의정부지방법원 2025타경64459. 파주시 금촌동 아침의뜰2차 제2동 제5층 제503호로, 감정평가상 업무시설인 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 최창업이며 2022.03.04. 매매, 거래가액 138,000,000원으로 취득한 등기가 2022.03.14. 접수됐습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 2023.07.10. 도봉세무서장의 압류로 선언된 말소기준권리와, 그보다 앞선 김범수의 전입·점유입니다.
김범수는 임대차계약일 2022.03.27., 확정일자 2022.03.31., 주민등록·점유개시일 2022.04.13.로 말소기준일보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인이고 보증금은 200,000,000원입니다. 그러나 신청채권자 한국주택금융공사가 김범수의 선순위임차권 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈습니다. 이 확약은 김범수 임차보증금에만 적용되며, 다른 임차관계의 사실관계까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64459 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 789-2 아침의뜰2차 2동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설 - 주거용 오피스텔 · 지상6층 내 제5층 제503호 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.04. 매매 · 거래가액 138,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 229,957,386원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.07.10. 압류입니다. 2022.03.14. 설정된 유영임의 채권최고액 198,000,000원 근저당은 2022.04.13. 이미 말소됐고, 2020.05.22. 파주시 압류도 2022.03.28. 해제돼 말소됐습니다. 말소기준 이후의 세무서 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·승계 관계
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김범수 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.04.13 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 한국주택금융공사 승계 실질 인수 0원 |
| 김윤서 | 503호 | 2025.04.11 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 보증금 인수 없음 |
임차관계로 확인되는 사람은 김범수와 김윤서입니다. 한국주택금융공사는 김범수 선순위임차권의 승계인이므로 별도의 임차인이나 별도의 200,000,000원 보증금으로 다시 합산해서는 안 됩니다. 김윤서는 2025.04.11. 전입으로 말소기준일 2023.07.10.보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금 액수와 확정일자는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 실질취득은 낙찰가와 같다
현재 회차의 최저매각가는 207,000,000원으로 감정가와 같습니다. 이 사건은 4회 유찰 이력이 있지만, 현재 회차 가격 자체는 감정가의 100%입니다. 따라서 “여러 번 유찰됐으니 싸다”라고 판단할 수는 없습니다. 현재 실질취득액도 확약 반영 시 207,000,000원으로, 낙찰가와 같습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 100%) | 207,000,000원 | 0원 | 0원 | 207,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,600,000원 | 37,518,400원 | 0원 | 165,600,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,480,000원 | 70,174,720원 | 0원 | 132,480,000원 |
37,518,400원·70,174,720원은 확약을 반영하지 않은 회차 시뮬레이션상의 임차보증금 미배당·인수 금액입니다. 2026.08.24. 확약을 적용하면 김범수 보증금 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 김범수 임차보증금 우선변제 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 229,957,386원 | 3,302,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 207,000,000원 가정 시 집행비용 3,698,000원, 임차보증금 200,000,000원, 신청채권자 3,302,000원으로 배분되고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 미배당은 226,655,386원입니다. 한국주택금융공사는 김범수 선순위임차권의 승계인이므로 임차보증금 200,000,000원을 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 파주시 금촌동 소재 파주시보건소 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·아파트·공원·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상6층 건물의 제5층 제503호이며 외벽은 외장석 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 소로, 남측으로 중로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류·중로3류에 저촉되고, 가축사육제한구역·토지구획정리사업지구·토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.24.자 한국주택금융공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각절차에 그대로 반영되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 김윤서 점유 확인. 2025.04.11. 전입으로 대항력은 없지만, 현재 점유 여부와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 선순위 배당이 달라질 수 있습니다. 김범수 보증금의 미배당이 발생하더라도 확약이 적용되는지가 핵심입니다.
- 현재 가격 재검증. 4회 유찰 이력과 별개로 현재 최저매각가는 207,000,000원, 감정가 100%입니다. 주변 오피스텔 실거래와 임대수요를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 용도 확인. 등기·감정평가상 오피스텔이고 실제 이용은 주거용입니다. 아파트와 동일한 환금성을 전제로 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2억원 선순위 보증금”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 감정가 207,000,000원짜리 오피스텔에 들어 있는 부담스러운 사건입니다. 5회·6회 유찰 시뮬레이션에서는 미배당 보증금이 각각 37,518,400원, 70,174,720원으로 계산됩니다. 하지만 한국주택금융공사가 김범수의 선순위임차권을 승계하고 2026.08.24. 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문에, 이 금액들은 매수인의 실질 인수액이 아닙니다.
따라서 현재 회차 기준 실질취득은 낙찰가와 같은 207,000,000원입니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 상당 부분 해소됐습니다. 반면 4회 유찰 이력에도 현재 최저가가 감정가 100%라는 점, 후순위 전입 임차인 김윤서의 현실적인 점유·명도 상태, 당해세 여부는 여전히 확인해야 합니다. 이 사건의 결론은 “선순위 보증금 인수는 해소, 가격과 명도는 별도 검증”입니다.
