💰 144,900,000원 ✅ 실질 인수 0원 🔁 5회 유찰 📅 2026.10.20
의정부지방법원 2025타경64459. 파주시 금촌동 아침의뜰2차 제2동 5층 503호로, 감정평가상 업무시설인 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 최창업이며 2022.03.14. 거래가액 138,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 등기부상 이미 말소된 2022년 근저당이 아니라 2023.07.10. 국 압류입니다. 그보다 앞선 2020.05.22. 파주시 압류는 2022.03.28. 해제·말소됐고, 2022.03.14. 유영임 근저당도 2022.04.13. 해지·말소됐습니다.
문제의 핵심은 김범수의 임차권입니다. 김범수는 2022.03.27. 임대차계약, 2022.03.31. 확정일자, 2022.04.13. 주민등록·점유개시로 말소기준인 2023.07.10.보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 보증금은 200,000,000원이고 2024.04.19. 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 그러나 한국주택금융공사가 이 선순위 임차권자의 승계인으로서 경매를 신청했고, 2026.08.24. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 제출했기 때문에 김범수 승계채권에 한해서는 매수인이 미배당 보증금을 떠안지 않는 구조로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64459 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 789-2 아침의뜰2차 2동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설 - 주거용 오피스텔 · 지상6층 중 5층 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.14. 거래가액 138,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (현재 회차 5회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 229,957,386원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.07.10. 국 압류
2022.03.14. 설정된 유영임의 채권최고액 198,000,000원 근저당은 2022.04.13. 이미 말소됐고, 2020.05.22. 파주시 압류 역시 2022.03.28. 해제됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2023.07.10. 국 압류입니다. 이후 2024.04.18. 국 압류, 2025.10.20. 강제경매개시결정, 2025.12.24. 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·승계 구조 — 200,000,000원 보증금의 반전
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김범수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.13 / 2022.03.31 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 · 한국주택금융공사 |
| 김윤서 | 503호 | 2025.04.11 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
김범수는 말소기준보다 앞서 전입·점유했고 확정일자도 있어 원래라면 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 최저가 144,900,000원을 기준으로 집행비용 2,828,600원을 먼저 공제하면 임차보증금 채권에는 142,071,400원만 배당되고, 단순 계산상 57,928,600원이 남습니다. 대항력 포기가 없다면 이 미배당액이 매수인에게 인수될 수 있는 전형적인 구조입니다.
※ 확약을 반영하지 않은 단순 배당모델상 인수 계산액은 현재 회차 57,928,600원, 6회 유찰 시 86,502,880원, 7회 유찰 시 109,333,248원입니다. 그러나 2026.08.24. 확약을 적용하면 김범수 승계채권에 관한 매수인 실질 인수액은 각 회차 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 1. 선순위 임차보증금 채권 · 김범수 | 200,000,000원 | 142,071,400원 |
| 2. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 229,957,386원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 채권의 미배당액 57,928,600원이 발생하지만, 한국주택금융공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 해당 채권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설이며 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 파주시 금촌동 소재 파주시보건소 남동측 인근으로, 주위는 오피스텔·아파트·공원·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상6층 건물의 5층 503호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북측 소로, 남측 중로에 접하고 도시지역·제2종일반주거지역으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 체질. 현재 5회 유찰된 오피스텔인 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 매수 수요와 점유 정리 가능성을 함께 점검할 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.08.24. 확약서 원문 확인. 한국주택금융공사의 대항력 포기 및 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구가 최신 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 김범수 임차권등기 말소 구조 확인. 보증금 200,000,000원 중 배당 부족액이 있더라도 매수인에게 청구하지 않고 등기 말소에 동의하는 구조인지 서류 원문을 대조해야 합니다.
- 김윤서 점유관계 확인. 2025.04.11. 전입으로 말소기준보다 후순위라 대항력 없음으로 기재돼 있지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 최신 명세서에서 확인하세요.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감돼 선순위 임차보증금 채권의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 권리문제가 확약으로 상당 부분 해소돼도 반복 유찰은 점유·수요·가격 등 별도 원인이 있을 수 있으므로 현장과 수요를 별도로 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 감정요항표에는 2025-08-26 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으므로 실제 적용 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2억원 선순위 보증금”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 감정가 207,000,000원짜리 주거용 오피스텔에 보증금 200,000,000원의 선순위 임차인이 있고, 현재 최저가 144,900,000원에서는 57,928,600원이 미배당되는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 신청채권자 한국주택금융공사가 김범수의 선순위 임차권을 승계했고, 2026.08.24. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 제출했다는 점에서 결론이 달라집니다. 이 확약을 적용하면 김범수 승계채권의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 144,900,000원입니다.
다만 이것이 곧 가격 매력이 크다는 뜻은 아닙니다. 이미 5회 유찰됐고, 용도는 아파트가 아니라 주거용 오피스텔입니다. 세금 우선배당 가능성, 김윤서의 보증금·확정일자 확인, 확약서 원문 유지 여부까지 점검해야 합니다. 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 반복 유찰과 잔여 확인사항을 감안하면 권리만 보고 공격적으로 접근할 물건은 아닙니다.
