서울남부지방법원 2025타경12234. 마곡동 엠코지니어스타 제4층 제436호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 현재 소유자는 박재범으로, 2022.08.31 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 173,000,000원입니다.
이 사건에서 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 임차권 처리 조건입니다. 최지원은 2022.06.17 전입·점유를 시작했고, 2024.06.27 보증금 173,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.09.22이므로 임차권은 그보다 앞섭니다. 원칙대로라면 매각으로 사라지지 않아 매수인이 떠안을 수 있는 구조지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 그 위험을 제거합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12234 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제4층 제436호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하5층 지상14층 · 제4층 제436호 |
| 소유자 | 박재범 · 2022.08.31 소유권이전 · 거래가액 173,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 132,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 173,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원
말소기준으로 제시된 권리는 2025.09.22 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 2024.06.27 등기된 최지원의 주택임차권은 등기상 매각으로 소멸하지 않는 권리이고, 보증금도 173,000,000원입니다. 따라서 확약이 없다면 현재 최저매각가가 더 내려가더라도 매수인이 부담하는 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담이 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지원 | 전부 · 주거(임차권등기) | 173,000,000원 | 대항력 有 | 배당표상 無 | 주택도시보증공사 승계 반환청구권 포기·말소 조건 |
실제 임차인은 최지원 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 매각물건명세서에 표시된 주택임차권 승계인이므로 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 최지원의 배당요구는 2024.06.27로 확인됩니다.
③ 현재 회차 취득구조 — 최저가만 보면 안 되는 사건
현재 회차 최저매각가는 132,000,000원입니다. 보증금 173,000,000원이 이를 웃돌기 때문에 확약이 없다면 “1회 유찰되어 감정가보다 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다. 다만 이 사건은 포기·말소 조건이 있어 최지원 관련 실질 인수가 0원으로 정리되므로, 현재 회차의 실질취득액은 132,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 임차인 최지원 보증금 | 173,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 173,000,000원 | 129,352,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 주택도시보증공사 청구액 173,000,000원 중 예상배당은 129,352,000원, 미배당은 43,648,000원입니다. 배당표 계산상 임차보증금은 매수인 인수 173,000,000원으로 표시되지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철9호선 양촌향교역 남측에 근접하며, 상업용·업무용 빌딩과 근린생활시설, 아파트가 혼재한 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철9호선 양촌향교역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황 주거용으로 사용 중이고, 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다.
- 도로·토지. 동측 대로, 서측 중로의 2면에 접한 평탄한 장방형 토지이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)· 도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이 사건의 권리 안전성은 최지원과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 원칙상 보증금 173,000,000원의 대항력 임차권이 선순위인 만큼, 매각허가 이후 말소 처리 조건과 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 최지원 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 두 금액을 별도 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 165,000,000원이나 현재 최저가 132,000,000원만으로 적정가를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 임차권 말소 조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 이번 매각조건이 위험을 지운다”
이 물건은 표면만 보면 위험도가 높습니다. 대항력 있는 최지원의 보증금이 173,000,000원으로 현재 최저매각가 132,000,000원보다 크기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조라 최저가만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
하지만 이번 매각은 다릅니다. 매각물건명세서가 최지원과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 명시합니다. 그 조건을 적용하면 매수인 실질 인수 0원, 현재 회차 실질취득 132,000,000원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 가격 경쟁력까지 확인된 것은 아니므로, 권리는 조건부 정리, 가격은 별도 검증이 이 사건의 결론입니다.
