수원지방법원 2025타경31167. 경기도 양평군 지평면 옥현리 1212-9, 도로명주소 중간담길 33-18의 부동산입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나, 감정평가 이용상태는 공부상 단독주택·현황 주거용입니다. 토지는 661㎡, 지목은 대, 보전관리지역이며 경량철골구조 조립식판넬지붕 지상 1층 건물이 존재합니다.
권리관계의 기준점은 2021.05.31. 인천수산업협동조합 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사한울씨앤피 근저당 60,000,000원, 우리금융캐피탈주식회사 강제경매개시결정, 주식회사케이비저축은행 가압류 4,683,888원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 지평면 옥현리 1212-9 · 경기도 양평군 지평면 중간담길 33-18 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택 · 현황 주거용 |
| 토지 | 661㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최시종 |
| 감정가 / 최저가 | 209,531,860원 / 146,672,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈주식회사 / 7,601,844원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 1 지상 제시외 건물 ㄱ·ㄴ은 이동 및 철거가 용이하여 매각 및 평가에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2021.05.31. 설정된 인천수산업협동조합 근저당권이고, 이후 한울씨앤피 근저당, 강제경매개시결정, 케이비저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당에서 후순위 채권 일부가 미회수되더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자와 ‘시세 메리트’는 다르다
감정가는 209,531,860원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 146,672,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준금액도 146,672,000원입니다.
추가 유찰 시 시나리오는 2회 유찰 102,670,400원(감정가 49%), 3회 유찰 71,869,280원(감정가 34.3%)입니다. 다만 가격이 낮아질수록 배당 부족액은 각각 67,852,718원, 98,110,099원으로 커집니다. 이 미배당 자체는 매수인 인수액이 아니지만, 후순위 채권자의 회수 가능성이 더 낮아지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,853,408원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사한울씨앤피 | 60,000,000원 | 47,818,592원 |
| 4. 경매개시 · 우리금융캐피탈주식회사 | 7,601,844원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비저축은행 | 4,683,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 168,285,732원 가운데 채권자 예상배당은 143,818,592원, 미배당은 24,467,140원입니다. 신청채권자 우리금융캐피탈주식회사의 예상배당은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 지평면 옥현리 소재 ‘옥현2리회관’ 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 전·답 및 농가주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지방도(지평로)가 있으나 제반 교통상황은 다소 열악한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 단독주택, 현황 주거용입니다. 건물은 경량철골구조 조립식판넬지붕 지상 1층이며 기본적인 위생 및 급배수시설이 되어 있습니다.
- 토지. 면적 661㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 109,100원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 제시외 건물. 목록 1 지상의 제시외 건물 ㄱ·ㄴ이 존재하지만 이동 및 철거가 용이하여 매각 및 평가에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 현장조사. 현재 최저가 146,672,000원이 실제 지역 거래가격 대비 어느 수준인지 중개업소·인근 유사 주택 거래를 통해 별도 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 공부상 단독주택·현황 주거용입니다. 입찰 전 건축물대장과 현황을 직접 대조하세요.
- 제시외 건물. ㄱ·ㄴ은 매각 및 평가에서 제외돼 있으므로 실제 위치·점유·철거 상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 보전관리지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 이용 제한이 있으므로 증·개축이나 향후 활용계획이 있다면 관련 허용 범위를 확인하세요.
- 환금성. 전·답·농가주택 중심의 입지와 다소 열악한 교통 조건을 감안해, 낙찰 이후 재매각 기간과 수요층을 보수적으로 보세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2021.05.31. 인천수산업협동조합 근저당과 후순위 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서·등기사항전부증명서 원본으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 필요”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 자체는 비교적 명확한 소멸형입니다. 말소기준인 인천수산업협동조합 근저당 이후 한울씨앤피 근저당, 경매개시결정, 케이비저축은행 가압류도 매각으로 소멸합니다. 문제는 권리보다 가격과 환금성입니다.
현재 최저가는 감정가 209,531,860원의 70%인 146,672,000원이지만, 이를 곧바로 “30% 싸다”라고 읽을 수는 없습니다. 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않고, 현황이 주거용 단독주택이며 전·답·농가주택 중심 입지, 다소 열악한 교통, 보전관리지역 및 여러 환경·입지 규제가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험보다 현장 시세·물건 상태·재매각 가능성을 먼저 검증해야 하는 사건입니다.
