* ‘파인’의 전입일·보증금·점유부분은 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 최종 인수액은 매각물건명세서와 현장 점유관계를 보완 확인해야 합니다.

대전지방법원 2025타경12492. 아산시 용화동 1281 토지와 중앙도서관로 41의 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2020.10.08. 사용승인된 철근콘크리트구조로, 1·2층에는 근린생활시설이, 2~4층에는 다가구주택이 배치된 상가·주거 복합형입니다. 제시외 옥탑과 단풍나무 등 제시외 수목도 매각에 포함됩니다.

권리 순위의 출발점은 2020.11.13. 설정된 우리은행 근저당권 2,040,000,000원입니다. 이후 설정된 후순위 근저당, 가압류, 압류, 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리의 소멸 여부와 별개로, 배당보다 앞설 수 있는 당해세와 전입·보증금이 확인되지 않은 점유자의 대항력은 입찰 전 별도로 잠가야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2020.11.13. 우리은행 근저당권입니다. 2022년 한국엔피엘자산관리대부의 후순위 근저당과 2023년 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 기준권리보다 늦습니다. 유제설의 주택임차권등기도 2025.02.20. 접수됐고, 전입·점유개시일 2021.03.16. 역시 말소기준일 이후이므로 대항력 없는 후순위 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 5건은 후순위, 1건은 미상

전입·점유일이 확인된 5건은 모두 2020.11.13. 말소기준일 이후이므로 대항력이 없습니다. 유제설은 100,000,000원의 임차권등기를 마쳤지만 전입·점유개시일과 확정일자가 모두 2021.03.16.으로 기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자에게 승계되는 선순위 임차권은 아닙니다.

보증기관 대위·승계 신고로 표시된 임차관계는 없습니다. 표의 6건은 각각 별도의 임차·점유 관계로 검토했습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로는 부족하다

감정가 2,808,809,600원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 963,422,000원, 감정가의 34.3%입니다. 표면적인 하락폭은 65.7%지만 이 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 일반 공동주택 한 호가 아니라 근린시설·다가구주택과 523.4㎡ 토지를 일괄 취득하는 복합자산이며, 실제 임대현황과 시설 정상화 비용이 매수가치에 직접 영향을 줍니다.

유찰이 진행될수록 매각대금 감소분만큼 후순위 채권의 미배당이 늘어납니다. 그러나 등기상 후순위 채권의 미배당액이 낙찰자에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 가격 검토의 핵심은 거액의 채권총액이 아니라 실제 임대수익·공실·수선비·체납비용을 반영한 자산가치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 963,422,000원 가정)

집행비용은 12,034,220원으로 산정됐으며, 나머지 매각대금은 우리은행 근저당에 배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 순위별 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 이용상태·시설 리스크

• 1층. 근린생활시설 4개호로 평가 당시 모두 공실로 확인됐습니다.
• 2층. 근린생활시설 1개호는 공실이며, 다가구주택 1개호는 세입자 거주 여부가 불명확합니다.
• 3·4층. 각 층 다가구주택 3개호로, 세입자 거주 여부가 불명확합니다.
• 점유 재확인. 별도 현황에는 법인·개인 임차관계 6건이 확인되므로 공실 기재와 현재 점유가 일치하는지 호실별 확인이 필요합니다.
• 승강기. 승강기 운행이 중지된 상태로 확인됐습니다.
• 소방설비. “소방설비 점검 요망” 안내가 부착돼 있습니다.
• 수도료. 1월 20일 단수 예정 및 밀린 수도세 4개월분 공동 납부를 제안하는 안내가 확인됐습니다.
• 설비. 급배수·위생·소방·도시가스·승강기 설비가 있으나 정상 가동과 체납 해소 비용은 별도 확인 대상입니다.

⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 온양용화중학교 남서측 인근 중로변이며, 택지개발지구 내 아파트단지 앞 주상용 상권에 위치합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 사정은 보통입니다.
• 토지. 면적 523.4㎡, 지목 대, 주상용, 평지의 가로장방형이며 중로각지입니다.
• 공시지가. 1,228,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다.
• 도로. 중로2류·소로2류·소로3류에 접합니다.
• 제한. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미상 임차인 확인. ‘파인’의 전입일·점유호실·보증금·확정일자를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정하세요.
• 호실별 점유 대조. 공실로 평가된 근린시설과 현황조사상 법인 임차관계가 일치하는지 현장 방문과 사업자등록 사항으로 대조하세요.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 5건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당표를 다시 계산하세요.
• 승강기·소방. 승강기 운행 재개비와 소방설비 점검·보수 범위를 확인하세요.
• 수도료 체납. 단수 안내와 밀린 수도세 4개월분의 현재 잔액·승계 범위를 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 옥탑·수목의 경계, 이용 상태와 관리 책임을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 근린시설 임대료, 다가구 보증금·차임, 공실률과 수선비를 반영해 수익가치를 검토하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 관련 법원 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “큰 할인율보다 미상 항목을 먼저 잠가라”

이 물건의 장점은 말소기준이 명확하다는 점입니다. 2020.11.13. 우리은행 근저당 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 전입일이 확인된 임차인 5건도 모두 기준권리보다 늦습니다. 현재 계산상 실질취득액은 최저가와 같은 963,422,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리상 산정 0원과 실제 현장 리스크 0은 같은 말이 아닙니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘파인’, 국세·지방세 압류 5건, 공실과 점유현황의 재확인, 승강기 운행 중지, 소방설비 점검, 수도료 체납 징후가 동시에 남아 있습니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 실거래·수익가치 검증 없이 싸다고 평가할 수 없습니다. 등기 순위는 조건부 합격, 임차·세금·시설·가격은 확인 우선. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 미상 항목을 실제 금액으로 확정하는 데 있습니다.