인천지방법원 2026타경30055. 정우팰리스 4층 401호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 오정훈이며 2022.08.11. 거래가 337,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 이미 말소된 2021년 신한은행 근저당이 아니라, 현재 남아 있는 권리 중 최선순위인 2022.11.28. 하나카드 가압류가 말소기준이라는 점입니다. 그런데 임차인 이진원의 전입·점유개시일은 2022.07.05.로 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있는 임차인이고, 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
이 때문에 현재 최저매각가 233,800,000원을 그대로 시세와 비교하면 안 됩니다. 최근 12개월 거래는 275,000,000원인데, 매수인은 낙찰대금과 함께 미배당 임차보증금 부담을 고려해야 합니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어나므로, 실질취득 가격은 약 337,500,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30055 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 157-5 정우팰리스 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부천로66번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 6층 중 4층 |
| 소유자 | 오정훈 · 2022.08.11. 매매 · 거래가 337,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 233,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 337,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2021.03.22. 설정된 신한은행 근저당권 156,000,000원은 2022.07.05. 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 중 최선순위인 2022.11.28. 하나카드 가압류 5,232,749원이 말소기준으로 잡힙니다. 그보다 앞선 2022.07.05. 전입·점유과 2022.05.25. 확정일자를 갖춘 이진원은 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 337,500,000원
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진원 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 337,500,000원 | 2022.07.05 | 2022.05.25 | 2024.07.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이진원은 보증금 337,500,000원, 전입·점유 2022.07.05., 확정일자 2022.05.25.이며 배당요구도 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 임차인으로 표시된 별도 중복신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 85%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
정우팰리스의 확인된 실거래는 2건입니다. 2022.08. 4층 전용 61.99㎡가 337,500,000원, 2025.06. 6층 전용 60.95㎡가 275,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 306,250,000원이지만 과거의 높은 거래가 포함되어 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 275,000,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 60.95㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2022.08 | 61.99㎡ | 4 | 337,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 306,250,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 275,000,000원 |
표면상 최저가 233,800,000원은 최근 12개월 시세의 85.0%입니다. 하지만 이 비율은 임차보증금 인수를 빼고 본 숫자입니다. 권리분석을 반영한 가격 비교 기준은 약 337,500,000원이고, 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 275,000,000원보다 높습니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 -18.5%인 하락 추세까지 확인되므로, “감정가의 70%까지 내려왔으니 싸다”는 해석은 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,073,200원 |
| 1. 임차인 이진원 보증금 | 337,500,000원 | 229,726,800원 |
| 2. 하나카드 가압류 | 5,232,749원 | 0원 |
| 3. 한성저축은행 가압류 | 6,403,664원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 337,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 임차인 보증금 337,500,000원 중 229,726,800원이 배당되고, 부족분 107,773,200원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 장말삼거리 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 4층으로, 승강기·소화전·화재탐지설비·스프링클러·도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당하고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 토지 지목은 ‘주차장’이나 현황은 ‘대’입니다. 토지면적은 295.6㎡, 공시지가는 3,420,000원/㎡입니다.
- 환금성. 정우팰리스는 8세대이고 확인된 실거래가 2건에 불과합니다. 최근 12개월 거래도 1건이라 대단지 공동주택보다 시세 표본과 매수층이 얇습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가격으로 계산. 233,800,000원만 기준으로 수익성을 계산하지 말고 대항력 임차인의 미배당 보증금을 함께 반영해야 합니다.
- 임차보증금 배당액 재확인. 현재 배당모형상 229,726,800원 배당, 107,773,200원 인수로 계산됩니다. 실제 배당순위와 세금·집행비용을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인의 현재 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유·퇴거 여부와 명도 절차를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 지목·현황 차이 확인. 토지 지목은 ‘주차장’, 현황은 ‘대’로 기재되어 있으므로 관련 공부와 이용상태를 원본 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 306,250,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 275,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 하락 추세를 반영하는 방식입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대, 실거래 표본 2건이라는 점을 감안해 향후 매도 시 가격 발견과 매수자 확보 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “보증금 3.375억”이 먼저다
이 사건은 표면만 보면 감정가 334,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 233,800,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 그 70% 숫자가 아닙니다. 임차인 이진원이 말소기준보다 먼저 대항력을 취득했고 보증금이 337,500,000원이어서, 배당으로 회수하지 못한 금액은 매수인에게 남습니다. 따라서 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 커져 실질취득가격은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
가격 측면에서도 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 275,000,000원이고, 최근 대비 과거 거래 추세는 -18.5%입니다. 실질취득 기준 약 337,500,000원은 이 최근 시세보다 높습니다. 여기에 8세대 소규모 다세대, 제한적인 실거래 표본까지 겹칩니다. 이 물건은 “최저가가 얼마나 떨어졌는가”보다 “임차보증금을 포함해 최종적으로 얼마를 부담하는가”를 먼저 계산해야 하는 경매입니다.
