로 이용 중이라고 기재되어 있지만, 실제 점유자가 누구인지, 소유자 또는 제3자가 거주하는지, 제시외 건물의 이용자가 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 등기상 인수액이 0원으로 추정되더라도 점유·인도 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,670,000원 가정)

채권최고액 및 청구금액을 기준으로 계산한 예상 배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 실제 채권 잔액과 집행비용, 당해세 등 관련 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 가정 매각가에서 집행비용을 제외한 금액 중 인천수산업협동조합에 96,000,000원이 배당되고, 주식회사한울씨앤피에는 4,432,620원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 신청채권자인 우리금융캐피탈주식회사와 주식회사케이비저축은행에는 배당이 발생하지 않습니다.

④ 시세·입지·환금성 메모

• 가격 판단. 최저가 102,670,000원은 감정가의 약 49%입니다. 그러나 동일 유형의 최근 실거래 비교를 통한 시세 기준이 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지, 추가 할인 여지가 있는지는 판정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
• 위치 및 주위환경. 감정평가서상 옥현2리회관 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 전·답 및 농가주택 등이 소재하는 주택지대입니다. 평가서에는 제반 주위환경이 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지방도인 지평로가 있습니다. 다만 감정평가서상 제반 교통상황은 다소 열악한 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지 형태와 가격 참고치. 토지 면적은 661.0㎡, 지목은 대, 지형은 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 109,100원/㎡입니다. 공시지가를 주택과 토지를 합친 경매물건 전체의 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.
• 토지이용 규제. 보전관리지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등과 관련된 제한이 있습니다. 준보전산지와 가축사육제한구역의 접함·포함 여부도 기재되어 있으므로 필지별 규제 내용을 확인해야 합니다.
• 건물 상태 및 매각 범위. 감정평가서에는 기본적인 위생 및 급배수시설이 갖춰져 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 제시외 건물 ㄱ, ㄴ은 매각 및 평가에서 제외되므로 현장 구조물과 매각 목록을 별도로 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 말소기준권리인 근저당권의 공동담보 내역에는 옥현리 1212-9 외에 옥현리 1212-22 토지의 최시종 지분도 기재되어 있습니다. 해당 토지 지분이 이번 매각 대상에 포함되는지 여부는 매각 목록과 등기부 원본으로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 목록 대조. 제시외 건물 ㄱ, ㄴ은 매각 및 평가에서 제외된다고 기재되어 있습니다. 현장에 존재하는 구조물과 실제 매각 대상이 일치하는지, 제외된 구조물의 사용·관리·처리 문제는 없는지 확인하세요.
• 공동담보 범위 확인. 옥현리 1212-22 토지의 최시종 지분이 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 지분의 매각 포함 여부와 이번 사건에서 실제로 취득하는 토지의 범위를 원본 서류로 대조하세요.
• 점유 및 인도 확인. 분석상 임차인은 없지만 실제 점유자와 거주 상태는 별도 확인이 필요합니다. 현장 방문과 현황조사서 대조를 통해 인도 과정에서 발생할 수 있는 부담을 점검하세요.
• 토지 규제 확인. 보전관리지역과 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 각종 제한이 기재되어 있습니다. 매수 목적에 필요한 이용 가능성과 관련 행위 제한을 관할 기관의 토지이용계획 자료로 확인하세요.
• 실거래 및 환금성 검토. 현재 최저가만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요. 주택의 실제 구조·상태와 토지 면적, 이용 제한을 반영할 수 있는 비교사례를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.
• 배당과 채권 잔액 검토. 인천수산업협동조합의 채권최고액과 주식회사한울씨앤피의 채권최고액은 실제 잔존 채무액과 같다고 단정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션은 추정치로 보고, 매각물건명세서와 등기부의 최종 상태를 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각공고를 함께 확인하고 매각기일과 입찰 조건을 최종 점검하세요.

맺으며 — “인수 위험이 낮다”와 “싸다”는 다르다

이 물건은 분석상 임차인이 없고, 말소기준권리 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 예상됩니다. 따라서 권리상 매수인 인수액은 0원으로 추정할 수 있습니다. 하지만 최저가 102,670,000원이 감정가의 약 49%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

주위 교통 여건이 다소 열악하고 토지이용 규제가 있으며, 제시외 건물 ㄱ, ㄴ이 매각 및 평가에서 제외된다는 점도 중요합니다. 공동담보로 기재된 옥현리 1212-22 토지 지분의 매각 포함 여부 역시 원본 확인이 필요합니다. 이러한 사항을 정리하고 비교 가능한 시세를 검증하기 전에는 낮은 최저가를 곧바로 투자 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

권리상 인수 위험은 낮은 편이지만, 가격 판단은 보류해야 합니다. 이 물건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 실제 취득 범위와 이용 가능성, 그리고 그 조건을 반영한 시장가격을 확인하는 데 있습니다.