대전지방법원 2025타경12336. 천안시 서북구 쌍용동 상록수현대 403동 3층 306호, 전용 약 59.45㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 정순미로, 2023.05.30 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 153,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 담보대출이 아니라 2023.08.30 소상공인시장진흥공단 가압류 32,126,325원입니다. 이 가압류가 말소기준이 되고, 임차인 안주영의 전입·점유와 확정일자는 모두 2022.01.25로 그보다 빠릅니다.
따라서 안주영은 대항력 있는 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 보증금은 160,000,000원, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 49,049,000원으로는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다. 예상배당은 47,766,118원에 그치고, 나머지 112,233,882원은 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1273 현대아파트 403동 3층 306호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.45㎡ · 방3·욕실1·거실·주방/식당·현관·발코니 · 19층 중 3층 |
| 소유자 | 정순미 (2023.05.30 소유권이전 · 거래가액 153,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 49,049,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,683,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 대항력 임차인
말소기준은 2023.08.30 소상공인시장진흥공단 가압류입니다. 안주영의 임대차계약일은 2021.12.06, 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.01.25로 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2024.01.26 임차권등기명령에 따라 보증금 160,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안주영 | 목적물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.25 | 2022.01.25 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
같은 단지 상록수현대, 동일면적 59.45㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 136,666,666원이고, 최신 거래는 2026.07의 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.45㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.45㎡ | 17 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 59.45㎡ | 2 | 132,000,000원 |
| 2026.03 | 59.45㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.45㎡ | 19 | 128,000,000원 |
| 2026.02 | 59.45㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 59.45㎡ | 13 | 147,000,000원 |
| 2025.10 | 59.45㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.10 | 59.45㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2025.09 | 59.45㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 59.45㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2025.08 | 59.45㎡ | 14 | 143,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.45㎡ | 12건 | 136,666,666원 |
표면상 최저가 49,049,000원은 최근 12개월 평균의 35.9%에 불과합니다. 그러나 이 수치는 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 쓰면 안 됩니다. 매수인 인수액을 합친 실질취득 161,282,882원은 최근 12개월 평균 136,666,666원보다 높고, 최신 거래 110,000,000원보다도 높습니다. 최근 12개월 최고 거래가 160,000,000원과 비교해도 실질취득 부담이 더 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,049,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,882원 |
| 1. 임차인 안주영 보증금 | 160,000,000원 | 47,766,118원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 32,126,325원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,683,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 안주영에게 47,766,118원이 배당되고, 보증금 부족분 112,233,882원이 매수인에게 인수됩니다. 집행비용은 매각대금에서 우선 지출됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 49,049,000원 | 112,233,882원 | 161,282,882원 |
| 4회 유찰 시 | 34,334,300원 | 126,683,717원 | 161,018,017원 |
| 5회 유찰 시 | 24,034,010원 | 136,798,602원 | 160,832,612원 |
회차가 내려가면 낙찰대금은 49,049,000원 → 34,334,300원 → 24,034,010원으로 줄지만, 인수액은 112,233,882원 → 126,683,717원 → 136,798,602원으로 늘어납니다. 결국 총 부담은 약 160,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 나타나는 전형적인 인수형 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 쌍용동 쌍용2동 행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 주위는 시가지 후면 공동주택지대와 단독주택지대입니다.
- 교통. 403동 앞 지상주차장까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 3층 306호이며, 사용승인일은 1995.11.04입니다. 급배수·급탕·위생·도시가스 개별난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상록수현대는 464세대이며, 동일면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 본건 실질취득 161,282,882원은 최근 거래 범위 110,000,000원~160,000,000원의 상단을 넘어섭니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 49,049,000원이 아니라 현재 기준 실질취득 161,282,882원입니다.
- 임차인 배당액 확인. 배당에서 안주영이 실제로 얼마를 받는지에 따라 매수인 인수액이 결정됩니다. 현재 예상 미배당은 112,233,882원입니다.
- 점유상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유 여부와 인도·명도 절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 회차 하락 효과 재계산. 4회 유찰 시 인수 126,683,717원, 5회 유찰 시 136,798,602원으로 증가해 총 부담이 거의 줄지 않습니다.
- 실거래 기준선. 최근 12개월 평균 136,666,666원, 최신 거래 110,000,000원을 기준으로 총 취득비용을 비교해야 합니다.
- 기타 비용 확인. 관리비 체납, 당해세, 실제 집행비용 등 매각대금 외 추가 부담은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49,049,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 표면만 보면 감정가 143,000,000원짜리 아파트가 3회 유찰돼 49,049,000원까지 내려온 모습입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 임차인 안주영은 말소기준보다 앞선 2022.01.25 전입·점유와 확정일자를 갖고 있고, 보증금은 160,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당 후 남는 112,233,882원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 161,282,882원입니다.
최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 136,666,666원, 최신 거래는 110,000,000원, 최고 거래도 160,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “최저가가 내려가도 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 인수형”으로 봐야 합니다. 4회·5회 유찰이 이어져도 인수액이 늘어 총 부담은 약 160,000,000원 부근에 남습니다. 권리는 파악 가능하지만, 현재 시세 기준 가격 메리트는 낮습니다.
