수원지방법원 2025타경31177. 이천시 증포동 대호3차아파트 101동 10층 1001호입니다. 1993년 9월 사용승인된 15층 아파트의 10층, 남서향 복도식 주거용 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 원준으로, 2022년 11월 2일 거래가 134,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 최민식의 보증금 반환 문제가 발생했고, 임차권등기와 강제경매개시결정으로 이어졌습니다.
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소되어 현재 매수인의 핵심 위험은 근저당 인수가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금입니다. 최민식은 2022년 11월 1일 전입·점유를 시작했고, 2022년 10월 14일 확정일자를 받았으며, 2024년 11월 5일 임차권등기까지 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 그 이후인 2025년 4월 24일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31177 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 증포동 351-5 대호3차아파트 제101동 제10층 제1001호 도로명주소: 경기도 이천시 아리역로38번길 10-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 15층 중 10층 · 남서향 복도식 · 침실3·거실방·주방·욕실·발코니·현관 |
| 소유자 | 원준 (2022.11.02 소유권이전 · 거래가 134,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 70,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최민식 / 150,529,862원 |
| 임차보증금 | 145,000,000원 (최민식 · 대항력 있음) |
| 예상 매수인 인수 | 76,591,260원 (현재 최저가 낙찰 가정) |
| 예상 실질취득 | 146,661,260원 (낙찰대금 + 미배당 보증금) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 감정상 점유상태 | 외관상 공실로 보임 · 주택임차권등기 존재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 한국주택은행 명의 근저당권은 각각 2003년 9월 4일과 2006년 8월 16일 말소됐습니다. 따라서 매수인이 해당 과거 근저당권을 인수하는 구조는 아닙니다. 이번 사건에서는 2025년 4월 24일 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다.
문제는 그보다 앞선 을구 5번 주택임차권등기입니다. 최민식의 전입·점유와 확정일자는 모두 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 임차권등기 역시 2024년 11월 5일 완료됐습니다. 매각물건명세서는 이 임차권에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최민식 전유부분 전부 · 주거용 · 임차권등기 |
145,000,000원 | 전입 2022.11.01 확정 2022.10.14 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 있음 |
미배당분 인수 76,591,260원 |
임대차계약일 2022.10.13 · 점유개시 2022.11.01 · 임차권등기 2024.11.05 · 등기접수번호 40146 · 임차권등기명령 2024카임5132. 배당요구 및 우선변제권 행사 사실이 확인됩니다.
② 가격 분석 — 49% 낙찰가가 실제 취득가격은 아니다
감정가는 143,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 70,070,000원입니다. 표면상 감정가의 49%에 입찰할 수 있어 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건에서는 최저매각가만을 기준으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
대항력 있는 임차보증금 145,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문입니다. 매각대금에서 집행비용을 공제한 뒤 임차인에게 배당하고, 미배당 보증금을 매수인이 부담하면 낙찰가 하락분의 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
70,070,000원 | 76,591,260원 | 146,661,260원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 34.3% |
49,049,000원 | 97,233,882원 | 146,282,882원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
34,334,300원 | 111,683,717원 | 146,018,017원 |
실질취득 합계 = 가정 낙찰가 + 해당 회차의 보증금 예상 인수액. 보증금 145,000,000원을 중심으로 형성되며 집행비용 추정 차이가 합계에 반영됩니다. 취득세, 등기비용, 체납 관리비, 명도 관련 비용 등은 별도입니다.
세 시나리오의 실질취득 합계는 모두 감정가 143,000,000원을 상회합니다. 특히 현재 회차는 감정가의 약 102.6% 수준입니다. 다만 감정가는 실거래 시세와 동일하지 않으므로 이를 곧바로 시장가격보다 비싸다는 확정 판단으로 해석할 수 없습니다. 최근 실거래와 매물 호가, 동일 단지 유사층 거래를 별도로 확인해야 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,661,260원 |
| 1. 임차인 최민식 · 보증금 우선변제 | 145,000,000원 | 68,408,740원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 최민식 | 150,529,862원 | 0원(별도 추가배당) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 약 1,661,260원으로 추정했습니다. 임차보증금 145,000,000원 중 배당액 68,408,740원을 제외한 76,591,260원이 매수인 인수 대상입니다. 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 경매신청 채권 항목의 추가배당 0원이 임차권자로서의 배당 68,408,740원까지 부정하는 것은 아닙니다. 실제 배당은 당해세, 최우선변제, 집행비용 확정 및 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 증포동 이천고등학교 북측에 인접한 대호3차아파트입니다. 주변은 소규모 아파트지대로, 증포새도시 아파트단지와 상가·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 단지 서측 진입로를 통해 아리역로38번길로 연결됩니다.
- 건물. 1993년 9월 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조의 15층 아파트 중 10층입니다. 남서향 복도식 구조이며 개별 난방·급탕, 급배수·위생설비, 승강기 설비 등이 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역(이천고등학교), 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 공부·건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 건물 내부 상태와 실제 수선 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 및 환금성. 외관상 공실로 보이지만 임차권등기가 존재합니다. 건물의 노후도와 보증금 인수 구조를 함께 고려해야 하며, 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 환금성이나 가격 경쟁력을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 확인. 현재 최저가 기준 예상 인수액 76,591,260원을 입찰 예산에 반드시 반영하세요. 낙찰대금과 별개의 부담입니다.
- 총취득액으로 판단. 70,070,000원만 보지 말고 예상 실질취득 부담 146,661,260원을 기준으로 입찰 경제성을 계산해야 합니다. 추가 유찰 시에도 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
- 임차권등기 원본 대조. 을구 5번 임차권등기의 보증금, 전입일, 확정일, 점유개시일, 임차권등기명령 및 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 확인하세요.
- 신청채권자와 임차인 관계. 최민식이 임차권자이자 신청채권자라는 점을 고려해 청구채권의 발생 원인과 임차보증금 채권의 중복 여부를 확인하세요. 가장임차 여부는 단정할 수 없으며 관련 증빙 조사가 필요합니다.
- 배당·명도·말소. 배당 후 보증금 잔액 처리 방식, 실제 점유자, 인도 가능성 및 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다. 외관상 공실이라는 사정만으로 권리 문제가 해소되는 것은 아닙니다.
- 시세 검증. 감정가 143,000,000원이 현재 시장에서 적정한지 확인하세요. 동일 단지 유사층·향·면적 실거래가와 수선 상태를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 부대비용. 취득세, 등기비용, 체납 관리비, 수선비용 및 권리정리 비용을 별도로 고려하세요. 예상 실질취득 합계에 이러한 비용이 모두 포함된 것은 아닙니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.28 매각기일을 기준으로 사건 진행상황, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계와 배당요구 사항을 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 반값 취득”
이천 대호3차아파트 1001호의 핵심은 유찰 횟수나 낮아진 최저가가 아닙니다. 145,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다. 감정가 143,000,000원에서 두 차례 유찰돼 70,070,000원까지 내려왔지만, 예상 인수액 76,591,260원을 더하면 실질취득 부담은 146,661,260원에 이릅니다.
3회 또는 4회 유찰을 가정해도 총부담은 각각 146,282,882원과 146,018,017원으로, 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 게다가 최근 실거래 시세가 검증되지 않았고, 임차인과 경매신청채권자가 동일해 청구권과 임대차관계 확인도 필요합니다.
권리 인수 부담은 크고, 낮은 최저가가 투자 매력으로 연결되지 않는 물건입니다. 보증금 미배당 인수 문제와 실제 시세, 임차관계의 진정성이 명확히 확인되기 전까지는 신중한 접근이 적절합니다. 이 물건의 판단 기준은 최저매각가 70,070,000원이 아니라 실질취득 부담 약 1.46억 원 이상과 현재 시장가격의 관계입니다.
