의정부지방법원 2025타경64459. 파주시 금촌동 아침의뜰2차 제2동 5층 503호로, 감정평가상 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 겉으로는 감정가 207,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 71,000,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 이 사건의 실제 가격은 법원 최저가가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 잔액까지 합산해 계산해야 합니다.
김범수는 2022.03.31. 확정일자를 받고 2022.04.13. 전입 및 점유를 시작했습니다. 현재 말소기준인 2023.07.10. 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있는 임차인입니다. 보증금은 200,000,000원이며, 현재 최저가 71,000,000원에서 집행비용을 제외한 69,322,000원만 배당되는 시나리오입니다. 나머지 130,678,000원은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64459 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 789-2 아침의뜰2차 제2동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설인 주거용 오피스텔 · 지상 6층 중 5층 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.14. 거래가액 138,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 71,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 229,957,386원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.10. 국 압류 · 도봉세무서장 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
등기부상 2022.03.14. 설정된 유영임의 근저당권 198,000,000원은 2022.04.13. 해지로 말소됐고, 2020.05.22. 파주시 압류도 2022.03.28. 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그 이후인 2023.07.10. 국세 압류입니다. 이 압류 이후의 국세 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정 및 파주시 압류 등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계
| 이름 / 점유 | 보증금·주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김범수 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 보증금 200,000,000원 확정 2022.03.31. 전입·점유 2022.04.13. 배당요구 2024.04.19. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 한국주택금융공사 대위변제 | 130,678,000원 인수 가능 |
| 김윤서 503호 | 보증금 미상 확정일자 미상 전입 2025.04.11. | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 인수 없음 점유·명도 확인 필요 |
조사된 실제 임차인·점유자는 2명입니다. 한국주택금융공사는 별도의 임차인이 아니라 선순위 임차인 김범수의 보증금 채권을 대위변제한 신청채권자이므로, 보증금을 별도로 더해 중복 계산하면 안 됩니다. 배당요구를 별도로 하지 않았더라도 경매신청자이자 대위변제자로서 후순위 권리자보다 우선배당을 받는 것으로 기재돼 있습니다.
김윤서는 2025.04.11. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재 점유 상태, 임대차관계 및 명도 조건은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 7,100만원짜리 물건이 아니다
현재 회차에서 최저가 71,000,000원만 보면 감정가의 34.3%로 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 집행비용 1,678,000원을 먼저 차감하면 김범수 보증금에 배당되는 금액은 69,322,000원에 그칩니다. 보증금 200,000,000원 중 미배당액 130,678,000원을 최저가에 더한 실질취득은 다음과 같습니다.
이는 감정가 207,000,000원의 97.4%입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 보증금 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 감정가 34.3% | 71,000,000원 | 130,678,000원 | 201,678,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 49,700,000원 | 151,594,600원 | 201,294,600원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 34,790,000원 | 166,236,220원 | 201,026,220원 |
현재 회차에서 5회 유찰 시나리오까지 최저가는 36,210,000원 내려가지만, 실질취득은 651,780원만 줄어듭니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 선순위 임차보증금의 미배당 인수액이 증가하기 때문입니다. 이 사건은 유찰을 기다린다고 총취득비용이 크게 내려가는 일반적인 물건이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,000원 |
| 1. 김범수 보증금 한국주택금융공사 대위변제 | 200,000,000원 | 69,322,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 유영임 2022.04.13. 말소등기 | 198,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 229,957,386원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국주택금융공사의 대위변제에 따른 선순위 배당은 김범수 보증금 항목에 반영되며, 신청채권 229,957,386원을 별도의 보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 임차보증금 배당액이 줄고 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 공부상 업무시설이며 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 5층 503호입니다.
- 주위환경. 파주시보건소 남동측 인근으로 오피스텔, 아파트, 공원 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 소로와 남측 중로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 중로3류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 물건 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차의 입찰 기준금액은 71,000,000원이 아니라 인수 예상액을 합한 201,678,000원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김범수 보증금의 실제 대위변제 범위, 배당액 및 매수인에게 남는 채권액을 매각물건명세서와 배당관계 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 임차보증금 배당액이 감소하고 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 김윤서 점유 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유관계, 임대차계약 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 201,294,600원, 201,026,220원으로 큰 차이가 없습니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 현황은 주거용이므로 공부상 용도, 실제 사용상태와 관련 제한을 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 세금 관계 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률이 아니라 인수 후 총액을 봐야 한다”
이 물건의 표면적인 최저가는 71,000,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 그러나 선순위 임차인 김범수의 200,000,000원 보증금이 실질가격을 결정합니다. 현재 회차에서는 배당 후 남는 130,678,000원을 매수인이 인수할 수 있어 실질취득이 201,678,000원까지 올라갑니다. 세 번 유찰됐음에도 감정가 207,000,000원의 97.4%입니다.
추가 유찰이 진행돼도 낮아진 입찰가만큼 보증금 미배당 인수액이 커집니다. 5회 유찰 시 최저가는 34,790,000원까지 내려가지만 실질취득은 201,026,220원입니다. 여기에 당해세가 존재하면 인수액이 더 늘 수 있고, 김윤서의 점유·임대차관계도 확인해야 합니다. 낮은 최저가에 현혹되지 말고, 약 2.01억의 총취득비용과 임차인·명도 리스크를 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.