서울남부지방법원 2025타경12536. 서울 금천구 독산동 ‘독산보세쥬르’ 제102동 204호, 집합건물로 등재된 오피스텔입니다. 소유자는 강호경이고 2022.02.04 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 264,100,000원입니다. 현재 최저매각가는 178,560,000원으로 감정가 279,000,000원의 64%까지 내려온 상태입니다. 다만 가격을 판단할 때 감정가 대비 할인만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현재 자료상 최신 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로, 178,560,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 부족합니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 윤성원은 임대차계약일자 2022.01.23, 전입 및 점유개시 2022.02.04, 확정일자 2022.01.24로 확인됩니다. 말소기준권리인 2023.02.10 가압류보다 전입일이 앞서므로 대항력 있는 임차인이며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 하지만 매각 조건에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 이 확약이 실제로 이행되는지가 결정적인 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12536 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1005-1 독산보세쥬르 제102동 제2층 제204호 [도로명주소] 서울특별시 금천구 범안로12길 44 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층건 내 제2층 제204호 |
| 소유자 | 강호경 (2022.02.04 소유권이전, 거래가액 264,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 178,560,000원 (감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 민간임대주택등기 | 2022.02.18 등록 · 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 문구 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 임차인은 그보다 먼저 전입
말소기준권리는 2023.02.10 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드입니다. 그 뒤의 갑구 7번 압류와 갑구 8번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 윤성원의 주택임차권등기도 매각으로 소멸하지만, 중요한 것은 등기일이 아니라 실제 임대차의 전입·점유 시점입니다. 전입 및 점유개시가 2022.02.04로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
확인되는 실제 임차인은 윤성원 1명입니다. ‘시보증’으로 표시된 기록은 보증기관 대위·승계에 해당하며 윤성원의 보증금에 대한 중복 신고이므로 별도의 264,000,000원을 더하지 않습니다. 즉 보증금 총액을 528,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다.
| 구분 | 점유 / 권리 | 보증금 | 권리 판단 | 확약·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤성원 | 주거 · 임차권등기 전입 2022.02.04 · 확정 2022.01.24 | 264,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 확약 적용 승계 아님 |
| 주택도시보증공사 | 윤성원 보증금의 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 해당 없음 해당 없음 | 승계 중복 신고 |
* 확약이 적용되는 경우 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 확약 전 배당표상 미배당 잔액은 현재 회차 88,739,840원이며, 이 금액은 확약 이행 여부를 전제로 한 각주성 위험금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,560,000원 가정 · 확약 전 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,299,840원 |
| 1. 임차인 윤성원 보증금 (우선변제) | 264,000,000원 | 175,260,160원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,641,254원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배당재원이 178,560,000원이고 집행비용 3,299,840원을 제외한 175,260,160원이 윤성원에게 배당됩니다. 보증금 부족분은 88,739,840원입니다. 다만 매각 조건상 이 부족분에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 확약 이행 후 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 시나리오 — 확약 전 인수액은 커지지만, 확약 이행 시 실질취득은 낙찰가
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수액 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 178,560,000원 | 88,739,840원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 142,848,000원 | 123,951,872원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 114,278,400원 | 152,121,498원 | 실질 인수 0원 |
확약 전 계산만 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액은 88,739,840원 → 123,951,872원 → 152,121,498원으로 커집니다. 그러나 이 사건의 매각 조건은 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하고 있으므로, 확약이 이행되는 한 매수인의 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 178,560,000원이고, 3회 유찰 시 142,848,000원, 4회 유찰 시 114,278,400원이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 ‘독산역’ 남동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 독산역 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용중이며, 현황 주거용으로 사용중입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 및 주차타워설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지·도로. 완경사지 내 대체로 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중이고, 서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역(금천구심)이며 도로 및 중로3류에 접합니다. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 제한사항과 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부·건물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 윤성원의 주택임차권은 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 윤성원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건으로 실제 기재되어 있는지 확인하고, 확약 이행 전제에서만 인수 0원으로 판단하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 윤성원 1명입니다. ‘시보증’ 기록은 보증기관 대위·승계로 윤성원 보증금의 중복 신고이므로 264,000,000원을 다시 더하지 않습니다.
- 현재 회차의 숫자. 최저매각가 178,560,000원, 확약 전 미배당·인수액 88,739,840원, 확약 이행 후 실질 인수 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저매각가 142,848,000원, 4회 유찰 시 114,278,400원입니다. 확약이 이행되면 실질취득액 역시 각 낙찰가와 동일해집니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.18 민간임대주택등기가 확인되고 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 문구가 있으므로, 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서의 확약 문구와 권리관계를 매각기일 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력이 있어도 확약이 있으면 인수 구조가 달라진다”
이 물건은 단순한 ‘인수 0원’형 물건으로 보면 안 됩니다. 윤성원의 보증금은 264,000,000원이고, 전입 2022.02.04가 말소기준 2023.02.10보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 현재 회차에서 175,260,160원이 배당되고 88,739,840원이 남아 일반적인 구조라면 매수인 인수 위험이 생깁니다. 하지만 이 사건에는 그 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소라는 확약 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 확약이 그대로 이행되면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 178,560,000원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 최신 실거래 비교 근거가 없어 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 등기상 2022.02.04 거래가액 264,100,000원은 과거 취득가이므로 현재 시장가격을 대신하지 않습니다. 결국 이 사건의 승부처는 ‘대항력 임차인이 있느냐’가 아니라 확약을 확실하게 이행할 수 있느냐와 현재 178,560,000원의 가격이 실제 시장에서 충분히 경쟁력 있느냐입니다. 권리는 확약으로 정리 가능, 가격은 보수적으로 접근이 결론입니다.
