수원지방법원 2025타경31272. 경기도 이천시 백사면 모전리 520-49에 있는 복층 다세대주택입니다. 감정가는 339,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 237,300,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 박영주 임차권을 어떻게 볼 것인가입니다. 임대차계약은 2021년 2월 23일, 확정일자는 2021년 3월 26일, 점유개시는 2021년 4월 20일, 주민등록은 2021년 4월 21일이며 보증금은 290,000,000원입니다.

등기부에는 이 임차권이 2023년 6월 19일 등기되어 있고, 강제경매개시결정은 2025년 5월 28일입니다. 따라서 형식적으로는 경매개시결정보다 앞선 임차권이고, 현재 매각가 237,300,000원 가정 시 집행비용을 뺀 233,177,800원을 우선배당받아도 보증금 중 56,822,200원이 남습니다. 확약이 없다면 그 부족분은 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 하지만 확약으로 실질 인수 해소

2019년 소유권보존 후 수협은행에 신탁됐다가 2021년 신탁등기가 말소되어 이정화 명의로 돌아왔습니다. 이후 박영주의 주택임차권이 2023년 6월 19일 등기됐고, 2025년 5월 28일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 경매개시결정이 이 사건의 말소기준권리로 계산되어 있으므로 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 권리입니다.

박영주는 확정일자와 주민등록을 갖추고 배당요구도 한 임차인입니다. 현재 매각가에서는 배당 후 56,822,200원이 부족해지는 계산이지만, 2026. 6. 1. 제출된 확약은 바로 이 임차보증금에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소를 약속한 것입니다. 따라서 룰상 인수액과 실제 매수인 부담을 분리해 판단해야 합니다.

② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 339,000,000원에서 한 차례 유찰된 237,300,000원입니다. 다만 동일·인근 주택의 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세 수치가 없으므로 감정가 대비 하락했다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 특히 다세대주택은 개별 건물의 위치·상태·구조 차이가 커 감정가 대비 비율과 실제 환금성이 일치하지 않을 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 237,300,000원 가정)

배당 계산상 박영주의 보증금 부족분은 56,822,200원입니다. 다만 2026. 6. 1. 확약에 따라 이 부족분은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 반영합니다. 주택도시보증공사의 청구액 316,341,973원은 현재 가정에서 배당되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 모전리현대아파트 동측 직선거리 약 250미터 지점으로, 주변은 다세대·연립·아파트단지와 농경지가 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 인근으로 3번국도가 통과합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 징크판넬지붕 3층 건물 내 2호로, 1층부터 3층까지 사용하는 복층형 다세대주택입니다.
• 설비. 보일러 개별난방, 위생설비와 급·배수설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측 폭 약 6미터 단지 내 포장도로에 접하고, 남측 지적상 도로에서는 진출입이 불가합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·준보전산지·자연보전권역·수질보전특별대책지역에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 조사 한계. 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 파악됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 2026. 6. 1. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 박영주의 보증금 290,000,000원 전체에 적용되는지 확인합니다.
• 룰상 미배당과 실질 인수 구분. 현재 회차 계산상 56,822,200원이 미배당되지만, 확약 반영 시 실질 인수액은 0원입니다.
• 호수 표시 확인. 등기상 제1동 제2호와 현황 통칭 108동 2호가 동일 목적물인지 현장·건축물대장·집합건축물대장으로 대조합니다.
• 옥탑 다락 확인. 옥탑은 제시외건물로 기재되어 있으므로 실제 구조와 이용상태를 확인합니다.
• 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 237,300,000원이 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다.
• 현장 내부 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부는 현황도와 탐문에 의존했으므로 실제 상태를 확인합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건을 등기부와 배당표만 보면 선순위 대항력 임차인의 보증금 290,000,000원이 매각대금을 초과하고, 현재 회차에서도 56,822,200원이 남는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026. 6. 1. 제출한 확약이 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로, 정확도 규칙상 박영주 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.

따라서 권리의 핵심은 확약 원문 확인으로 압축됩니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 339,000,000원에서 한 차례 유찰되어 237,300,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래·평균·추세 자료가 없으므로 “70%니까 싸다”는 판단은 금물입니다. 여기에 공부상 동·호수 표시와 현황 통칭이 다르고, 다세대주택이라는 환금성 특성도 함께 점검해야 합니다. 결론은 확약 확인 시 권리 부담은 크게 낮아지지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 사건입니다.