32,585,000원
대전지방법원 2025타경12497. 천안시청 남서측 인근 불당오딧세이 14층 1412호로, 감정평가상 도시형 생활주택 원룸형으로 이용 중인 전용 25.3611㎡ 물건입니다. 소유자 선금담은 2019.11.14. 거래가 134,574,000원에 소유권을 취득했습니다. 2019.11.14. 설정된 중부새마을금고 근저당권 96,000,000원은 2020.07.03. 이미 말소됐고, 현재의 말소기준권리는 2022.12.02. 서울보증보험주식회사 가압류 196,420,233원입니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 2020.07.06. 전입신고입니다. 임차인 홍찬은 보증금 100,000,000원, 점유개시 2020.07.10., 등기상 확정일자 2020.07.07.로 기재돼 있고, 2025.04.07. 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도, 배당에서 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12497 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 687 불당오딧세이 14층 1412호 도로명: 충청남도 천안시 서북구 불당4로 111 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 도시형 생활주택(원룸형) · 전용 25.3611㎡ · 15층 중 14층 |
| 소유자 | 선금담 (2019.11.14. 거래가 134,574,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 32,585,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍찬 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 사용승인일 | 2019.10.17. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸돼도 임차보증금은 남는다
말소기준권리인 서울보증보험주식회사 가압류 이후 설정된 가압류·압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 홍찬의 전입일자 2020.07.06.은 말소기준일 2022.12.02.보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 홍찬의 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍찬 주거·임차권등기 | 건물의 전부 | 100,000,000원 | 있음 전입 2020.07.06. | 없음 산정 예상배당 0원 | 해당 없음 보증기관 중복신고 아님 | 100,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2020.05.29. |
|---|---|
| 전입신고일 | 2020.07.06. |
| 확정일자 | 2020.07.07. |
| 점유개시일 | 2020.07.10. |
| 임차권등기 / 배당요구 | 2025.04.07. |
| 보증금 | 100,000,000원 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 실질부담
불당오딧세이 전용 25.36㎡대 최근 거래 12건은 92,000,000원에서 98,000,000원 사이입니다. 최근 12개월 5건 평균은 94,500,000원, 최신 거래는 2026.07. 92,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -0.1%로, 폭은 작지만 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 25.36㎡ | 10 | 92,000,000원 |
| 2025.12 | 25.36㎡ | 15 | 98,000,000원 |
| 2025.08 | 25.36㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2025.08 | 25.39㎡ | 6 | 94,700,000원 |
| 2025.08 | 25.36㎡ | 6 | 92,800,000원 |
| 2025.07 | 25.36㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2025.07 | 25.36㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2025.07 | 25.39㎡ | 11 | 93,000,000원 |
| 2025.03 | 25.36㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 25.36㎡ | 9 | 98,000,000원 |
| 2025.01 | 25.39㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2025.01 | 25.39㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 94,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 94,541,666원 |
최저가 32,585,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 34.5%로 매우 낮아 보입니다. 그러나 인수액을 합친 실질부담 132,585,000원은 최근 평균의 140.3%, 최신 거래 92,000,000원의 144.1%입니다. 감정가 95,000,000원도 최근 평균의 100.5%인데, 현재 회차에서는 여기에 임차보증금 인수가 추가됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 인수액 | 실질부담 | 최근 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 감정가 34% | 32,585,000원 | 100,000,000원 | 132,585,000원 | 140.3% |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 22,809,500원 | 100,000,000원 | 122,809,500원 | 130.0% |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 15,966,649원 | 100,000,000원 | 115,966,649원 | 122.7% |
④ 예상배당표 (매각가 32,585,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 986,530원 |
| 인수 · 임차인 홍찬 보증금 | 100,000,000원 | 0원 매수인 인수 100,000,000원 |
| 1. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 196,420,233원 | 31,598,470원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 52,380,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 88,264,897원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 18,964,150원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 18,939,387원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사우리은행 | 520,007,835원 | 0원 |
| 7. 경매신청채권자 · 홍찬 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 994,976,502원 중 예상배당은 31,598,470원이며, 미배당액은 963,378,032원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 도시형 생활주택 원룸형으로 이용 중이며 전용면적은 25.3611㎡입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물의 14층 물건입니다.
- 입지. 천안시청 남서측 인근의 상업·업무지대로, 감정평가상 주거지로서의 제반여건은 보통입니다.
- 교통. 지하주차장까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 북측과 동측으로 폭 20~25m 도로, 남측으로 폭 8m 미만 보행자전용도로에 접합니다.
- 규모. 불당오딧세이는 182세대이며 사용승인일은 2019.10.17.입니다.
- 거래범위. 전용 25.36㎡대 최근 12건은 92,000,000원~98,000,000원에 거래됐습니다.
- 경매 환금성. 단지 관련 경매 평균 유찰 횟수는 8.1회이고 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
- 건축·공부. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 임차보증금 잔액 인수 문구와 임차권등기명령 결정문을 직접 대조해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 등기상 확정일자 2020.07.07.과 배당표상 우선변제권 없음 산정이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 홍찬입니다. 가장임차인 여부가 확정적으로 배제됐다는 자료 없이 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유 및 인도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 기준 입찰. 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질부담을 최근 12개월 평균 94,500,000원과 최신 거래 92,000,000원에 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 제공된 인수액 산정이 유지되면 4회·5회 유찰 시에도 실질부담은 최근 평균보다 높습니다.
맺으며 — “34.3% 최저가”보다 “140.3% 실질부담”이 중요하다
이 물건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 95,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 32,585,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 홍찬의 보증금 100,000,000원이 전액 인수되는 산정이라면 실질부담은 132,585,000원입니다.
최근 12개월 평균 94,500,000원의 140.3%, 최신 거래 92,000,000원의 144.1%이고, 최근 거래 추세도 -0.1%입니다. 임차인과 신청채권자가 같은 점 때문에 가장임차인 의심이 제기되지만, 그 의심이 인수부담을 자동으로 없애지는 않습니다. 최저가는 싸지만 실질부담은 비싸고, 권리판단에도 핵심 확인사항이 남아 있습니다. 인수액이 원본에서 다르게 확정되지 않는 한, 현재 제공된 조건만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
