서울남부지방법원 2025타경12536. 금천구 독산동 ‘독산보세쥬르’ 102동 204호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 소유자 강호경은 2022년 1월 23일 매매를 원인으로 2022년 2월 4일 소유권을 취득했고 거래가액은 264,100,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2023년 2월 10일 주식회사 케이비국민카드의 가압류 20,641,254원이 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 2022년 2월 4일 이미 전입·점유를 시작한 임차인 윤성원이 존재한다는 점입니다.

윤성원의 임대차계약일은 2022년 1월 23일, 확정일자는 2022년 1월 24일, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년 2월 4일입니다. 따라서 말소기준일인 2023년 2월 10일보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 보증금 264,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 다만 이번 매각에는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 함께 있어, 룰상 인수액과 실제 매수인이 부담할 인수액을 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 그러나 확약이 핵심

등기 흐름은 신탁과 신탁재산 귀속을 거쳐 2022년 2월 4일 강호경에게 소유권이 이전된 뒤, 2022년 2월 18일 민간임대주택등기가 추가된 구조입니다. 말소기준은 그 이후인 2023년 2월 10일 주식회사 케이비국민카드 가압류입니다. 2023년 8월 7일 국의 압류와 2025년 10월 10일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인·보증기관 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 윤성원 1명입니다. 보증기관의 신고는 윤성원 보증금의 대위·승계에 따른 중복 구조이므로 별도의 264,000,000원을 다시 더해 계산하면 안 됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 264,000,000원도 동일 보증금 승계 관계를 전제로 구분해서 봐야 합니다.

③ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만, 확약 적용 실질 인수는 0원*

확약을 무시하고 일반적인 대항력 임차인 구조만 계산하면 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인 인수로 넘어옵니다. 실제 시나리오에도 1회 유찰 시 44,724,800원, 2회 유찰 시 88,739,840원의 룰상 인수액이 잡혀 있습니다. 하지만 이번 사건은 윤성원과 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 해당 임차인에 대해서는 실질 인수 0원*으로 봅니다.

④ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 4,706,000원을 제외한 뒤 윤성원 보증금 264,000,000원이 전액 배당되고, 주식회사 케이비국민카드에는 10,294,000원이 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 264,000,000원 청구는 윤성원 보증금 승계 관계와 중복해 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 ‘오피스텔’이며 감정평가상 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 ‘독산역’ 남동측 인근이며, 주변에는 오피스텔·다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 독산역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상14층 건물 내 제2층 제204호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·주차타워 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역(금천구심) 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 윤성원과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 적용되는지 다시 대조합니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 실제 임차인은 윤성원 1명입니다. 주택도시보증공사는 보증금 대위·승계 관계이므로 보증금 264,000,000원을 별도로 한 번 더 합산하지 않습니다.
• 유찰 시 룰상 인수와 실질 인수 구분. 1회 유찰 시 44,724,800원, 2회 유찰 시 88,739,840원의 계산상 인수액이 발생하지만, 확약 이행 전제의 실질 인수는 0원*입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022년 2월 18일 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 원문에서 확인합니다.
• 용도 구분. 공부상·감정상 오피스텔이고 현황은 주거용 사용입니다. 아파트로 전제하지 말고 오피스텔 기준으로 검토합니다.
• 가격 판단 분리. 신건 최저가 279,000,000원은 감정가와 동일합니다. 권리 위험이 낮아졌다는 사실과 매수가격의 적정성은 별도로 판단합니다.

맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 적용

이 사건은 겉으로 보면 보증금 264,000,000원의 대항력 임차인이 말소기준권리보다 먼저 자리 잡은 전형적인 선순위 임차인 사건입니다. 하지만 현재 신건 매각가 279,000,000원 가정에서는 임차보증금이 전액 배당되고, 유찰로 미배당 보증금이 생기더라도 윤성원과 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 한 조건이 붙어 있습니다. 보증기관 승계 신고 역시 실제 임차인이 한 명 더 있는 것이 아니라 윤성원 보증금의 승계 구조입니다.

따라서 권리분석의 결론은 “실제 임차인 1명 · 확약 적용 실질 인수 0원*”입니다. 다만 신건 최저가는 감정가와 동일한 279,000,000원이므로 가격 자체의 우열을 권리 안전성만으로 평가해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 선순위 임차인을 단순 인수형으로 오판하지 않는 것, 보증기관 승계를 중복 보증금으로 합산하지 않는 것, 그리고 잔액포기·말소 확약의 실제 이행 조건을 입찰 전 확인하는 것입니다.