수원지방법원 2025타경31301. 경기도 이천시 부발읍 가좌리에 위치한 해밀리안 105동 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가는 185,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 90,650,000원으로 낮아졌습니다. 가격만 보면 큰 폭의 하락이지만, 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율뿐 아니라 실제 시장가치, 선순위 권리, 점유관계, 낙찰 후 추가 부담입니다.
등기상 핵심은 2020년 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전되었고, 그보다 뒤에 등록된 경기신용보증재단 가압류와 이천시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 감정평가 현장조사에서는 이해관계인이 부재하고 문이 닫혀 있어 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 임차인 신고가 확인되지 않았다는 사실만으로 실제 임차인이나 대항력 문제가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31301 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 가좌리 223-35 해밀리안 제105동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 부발읍 가좌로103번길 65-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 방 2개 · 욕실 겸 화장실 2개 · 주방/식당 · 거실 · 다용도실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 건물의 4층 401호 |
| 사용승인 | 2017.04.17 |
| 등기상 소유자 | 신예진 (단독소유) |
| 감정가 | 185,000,000원 |
| 최저매각가 | 90,650,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 119,504,372원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 점유·임대관계 | 현장 폐문 및 이해관계인 부재 · 실제 점유 및 임대관계 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
권리 흐름에서 가장 중요한 등기는 2020.02.07 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 136,400,000원)입니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며, 2024.10.17 한국주택금융공사로 권리가 이전되었습니다. 권리이전은 기존 근저당권의 순위를 새로 만드는 것이 아니라 해당 근저당권의 권리자가 변경되는 것입니다.
이보다 앞서 2017년 설정되었던 농협은행 근저당권 153,600,000원은 2020.02.10 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 말소기준을 판단할 때 앞선 농협은행 근저당권을 살아 있는 선순위 담보권으로 취급해서는 안 됩니다.
후순위로는 경기신용보증재단 가압류 19,900,000원, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 이천시 압류가 확인됩니다. 이들은 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 이천시 압류와 관련한 세금의 실제 배당순위·배당액은 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다
현재 최저매각가는 90,650,000원으로 감정가 185,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 진입 가격이 낮아진 것은 분명하지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않아 실제 시장가치 대비 할인 폭은 판단할 수 없습니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수(모형) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 90,650,000원 | 67,681,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 63,454,999원 | 94,387,191원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 44,418,499원 | 113,081,034원 | 0원 |
유찰 후 회차는 주어진 매각 시나리오의 가정값입니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 구분해야 하며, 실제 배당 및 점유관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,031,700원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 설정분 한국주택금융공사로 권리이전 |
136,400,000원 | 88,618,300원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 19,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 156,300,000원 | 88,618,300원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 67,681,700원 |
매각대금 90,650,000원에서 추정 집행비용 2,031,700원을 제외하면 근저당권 배당에 사용할 수 있는 금액은 88,618,300원입니다. 이에 따라 근저당권은 일부 미배당이 발생하고, 후순위 경기신용보증재단 가압류는 예상배당이 0원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
채권자 미배당 합계는 67,681,700원이지만 이는 배당받지 못한 채권자의 부족액이지, 낙찰자가 별도로 부담해야 하는 금액을 뜻하지 않습니다. 현재 배당모형에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 부발읍 가좌리 소재 가좌삼거리 남동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설·공업용 부동산·농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 다세대주택 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 서측 근거리에 국도 제42호선이 지나며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물이며 2017.04.17 사용승인되었습니다. 외벽은 고벽돌 및 석재마감, 내벽은 타일마감, 창호는 새시창호 등으로 조사되었습니다. 위생·급배수 및 개별 난방설비가 설치된 것으로 확인되었습니다.
- 도로. 단지 북측과 서측으로 폭 약 6~7m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 부정형 평지이며 다세대주택용지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역· 수질보전특별대책지역에 해당합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주변에 주거용·공업용 부동산과 농경지가 함께 분포하는 다세대주택 입지입니다. 실거래 가격과 거래 빈도가 확인되지 않았으므로 매도 소요기간과 환금성을 정량적으로 평가하기 어렵습니다. 2회 유찰 이력은 응찰가격을 보수적으로 검토할 이유가 됩니다.
- 현장조사 한계. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 직접 조사하지 못했고, 건축물현황도와 외부관찰·탐문을 기초로 내부구조가 파악되었습니다. 실제 내부 상태와 임대관계는 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자와 대항력 확인. 실제 거주자와 점유 개시 시점, 전입세대, 임대차계약 및 보증금 여부를 확인하세요. 신고된 임차인이 확인되지 않아도 폐문 상태의 주택은 점유관계를 별도로 조사해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 국민은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 사실과 배당받을 권리자·실제 채권액을 확인하세요. 신청채권자의 모형상 배당 0원 표기를 실제 무배당으로 단정해서는 안 됩니다.
- 실거래 시세 대조. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 개별 건물 상태를 기준으로 적정 입찰가를 판단하세요.
- 실내 상태. 현장조사 당시 내부 확인이 되지 않았습니다. 방·욕실·설비·누수·마감상태 및 수선 필요성을 확인하고 추가 비용을 고려하세요.
- 세금 및 관리비. 이천시 압류와 관련한 세금의 우선배당 여부, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 항목을 확인하세요. 예상배당은 실제 세금 우선순위를 확정한 결과가 아닙니다.
- 명도 가능성. 실제 점유자가 확인되지 않았으므로 낙찰 후 인도명령 가능 여부 및 명도 절차를 검토하세요. 정당한 대항력을 갖춘 임차인이 확인된다면 예상 인수액과 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 및 변경 여부를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 위험이다
이천 해밀리안 105동 401호는 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 90,650,000원으로 내려온 다세대주택입니다. 등기상 말소기준권리 이후의 가압류·압류는 소멸하며, 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이 점에서 권리 소멸 구조는 비교적 명확합니다.
그러나 실제 점유자와 임대관계가 확인되지 않았고, 객관적인 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 또한 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 사실과 배당 시나리오의 신청채권자 배당액 표기 사이에는 추가 검증이 필요한 부분이 있습니다.
따라서 이 물건은 등기상 소멸권리는 비교적 명확하나, 점유·배당 귀속·실제 시장가치 검증이 필요한 조건부 검토 대상입니다. 감정가의 49%라는 숫자만 보고 응찰하기보다 임대관계와 내부 상태를 확인하고, 인수 위험을 반영한 실질취득비용을 최근 거래가격과 비교한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
