수원지방법원 2025타경31177. 이천시 증포동 대호3차아파트 101동 10층 1001호입니다. 감정가 143,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저매각가는 100,100,000원이지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 최민식은 임대차계약일 2022.10.13, 확정일자 2022.10.14, 주민등록·점유개시일 2022.11.01이고 보증금은 145,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 2025.04.24 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인 인수 대상으로 명시돼 있습니다.
현재 회차에서 매각대금 100,100,000원 중 집행비용 2,201,400원을 제외하면 임차보증금에 97,898,600원이 배당됩니다. 보증금 잔액은 47,101,400원. 따라서 매수인의 실제 부담은 100,100,000원 + 47,101,400원 = 147,201,400원입니다. 감정가보다 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 구조를 거꾸로 보게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31177 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 증포동 351-5 대호3차아파트 101동 10층1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 남서향 복도식 · 침실3, 거실방, 주방, 욕실, 발코니, 현관 |
| 건물 | 1993년 9월 사용승인 · 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 15층 중 10층 |
| 소유자 | 원준 (2022.11.02. 소유권이전 · 거래가액 134,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최민식 / 150,529,862원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 매수인이 인수
등기부의 과거 한국주택은행 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 을구 5번 주택임차권 최민식입니다. 임차권등기 접수일은 2024.11.05이지만, 기재된 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.11.01, 확정일자는 2022.10.14입니다. 이후 2025.04.24 최민식이 채권자로서 강제경매개시결정을 받았습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최민식 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 2022.11.01 | 2022.10.14 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 최민식 본인의 임차권입니다. 배당요구가 되어 있고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가로는 보증금 전액을 배당할 수 없습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 기재돼 있습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준에 묶인다
대항력 임차보증금 145,000,000원이 각 회차 낙찰가보다 큽니다. 그래서 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인에게 돌아갈 배당이 줄고, 반대로 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 100,100,000원 | 47,101,400원 | 147,201,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 70,070,000원 | 76,591,260원 | 146,661,260원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 49,049,000원 | 97,233,882원 | 146,282,882원 |
현재 회차 실질취득은 147,201,400원으로 감정가 143,000,000원보다도 높습니다. 2회 유찰 시에도 146,661,260원, 3회 유찰 시에도 146,282,882원입니다. 낙찰가 자체는 크게 떨어지지만 총부담은 145,000,000원의 임차보증금에 집행비용이 더해지는 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 1. 임차인 최민식 보증금 | 145,000,000원 | 97,898,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 최민식 | 150,529,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 145,000,000원 중 97,898,600원이 배당되고, 부족분 47,101,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천고등학교 북측에 인접하며, 주변은 소규모 아파트지대입니다. 증포새도시 아파트단지와 상가, 학교, 공원이 혼재합니다.
- 교통. 단지로 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 남서향 복도식 아파트로 침실3, 거실방, 주방, 욕실, 발코니, 현관 구조입니다.
- 설비. 개별 난방과 급탕설비, 급배수시설, 위생설비, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측 진입도를 통해 아리역로38번길에 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·소로3류(보행자도로) 접합이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없으며, 외관상 공실로 보이고 주택임차권등기가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 회차는 최저가 100,100,000원에 인수액 47,101,400원을 더한 147,201,400원이 판단 기준입니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수액은 76,591,260원, 3회 유찰 시 97,233,882원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 최민식의 임대차계약일 2022.10.13, 확정일자 2022.10.14, 주민등록·점유개시일 2022.11.01, 보증금 145,000,000원을 원본 서류와 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 최민식으로 기재돼 있으므로 청구채권과 임차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 잔액 확인. 실제 배당에서 임차보증금이 얼마까지 변제되는지에 따라 최종 인수잔액이 결정됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 물건의 핵심은 한 문장으로 정리됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차보증금의 미배당액이 늘어난다. 현재 최저가 100,100,000원만 보면 감정가 143,000,000원보다 상당히 낮아 보이지만, 매수인 인수 47,101,400원을 더한 실질취득은 147,201,400원입니다.
2회 유찰 시에도 146,661,260원, 3회 유찰 시에도 146,282,882원으로 계산됩니다. 보증금 145,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이기 때문에, 최저가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 연결되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 70%”가 아니라 보증금 미배당까지 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
