대전지방법원 2025타경12529. 아산시 신창면 수장리 233의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 김연옥·김용수·김정자·김학묵·김학열·박노영 등 공유자 6명이고, 경매개시 원인은 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 일반적인 대출 연체형 담보경매와 달리, 공유관계를 경매로 정리하는 구조라는 점부터 봐야 합니다.

현재 등기 요약에는 근저당 0건·압류 0건으로 나타나고, 과거 김보라 지분에 붙었던 압류와 가압류는 2024.06.25 공매에 따른 지분이전과 함께 말소됐습니다. 데이터상 말소기준은 2025.10.23 갑구 10번 경매개시결정이며, 배당모형의 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 2024.01.04의 공매공고 부기등기가 존재하므로, 법원경매와 한국자산관리공사 공매 진행 관계는 입찰 전에 반드시 교차 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권보다 공유·공매 이력이 핵심

등기상 과거 김영옥 지분에 대한 강제경매는 2022.06.02 매각으로 정리됐고, 해당 260분의 55 지분은 박노영에게 이전됐습니다. 김보라 지분에는 압류와 가압류가 있었으나 2024.06.25 공매로 260분의 22 지분이 김용수에게 이전되면서 관련 압류·가압류도 말소됐습니다. 이후 2025.10.23 박노영이 공유물분할을 위한 경매개시결정을 받아 현재 사건이 진행된 구조입니다.

② 가격·회차 — 3회 유찰, 그러나 할인율만 보면 안 된다

현재 회차의 최저매각가는 55,379,000원으로 감정가 161,454,320원의 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 38,765,300원, 5회 유찰 시 27,135,710원입니다.

유찰폭은 크지만 이 물건은 토지 642㎡와 단층 건물, 제시외 건물, 인접필지에 걸친 건물 현황을 함께 봐야 합니다. 특히 매각물건명세서 비고에 일괄매각, 목록1 지상의 제시외 건물 매각 포함, 목록1이 수장리 195-15에 걸쳐 소재한다고 적혀 있어, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 55,379,000원 가정)

박노영의 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 53,982,178원은 계산상 잔여일 뿐 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 토지·건물 현황 — 경계와 건축물 구성이 승부처

• 토지. 지목은 대, 면적 642㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
• 이용상태. 감정 조사상 단독주택으로 이용 중이며 현황 거주인은 없는 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 세멘브럭조 스레트 위 철판지붕 단층 건물, 사용승인일 1979입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
• 경계. 목록1 건물이 인접필지 수장리 195-15에 걸쳐 소재하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 제시외 건물. 목록1 지상의 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
• 동일 지번 건축물. 목록1 지번에는 별도로 세멘브럭조 노인회관 59.5㎡와 세멘브럭조 주택 74.04㎡의 건축물대장이 있는 것으로 확인됐습니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 수장2리 마을회관 북측 인근으로 단독주택, 답·전 등의 농경지, 창고, 공장 등이 혼재한 국도주변 농촌지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 공시지가. 88,200원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성 체크. 현재까지 3회 유찰된 만큼, 실수요·재매각 관점에서는 토지 경계와 건축물 현황을 정리한 뒤 가격을 판단하는 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공유물분할경매 성격 확인. 박노영이 공유물분할을 위해 경매를 신청한 구조이므로 일반 담보권 실행 경매와 절차·배당 구조가 다릅니다.
• 공매공고 교차 확인. 한국자산관리공사 2023-13265-004 공매공고 이력이 현재 법원경매와 어떻게 정리됐는지 확인하세요.
• 인접필지 경계 확인. 건물이 수장리 195-15에 걸쳐 소재하므로 실제 점유 경계와 매각 대상 범위를 대조해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 목록1 지상의 제시외 건물이 매각에 포함되므로 감정평가서의 구조·면적·배치와 현장을 맞춰 보세요.
• 동일 지번 건축물대장 확인. 노인회관 59.5㎡와 주택 74.04㎡의 건축물대장이 별도로 확인되는 만큼 실제 현황과 소유관계를 점검해야 합니다.
• 점유 재조사. 현황 거주인은 없는 것으로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 전입·점유·임대차 여부를 입찰 직전에 재확인하세요.
• 가격 판단. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 토지·건물·경계 조건을 반영해 상한을 정하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 매각 범위다

등기상 근저당·압류가 없고 배당모형상 매수인 인수액도 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 이 사건은 공유물분할경매이고, 과거 공매공고 이력이 있으며, 건물이 인접필지에 걸쳐 있고 제시외 건물과 동일 지번의 별도 건축물대장도 함께 존재합니다. 여기에 임대관계도 미상입니다.

현재 최저매각가 55,379,000원은 감정가 161,454,320원의 34.3% 수준이지만, 유찰폭이 곧 안전마진을 뜻하지는 않습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 실제 토지경계·건물 구성·공매와 법원경매의 관계·점유관계를 원본과 현장에서 확정하는 데 있습니다. 등기는 비교적 단순하지만 물건 확인 난도는 높아, 종합적으로는 신중한 접근이 필요한 사건입니다.