수원지방법원 2025타경31481. 여주시 천송동 중앙파크타운 101동 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택으로 확인됩니다. 현재 소유자는 강민희이며 2020.10.19 매매를 원인으로 거래가액 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2021.02.01 설정된 주식회사국민은행 근저당권 채권최고액 66,000,000원입니다. 이후 2025.07.17 강제경매개시결정이 내려졌고, 해당 경매등기는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 가락새마을금고 근저당 144,000,000원과 주식회사지디엑스 근저당 150,000,000원은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수 판단 대상이 아닙니다. 임차인 신고도 없고 예상배당에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리보다 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 천송동 597 101동 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 · 방3·거실·주방/식당·욕실1·화장실1·발코니·현관 |
| 전용 / 층 | 77.2719㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 302호 |
| 사용승인 | 2014.01.24 |
| 소유자 | 강민희 (2020.10.19 매매 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 83,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
말소기준권리는 2021.02.01 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이고 채무자는 강민희입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 신고된 임차인은 없으며 예상배당 시나리오에서도 회차와 관계없이 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
중앙파크타운(101~105동) 동일면적 77.27㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 157,833,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 155,428,571원, 최신 거래는 2026.01의 158,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 77.27㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2025.12 | 77.27㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2025.09 | 77.27㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2025.09 | 77.27㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 77.27㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2025.04 | 77.27㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.03 | 77.27㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2025.01 | 77.27㎡ | 3 | 154,000,000원 |
| 2025.01 | 77.27㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2024.12 | 77.27㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2024.10 | 77.27㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2024.06 | 77.27㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 77.27㎡ | 7건 | 155,428,571원 |
현재 최저가 176,000,000원은 최근 12개월 평균 155,428,571원 대비 113.2%입니다. 전체 12건 평균 157,833,333원과 비교해도 최저가가 111.5% 수준입니다. 더 중요한 것은 최근 거래군이 이전 거래군보다 -3.6% 낮다는 점입니다. 즉 최근 시세가 약해진 흐름에서 감정가 그대로 시작하는 신건 가격은 최근 시장가격보다 높은 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 노진성 | 83,000,000원 | 83,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,736,000원 |
현재 회차 176,000,000원에서는 채권자 청구 합계 149,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 23,736,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 176,000,000원 | 149,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 10,971,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 38,736,960원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 140,800,000원, 2회 유찰 시 112,640,000원으로 내려갑니다. 채권자 미배당은 각각 10,971,200원, 38,736,960원으로 증가하지만, 이는 매수인이 승계하는 금액으로 계산되지 않습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신륵교차로 북서측 인근으로 연립주택·다세대주택·단독주택 등 근교주택지대이며, 신륵사관광지·근린생활시설·아파트단지·일반 주택지대·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 대체로 자유롭고 인근 도로 계통 및 버스정류장 위치·노선 등을 기준으로 차량과 대중교통 이용 여건은 대체로 무난합니다.
- 도로. 단지 서측 왕복2차선 여양로가 개설되어 있고 남측 신륵로 지방도345호선과 연결됩니다.
- 건물. 2014.01.24 사용승인, 철근콘크리트구조 모임지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다. 급·배수 위생설비, 소방설비, 공동현관 보안설비, 도시가스와 개별난방이 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 연립주택 건부지이며 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 452,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 규모. 중앙파크타운(101~105동)은 99세대로 확인되며 동일면적 실거래 표본은 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재검토. 최저가 176,000,000원은 최근 12개월 평균 155,428,571원의 113.2%입니다. 신건 최저가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -3.6% 낮습니다. 전체 평균 157,833,333원보다 최근 평균 155,428,571원을 우선해 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 실거래는 2026.01, 3층 158,000,000원으로 본건과 같은 3층입니다.
- 임대관계 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 내부상태 확인. 내부구조는 집합건축물대장상 도면을 기준으로 작성된 것으로 기재되어 있으므로 실제 내부상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 국민은행 근저당 66,000,000원이 말소기준이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.15입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 신건 가격은 비싸다”
이 사건은 등기상 말소기준이 분명하고 신고 임차인이 없으며, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액이 0원인 권리구조입니다. 하지만 현재 회차의 실질취득가격 176,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 155,428,571원보다 높고, 최신 거래 158,000,000원도 상회합니다. 더욱이 최근 거래 흐름은 -3.6%입니다.
권리 위험보다 가격 위험이 큰 신건입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 113.2%이므로 가격 가점을 줄 수 없고, 시세보다 저렴하다고 평가해서도 안 됩니다. 1회 유찰 시 140,800,000원, 2회 유찰 시 112,640,000원으로 가격이 조정되더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 현재 회차에서는 권리는 통과, 가격은 보류가 핵심 결론입니다.
