19,448,000원
+ 인수액 미상
대전지방법원 2025타경12486. 아산시 음봉면 산동리 태경하나빌 3층 304호로, 사건상 용도는 아파트이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 감정가 81,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 19,448,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 거래가 72,000,000원에 비해 크게 낮지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 2012.10.08. 전입한 점유자 조미야입니다.
말소기준권리는 2022.08.24. 설정된 주식회사크리스에프앤씨의 근저당권입니다. 조미야의 전입은 그보다 앞서 있으므로 선순위 임대차일 가능성이 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없습니다. 따라서 현재 확인되는 정확한 표현은 “대항력 가능·미상, 매수인 인수 가능성 있음”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12486 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 음봉면 산동리 411-5 태경하나빌 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정상 연립주택 이용 · 전용 84.72㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 김미정 (2022.08.16. 매매, 거래가 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 19,448,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 크리스에프앤씨 / 25,782,650원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.24. 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 전입이 핵심
등기부상 과거 가압류와 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.08.24. 주식회사크리스에프앤씨 근저당권이며, 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 조미야는 말소기준권리보다 앞선 2012.10.08. 전입자로 조사됐습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조미야 | 3층 304호 | 2012.10.08 | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 확인 필요 | 인수 가능성 |
② 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 하락 추세와 인수액을 함께 봐야 한다
태경의 동일 면적 84.72㎡ 실거래는 확인된 2건입니다. 2022.08. 3층 거래가 85,000,000원, 2024.10. 2층 거래가 72,000,000원입니다. 전체 평균은 78,500,000원이지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 72,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 84.72㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2022.08 | 84.72㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.72㎡ | 2건 | 78,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.72㎡ | 1건 | 72,000,000원 |
최근 가격은 이전 거래보다 15.3% 하락했습니다. 현재 최저가 19,448,000원은 최근 12개월 평균의 27.0%에 불과하지만, 이 비율은 어디까지나 임차보증금 인수 전 표면가격입니다. 실질취득액이 최근 거래가 72,000,000원보다 낮은지는 조미야의 보증금을 확인한 뒤에만 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,448,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 750,064원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사크리스에프앤씨 | 120,000,000원 | 18,697,936원 | 101,302,064원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당표는 근저당권과 집행비용을 기준으로 한 계산입니다. 조미야의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 임차보증금 배당과 매수인 인수액은 포함할 수 없습니다. 당해세와 최우선변제도 실제 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 — 유찰돼도 담보권 부족액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 19,448,000원 | 18,697,936원 | 101,302,064원 | 18,697,936원 |
| 5회 유찰 시 | 13,613,600원 | 12,968,555원 | 107,031,445원 | 12,968,555원 |
| 6회 유찰 시 | 9,529,520원 | 8,957,989원 | 111,042,011원 | 8,957,989원 |
신청채권액은 25,782,650원입니다. 현재 회차 예상배당 18,697,936원으로는 신청채권도 전액 충족되지 않으며, 추가 유찰 시 예상배당은 12,968,555원과 8,957,989원으로 더 줄어듭니다. 다만 담보권자의 미배당 채권은 원칙적으로 매수인에게 승계되는 권리가 아닙니다. 매수인이 별도로 확인해야 할 위험은 선순위 임차보증금입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 중부도시가스 본사 북동측 인근으로, 주위에는 단독주택·공동주택·농경지·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 304호이며, 연립주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,953.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 북측으로 진입로가 있습니다.
- 공시지가. 285,500원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 동일 면적 실거래가 2건으로 적어, 매도 시 가격 발견과 거래기간의 불확실성이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 조미야의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 개시일, 세대주 및 전입세대 상태를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 최근 거래가 72,000,000원과 비교해야 합니다.
- 점유관계 대조. 현황조사와 실제 현장 점유자가 같은지, 다른 세대 또는 추가 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
- 거래 표본 주의. 최근 12개월 평균은 1건, 전체 동일 면적 거래도 2건이므로 단순 평균만으로 시세를 확정하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 이전 거래보다 15.3% 낮으므로 보증금 확인 후에도 가격상 안전마진을 별도로 확보해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 전입세대 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
감정가 81,000,000원이 19,448,000원까지 내려온 모습은 강한 가격 매력처럼 보입니다. 최신 거래가 72,000,000원과 비교해도 표면 최저가는 27.0%에 불과합니다. 그러나 조미야의 전입은 말소기준권리보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 실질취득가는 19,448,000원이 아니라 19,448,000원에 미확인 인수액을 더한 금액입니다. 최근 거래 추세도 15.3% 하락했고, 16세대 단지의 거래 표본도 2건뿐입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 여부보다 선순위 임대차 확인이 먼저입니다. 가격은 낮지만 총비용은 미상 — 보증금 확인 전 입찰 보류가 타당한 물건입니다.
