156,310,000원
대전지방법원 2025타경12372. 천안시 서북구 불당동 736, 1층 105호 근린시설입니다. 감정평가 당시에는 음식점(상호명: 불당쭉삼이)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 1층에 위치합니다. 사용승인일은 2006.09.06.입니다. 현재 소유자는 김응진이며, 2018.02.09 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 같은 날짜에 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다.
현재 경매의 말소기준권리는 바로 그 2018.02.09 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 301,200,000원이고 이번 경매의 청구액은 260,088,606원입니다. 이후의 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 말소기준보다 앞서 점유를 시작한 임차관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12372 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 736 1층105호 · 도로명주소 충청남도 천안시 서북구 검은들3길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 음식점(상호명: 불당쭉삼이)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 내 1층 105호 · 사용승인일 2006.09.06. |
| 소유자 | 김응진 · 2018.02.09 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 156,310,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 중소기업은행 / 260,088,606원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도
2018.02.09 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.07.23 천안세무서장 관련 압류, 2025.09.09 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2026.03.10 세종세무서장 관련 압류는 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거의 가등기·가압류·근저당권 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)케이알기업투자 | 105호 | 2012.02.17 | 미상 | 미상 | 가능·선순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 송미순 | 105호 | 2024.12.26 | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.11.12 | 해당 없음 |
| 이알기 | 주거 | 미상 | 0원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
(주)케이알기업투자는 2012.02.17 전입으로 말소기준보다 약 6년 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 156,310,000원만을 실질취득비용으로 보면 안 됩니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있어, 실질취득액은 낙찰가보다 커질 가능성이 있습니다.
송미순은 2024.12.26 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없고, 보증금 10,000,000원·월차임 1,200,000원, 배당요구일 2025.11.12로 확인됩니다. 이알기는 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 세 임차인 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 3명입니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 319,000,000원, 현재 최저매각가는 156,310,000원입니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
여기에 선순위 임차보증금이 미상이라는 점이 겹칩니다. 대항 가능한 임차보증금이 실제로 존재하고 배당으로 모두 회수되지 않는다면, 낙찰가 외에 추가 부담이 붙습니다. 이 경우 가격 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액이어야 합니다. 현재는 그 두 번째 항목을 계산할 수 없으므로 실질취득가 자체가 미확정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,988,340원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 301,200,000원 | 153,321,660원 |
| 미배당 | - | 147,878,340원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용과 중소기업은행 근저당권을 기준으로 계산한 것입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 특히 선순위 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 49%) | 156,310,000원 | 153,321,660원 | 147,878,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 109,417,000원 | 107,085,162원 | 194,114,838원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 76,591,900원 | 74,813,246원 | 226,386,754원 | 0원 |
신청채권액 260,088,606원에 대해서도 현재 회차 예상배당액은 153,321,660원으로 전액 만족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시에도 각각 107,085,162원, 74,813,246원에 그칩니다. 유찰로 표면 낙찰가는 낮아지지만, 선순위 임차인의 미상 보증금이 존재한다면 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시청 남서측 인근. 주위는 근린생활시설·위락시설·숙박시설·업무용 시설 등이 밀집된 상가지대이며 주위환경은 양호한 편입니다.
- 현재 이용. 1층 105호는 음식점, 상호명 ‘불당쭉삼이’로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(불당지구), 중로2류(폭 15m~20m)와 접합니다.
- 토지. 정방형·평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 596.8㎡, 공시지가는 3,109,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가서에서도 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. (주)케이알기업투자의 보증금·확정일자·현재 점유관계와 배당 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다. 이 금액이 실질취득비용을 좌우합니다.
- 이알기 점유관계 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 실제 점유 시작일과 임대차 내용을 확인해야 합니다.
- 송미순 배당관계 확인. 보증금 10,000,000원·월차임 1,200,000원, 배당요구일 2025.11.12로 확인되지만 확정일자·우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 49% 숫자만 보고 응찰하지 않기. 실거래 비교자료가 없고 인수 가능 금액도 미상이므로 감정가 대비 할인율은 투자수익을 보장하지 않습니다.
- 국세 압류 확인. 2025.07.23 천안세무서장, 2026.03.10 세종세무서장 관련 압류가 등기돼 있습니다. 등기상 매각으로 소멸하더라도 실제 배당순위와 당해세 여부는 확인해야 합니다.
- 상가 점유·명도 확인. 음식점으로 이용 중인 만큼 실제 영업주·시설물·점유자와 명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 임차인
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 319,000,000원이 두 번 유찰돼 최저가가 156,310,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고, 무엇보다 말소기준보다 앞선 2012.02.17 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다.
등기상 중소기업은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차관계는 별도입니다. 선순위 임차보증금의 미배당분이 존재하면 그 금액은 낙찰가 외 추가 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 156,310,000원짜리 상가”가 아니라, 선순위 임차관계가 해소된 뒤에야 실제 취득원가를 계산할 수 있는 사건으로 봐야 합니다. 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다.
