수원지방법원 2025타경31487. 여주시 가남읍 태평리 을성아파트 나동 204호, 전용 51.42㎡ 아파트입니다. 감정가 66,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,200,000원입니다. 등기상 말소기준은 2016.07.26 설정된 가남농업협동조합 근저당 18,000,000원이고, 그 뒤 설정된 나원식 근저당과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 조사된 유숙은 2019.04.03 전입했고 2025.10.28 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2016.07.26보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당액 자체는 단정할 수 없습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31487 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 가남읍 태평리 106-1 을성아파트 나동 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 51.42㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니 · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 이영구 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 46,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 24,183,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2016.07.26 가남농업협동조합 근저당권입니다. 2016.11.15 나원식 근저당권, 2025.07.24 임의경매개시결정, 2025.08.06 국민건강보험공단 압류, 2026.03.24 국 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸합니다. 2018년 서민금융진흥원 가압류와 2022년 여주시 압류는 등기상 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유숙 | 2019.04.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 2025.10.28 |
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래보다 낮다
을성아파트 동일면적 51.42㎡의 최근 확인 실거래는 2건입니다. 2024.04 2층이 60,000,000원, 2024.08 1층이 50,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균은 55,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 51.42㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2024.04 | 51.42㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 평균 | 51.42㎡ | 2건 | 55,000,000원 |
현재 최저가 46,200,000원은 최근 12개월 평균 55,000,000원의 84.0%입니다. 최신 거래 50,000,000원과 비교해도 3,800,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 확인된 거래가격보다는 낮은 구간입니다. 다만 실거래가 2건뿐이므로 표본이 충분하지 않다는 점은 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,231,600원 |
| 1. 근저당 · 가남농업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 근저당 · 나원식 | 30,000,000원 | 26,968,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 46,200,000원 기준 채권자 총 배당은 44,968,400원이고 미배당은 3,031,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 차감되거나 임차인 최우선변제가 적용되는 경우 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 46,200,000원 | 44,968,400원 | 3,031,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 32,339,999원 | 31,357,879원 | 16,642,121원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 22,637,999원 | 21,830,515원 | 26,169,485원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가남초등학교 남서측 인근으로 주택·근린생활시설·교육시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물의 2층 204호이며 사용승인일은 1986.11.25입니다.
- 이용상태. 방2·거실·주방·욕실·발코니 등 아파트로 이용 중이며 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 탐문조사와 외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역과 자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제2구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 960,200원/㎡, 토지면적 3,425.0㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 유숙은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 관련 금액이 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 후순위 배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 가격 상한 설정. 최근 실거래 평균 55,000,000원, 최신 거래 50,000,000원과 현재 최저가 46,200,000원을 함께 놓고 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비와 실제 점유 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 거래 표본 주의. 동일면적 최근 거래가 2건뿐이므로 평균 55,000,000원을 절대적인 시세로 보지 말고 개별 상태와 층을 함께 고려해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인 구간”
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인 유숙 역시 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 66,000,000원에서 한 차례 유찰돼 46,200,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 평균 55,000,000원의 84.0%입니다.
다만 가격 할인만 보고 단정하기에는 실거래 표본이 2건으로 적고, 65세대·1986.11.25 사용승인 단지라는 환금성 조건이 있습니다. 임차인 보증금·확정일자와 세금 우선배당 가능성도 입찰 전 확인 대상입니다. 결론적으로 권리 인수 위험은 낮고 현재 가격은 최근 확인 시세보다 낮지만, 표본과 환금성까지 감안해 보수적으로 상한가를 정할 물건입니다.
