수원지방법원 2025타경31272. 경기도 이천시 백사면 모전리 소재 다세대주택으로, 등기부에는 제1동 제2호, 현황에는 108동 2호로 표시된 물건입니다. 철근콘크리트구조의 3층 건물에 있는 복층 형태로, 1층부터 3층까지 주거공간이 구성되어 있고 옥탑에는 제시외 다락이 있습니다.

표면적으로는 감정가 대비 최저매각가가 크게 낮아진 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차권과 그 대항력을 포기한다는 확약의 효력입니다. 박영주는 말소기준권리보다 앞선 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인이며, 보증금 290,000,000원에 관한 임차권등기까지 마쳤습니다.

이 임차권이 그대로 유지된다면 매각대금으로 보증금 전액을 배당받지 못하는 만큼 매수인의 추가 부담이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.01자로 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있어, 해당 확약이 누구의 어떤 권리를 유효하게 소멸시키는지가 낙찰 안전성을 결정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

등기상 소유자는 이정화입니다. 2019년 소유권보존등기 이후 수협은행 앞으로 신탁등기가 이루어졌지만, 해당 신탁등기는 2021.06.03 말소되었습니다. 이후 2023.06.19 박영주의 주택임차권등기가 설정되었으며, 2025.05.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이루어졌습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2025.05.28 강제경매개시결정입니다. 박영주의 임차권등기는 이보다 먼저 설정되었고 전입신고와 확정일자도 앞서므로, 일반적인 말소기준권리 이후 소멸하는 권리와 다르게 다루어야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.9억의 부담은 누구에게 남는가

확인되는 등기 임차인은 박영주 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 확약서 제출자로 표시되어 있을 뿐, 별도 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증금 또한 290,000,000원만 한 번 계산합니다.

③ 가격의 실체 — 감정가 49%와 실질취득액

현재 최저매각가는 166,110,000원으로 감정가 339,000,000원의 49%입니다. 다만 이 할인율은 감정가를 기준으로 한 수치이며, 실제 거래 시세와 비교한 할인율은 아닙니다. 특히 이 사건은 대항력 있는 임차보증금과 확약의 효력에 따라 실질취득 부담이 크게 달라집니다.

원칙상 인수액은 확약이 없는 경우의 예상 미배당 보증금이며, 확약 적용 시 인수 0원은 해당 임차권에 관한 확약의 유효성과 적용 범위가 확인되는 것을 전제로 합니다. 회차별 예상액은 배당·집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.

확약이 적용되지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나, 실질취득 부담은 약 290,000,000원 수준에 머무르는 구조입니다. 반대로 확약이 유효하다면 인수액이 0원이므로 낙찰가 하락이 실질취득 부담 감소로 연결됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,110,000원 가정)

현재 최저매각가에 매각되는 것으로 가정하면 집행비용 3,125,540원을 제외한 162,984,460원이 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 신청채권자 청구액 316,341,973원에 대한 별도 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.

예상배당은 집행비용 추정치와 제시된 우선순위에 따른 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 보증금 관련 권리승계 여부와 배당수령 관계는 중복 계산 없이 최종 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 백사면 모전리 모전리현대아파트 동측 직선거리 약 250m 지점에 위치합니다. 주변은 다세대주택·연립주택·아파트단지와 근린생활시설, 농경지가 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 북측 인근에 3번 국도가 통과합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 3층 건물의 복층형 다세대주택입니다. 개별난방과 급·배수 및 위생설비가 갖추어진 것으로 조사되었습니다.
• 토지·도로. 유사장방형 토지이며 서하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부지입니다. 북측으로 폭 약 6m 단지 내 포장도로에 접하지만 남측 지적상 도로를 통한 진출입은 불가능합니다.
• 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
• 표시상 차이. 등기상 제1동 제2호이나 현황에서는 108동 2호로 통칭됩니다. 실제 건물·전유부분의 동일성 확인이 중요합니다.
• 제시외건물. 옥탑에 다락이 있으며 제시외건물로 표시되어 있습니다. 매각 포함 여부와 건축물 현황, 이용상 적법성 등을 확인할 필요가 있습니다.
• 실내 상태. 관계인 부재로 실제 내부 확인 없이 건축물현황도와 탐문조사 등을 토대로 이용상태가 평가되었습니다. 현장 확인을 통한 상태 검증이 필요합니다.
• 환금성. 복층형 다세대주택이며 개별 건물의 상태와 권리관계에 따라 거래 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율과 별도로 유사 물건 거래가격에 대한 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.01자 주택도시보증공사 확약서의 원문, 제출 사실, 대상 임차보증금, 대항력 포기와 임차권등기 말소의 구체적인 조건을 확인해야 합니다.
• 임차권 승계관계. 등기상 임차권자 박영주와 확약서 제출자 주택도시보증공사 사이의 보증금 채권 승계·대위관계를 검증하고, 확약이 박영주의 잔존 권리까지 유효하게 처리하는지 확인해야 합니다.
• 인수액 재확인. 원칙상 인수액 127,015,540원과 확약 적용 시 실질 인수액 0원을 명확히 구분해야 합니다. 확약이 적용되지 않는 임차권이 별도로 발견되면 그 부담은 추가 검토해야 합니다.
• 등기상 표시 차이. 제1동 제2호와 현황 108동 2호가 동일한 전유부분인지 건축물대장, 집합건물 등기부, 현장 표시를 대조해야 합니다.
• 옥탑 다락. 제시외건물의 구조, 면적, 사용상태, 매각 포함 여부와 건축 관련 문제를 점검해야 합니다.
• 현장 내부조사. 내부를 직접 확인하지 못한 감정평가 특성을 고려하여 누수, 구조, 마감, 설비 및 복층 사용상태를 조사해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 주변 유사 다세대주택의 최신 실거래와 실제 매도 가능 가격을 확인한 뒤 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 존재만으로 현재 점유 상태를 확정할 수 없으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 기타 공과금 관련 문제를 확인해야 합니다.
• 매각서류 재열람. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서의 최종 내용을 매각기일 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 확약의 효력”

이 사건의 핵심은 감정가 339,000,000원짜리 다세대주택을 최저가 166,110,000원에 취득할 수 있다는 단순한 가격 구조가 아닙니다. 290,000,000원의 선순위 임차보증금이 누구의 부담으로 남는지가 우선입니다.

박영주의 대항력이 유지되는 일반적인 경우라면 현재 회차의 예상 인수액은 127,015,540원이고, 낙찰가를 더 낮추더라도 총취득 부담은 보증금 290,000,000원에 가까워집니다. 반면 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 해당 권리 전체에 유효하게 적용되면, 그 임차권에 관해서는 실질 인수액 0원으로 판단할 수 있습니다.

따라서 이 물건은 확약 원본·권리승계관계 확인이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 확약의 적용 범위를 확인한 후에도 현황 108동과 등기상 제1동의 동일성, 제시외 다락, 실제 내부 상태, 주변 거래가격을 별도로 검증해야 합니다.

결론은 권리 인수는 확약 검증 후 판단, 가격 메리트는 시세 확인 후 판단입니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 입찰을 결정할 단계는 아닙니다.