수원지방법원 2025타경31301. 이천시 부발읍 가좌리 해밀리안 105동 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이고 대상 호수는 제4층 제401호입니다. 사용승인일은 2017.04.17.이며, 건축물현황도상 방2, 욕실 겸 화장실2, 주방·식당, 거실, 다용도실 등의 구조입니다.
권리의 기준점은 2020.02.07. 국민은행 근저당권 136,400,000원입니다. 이 근저당은 2024.10.17. 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.06.02. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 그보다 뒤에 설정된 경기신용보증재단 가압류와 이천시 압류도 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31301 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 가좌리 223-35 해밀리안 105동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 부발읍 가좌로103번길 65-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 욕실 겸 화장실2, 주방/식당, 거실, 다용도실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제4층 제401호 · 2017.04.17. 사용승인 |
| 소유자 | 신예진 · 2017.01.11. 매매, 2017.10.10. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 119,504,372원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금 인수액도 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재하고 문이 닫혀 있어 내부 현황은 건축물현황도·외부관찰·탐문으로 조사됐고, 임대관계는 별도 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 185,000,000원, 현재 최저매각가는 129,500,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70.0%까지 내려온 상태입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차를 최저가에 낙찰받는다고 가정할 때 권리상 실질취득액은 129,500,000원입니다.
다만 감정가 대비 30% 하락을 곧바로 ‘시세보다 30% 싸다’고 해석하면 안 됩니다. 이 사건에서는 최근 실거래와의 직접 비교 없이 감정가와 유찰률만 확인할 수 있으므로, 가격 경쟁력은 주변 다세대 실거래와 현재 매물 수준을 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 129,500,000원 | 126,887,000원 | 29,413,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 67,681,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 94,387,191원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 채권자의 미회수 금액이 커진다고 해서 그 부족분이 자동으로 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,613,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 136,400,000원 | 126,887,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 19,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 156,300,000원 중 예상 배당액은 126,887,000원이며 미배당액은 29,413,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 건축물현황도상 방2, 욕실 겸 화장실2, 주방/식당, 거실, 다용도실 등의 구조입니다.
- 입지. 이천시 부발읍 가좌리 ‘가좌삼거리’ 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·공업용 부동산·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 다세대주택 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 서측 근거리에 국도 제42호선이 통과합니다.
- 도로. 단지 북측 및 서측으로 폭 약 6~7M 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 개별 난방설비 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 부정형 평지의 다세대주택용지이며 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 조사된 사항은 없고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 재확인. 신고 임차인은 없지만 현장조사 당시 폐문·이해관계인 부재였습니다. 실제 점유자와 임대관계를 현장에서 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2020.02.07. 국민은행 근저당과 2024.10.17. 한국주택금융공사로의 근저당권 이전 내용을 원등기와 대조하세요.
- 세금 확인. 2025.06.12. 이천시 압류가 존재하며 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 교부청구 및 법정기일을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 129,500,000원은 감정가의 70%지만, 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 보지 말고 인근 다세대 실거래와 직접 비교하세요.
- 배당 명의 대조. 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐지만 배당 계산은 국민은행 항목으로 표시돼 있으므로 채권계산서와 배당관계를 확인하세요.
- 현장 상태. 내부는 직접 확인되지 않고 건축물현황도를 기준으로 조사됐으므로 내부 상태와 수리비를 별도로 점검하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인 후”
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 2020.02.07. 근저당을 기준으로 이후 가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 129,500,000원으로 감정가 185,000,000원의 70%까지 내려왔습니다.
그러나 70%라는 숫자 자체가 시세 메리트를 증명하지는 않습니다. 더구나 현장조사가 폐문 상태에서 이뤄져 임대관계 재확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 점유와 가격 검증을 마친 뒤 입찰가를 정해야 하는 다세대”로 보는 것이 적절합니다. 권리는 긍정적, 가격 판단은 보류, 점유 확인은 필수가 핵심입니다.
