서울남부지방법원 2025타경12234. 마곡동 엠코지니어스타 제4층 제436호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박재범이며 2022년 7월 18일 매매를 원인으로 2022년 8월 31일 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 173,000,000원입니다. 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 최지원의 주택임차권은 주민등록일자·점유개시일자가 모두 2022년 6월 17일이고, 임차권등기는 2024년 6월 27일 접수됐습니다. 강제경매개시결정은 2025년 9월 22일이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞선 권리로, 원칙만 보면 매수인이 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건은 그 원칙대로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 최지원과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 최지원의 매수인 인수액은 실질 0원*으로 봅니다. 이 사건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않아 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제4층 제436호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로 471 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제4층 제436호 · 철골철근콘크리트구조 지하5층 지상14층 |
| 소유자 | 박재범 (2022.08.31. 소유권이전 · 거래가액 173,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 173,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2025.09.22. 갑구 4번 강제경매개시결정으로 제시돼 있습니다. 최지원의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.06.27. 등기이고, 주민등록·점유개시일도 2022.06.17.이므로 대항력 있음으로 정리됩니다. 등기 원문에는 확정일자 2022.06.17.도 기재돼 있지만, 제공된 배당모델은 우선변제권 없음으로 처리해 보증금을 배당하지 않고 매수인 인수액 173,000,000원으로 계산했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지원 | 주거 (임차권등기) | 173,000,000원 | 2022.06.17 | 대항력 有 | 배당모델상 없음 | 실제 임차인 |
임대차계약일자는 2022.05.24. 및 2022.09.21.로 기재돼 있고, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.06.17.입니다. 임차권등기명령은 2024.06.26. 서울남부지방법원 2024카임12707, 등기 접수는 2024.06.27.입니다. 제공된 임차인 정보상 배당요구도 접수돼 있습니다.
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 이행된다는 전제입니다. 제공된 원칙 배당모델의 매수인 인수액은 173,000,000원입니다.
③ 가격 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 165,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 박재범의 등기부상 2022년 거래가액은 173,000,000원이지만, 이 가격만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 별도의 최근 실거래 자료가 제공되지 않았으므로 최저가가 시세보다 저렴하다는 가격 가점은 부여하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 인수 · 임차인 최지원 보증금 | 173,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 173,000,000원 | 161,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 원칙 배당모델에서는 주택도시보증공사에 161,890,000원이 배당되고 11,110,000원의 미배당이 발생합니다. 임차인 보증금은 배당 0원·매수인 인수 173,000,000원으로 산정돼 있으나, 본 리포트의 실질 인수 판단은 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 우선 반영해 0원*으로 표시합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낮은 낙찰가가 곧 인수 증가로 이어지는 원칙 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 원칙상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 11,110,000원 | 173,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 43,648,000원 | 173,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 69,678,400원 | 173,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철9호선 양촌향교역 남측에 근접하고, 주위는 상업용·업무용 빌딩, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재한 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철9호선 양촌향교역 등이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지하5층·지상14층 건물의 제4층 제436호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·지하주차장·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중요시설물보호지구(공항), 도시개발구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 동측 대로와 서측 중로의 2면에 접합니다.
- 공시지가. 12,110,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심입니다. 최지원과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 등기상 최지원의 173,000,000원 주택임차권이 존재하므로 매각 후 실제 말소가 조건대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 자료가 없어 165,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 소유자의 과거 거래가액 173,000,000원만으로 현재 시세를 대신하지 마세요.
- 현황 사용 확인. 대장상 오피스텔이고 매각물건명세서에는 현황 주거용, 감정평가 이용상태에는 오피스텔 이용 중으로 기재돼 있어 실제 사용상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·인도 확인. 주택임차권등기와 주거 사용 관련 기록이 있으므로 현재 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권 1.73억”만 보고 끝내면 반쪽 분석
이 물건은 겉으로 보면 위험도가 큽니다. 최지원의 주민등록·점유가 2022.06.17.이고 173,000,000원 주택임차권이 말소기준인 2025.09.22. 강제경매개시결정보다 앞서기 때문입니다. 원칙 배당모델도 매수인 인수액을 모든 회차에서 173,000,000원으로 계산합니다.
그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 매각물건명세서 비고입니다. 최지원과 주택도시보증공사가 미배당 임차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시돼 있기 때문에, 이 조건이 이행되는 한 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 165,000,000원으로 정리됩니다.
다만 권리문제가 풀렸다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 165,000,000원의 시장 메리트는 확인되지 않습니다. 권리는 매각조건 덕분에 정리되지만, 가격은 시세 확인 전까지 보류. 이 사건에서 가장 중요한 입찰 전 확인사항은 포기·말소 조건의 정확한 원문과 실제 이행 구조입니다.
