17,259,000원
대전지방법원 2025타경12321. 천안시 동남구 광덕면 무학리 자오실마을에 있는 단독주택·창고와 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정가는 50,318,000원, 3회 유찰된 현재 최저가는 17,259,000원입니다. 등기부에는 근저당이나 별도 압류가 없고, 2025.08.29. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 등기만 보면 단순하지만, 실제 판단의 중심은 등기부가 아니라 선순위 전입자 강범석입니다.
강범석은 2010.04.08. 전입해 말소기준보다 15년 이상 앞섭니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 현 단계에서는 대항력 있음으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는다면 낙찰자가 그 미배당액을 승계할 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 실질취득비용이 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 광덕면 무학리 89-6 · 충청남도 천안시 동남구 광덕면 자오곡길 23-5 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 창고로 이용 중 |
| 토지 | 955.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 주택: 목조 흙벽조 함석지붕 단층 · 창고: 시멘트블럭조 슬레이트지붕 위 함석지붕 단층 · 신축년도 1916년 |
| 소유자 | 이미정 (2003.04.29. 매매, 2003.04.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 50,318,000원 / 17,259,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 71,211,140원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(ㄱ, ㄴ 창고) 매각 포함 · 목록3 지적도상 맹지 · 목록4 맹지 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자가 핵심
등기부상 근저당권과 압류는 없으며, 소유권보존과 이미정의 소유권이전 뒤 한국주택금융공사의 강제경매개시결정만 확인됩니다. 그러나 강범석의 전입일이 말소기준보다 앞서기 때문에, 등기상 인수권리가 없다는 이유만으로 매수인 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다. 배당표에 표시된 인수액 0원은 강범석의 미상 보증금이 반영되지 않은 값입니다.
| 실제 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강범석 | 2010.04.08 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준보다 앞선 전입. 보증금·확정일자·배당요구 여부 확인 전 인수액 산정 불가 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 50,318,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌지만, 실거래 비교값보다 먼저 확인해야 할 것은 강범석의 임대차계약 내용입니다. 보증금과 배당 가능액을 모르면 실질취득비용도 계산할 수 없으므로, 최저가 할인율을 가격 메리트로 평가하거나 등급 가점으로 반영하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 710,662원 |
| 1. 경매신청채권 · 한국주택금융공사 | 71,211,140원 | 16,548,338원 |
| 미배당 · 한국주택금융공사 | - | 54,662,802원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 4.1%로 추정된 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 강범석의 보증금은 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 17,259,000원 | 16,548,338원 | 54,662,802원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 12,081,300원 | 11,463,837원 | 59,747,303원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 8,456,910원 | 7,904,686원 | 63,306,454원 | 0원 |
배당표상 인수 0원은 등기상 권리와 계산된 배당선만 반영한 값입니다. 강범석의 미상 보증금이 매수인에게 승계되는지는 별도로 확정해야 합니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 천안시 동남구 광덕면 무학리 자오실마을에 위치하며, 주위는 농가주택, 전·답 등의 농경지와 임야로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 기호(1), (3)은 중소형 차량 접근이 가능하고 근거리에 농촌버스승강장이 있어 교통이용 편의도는 보통입니다.
- 이용. 주택 및 창고로 이용 중이며, 주택에는 위생설비 등이 구비돼 있습니다.
- 건물. 주택은 목조 흙벽조 함석지붕 단층, 창고는 시멘트블럭조 슬레이트지붕 위 함석지붕 단층입니다. 건축물대장상 신축년도는 모두 1916년입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물인 ㄱ·ㄴ 창고가 매각에 포함됩니다. 현황과 경계, 구조, 사용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 도로. 토지 정보에는 세로한면(가)로 표시돼 있으나, 매각물건명세서 비고상 목록3은 지적도상 맹지이고 목록4도 맹지입니다.
- 토지 규제. 기호(1)는 농림지역·농업진흥구역 등이고, 기호(3), (4)는 계획관리지역과 성장관리계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역과 공장설립승인지역도 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지면적은 955.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 99,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강범석 임대차 원본 확인. 보증금, 계약기간, 실제 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 예상 미배당 보증금을 별도로 계산해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 입찰가에 취득비용과 임차보증금 승계 가능액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다. 최저가 17,259,000원만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
- 목록3·4 통행 확인. 맹지로 표시된 토지의 현황 통로, 법적 통행권, 차량 진입 가능 여부와 인접 토지 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 창고 확인. 일괄매각에 포함되는 ㄱ·ㄴ 창고의 위치, 경계, 구조와 사용관계를 매각목록 및 감정평가서 도면과 대조해야 합니다.
- 노후 건물 점검. 1916년 신축으로 기재된 목조 흙벽조 주택과 창고의 지붕·벽체·설비 상태 및 보수 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 보완. 당해세, 최우선변제, 집행비용 확정액이 배당순서에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 전입세대 확인자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 정해야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰가보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
이 물건은 감정가 50,318,000원에서 17,259,000원까지 내려와 표면상 할인폭이 큽니다. 그러나 선순위 전입자 강범석의 보증금이 확인되지 않아, 현재 최저가가 곧 실질취득비용이라고 볼 수 없습니다. 여기에 목록3·4의 맹지, 1916년 신축으로 기재된 주택·창고, 농촌지역의 제한된 환금성까지 함께 고려해야 합니다.
등기는 단순하지만 인수비용은 불명확합니다. 임차보증금이 없거나 전액 배당되는 사실이 확인돼야 비로소 3회 유찰 가격의 의미를 평가할 수 있습니다. 그 확인 전까지의 결론은 입찰 보류입니다.
