대전지방법원 2025타경12552. 천안시 동남구 구룡동 176-2 일원의 토지와 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 1·2층은 모두 제조업소로 추찰되며, 토지는 공장용지·공업용으로 이용되고 있습니다. 권리의 기준은 2021.03.11. 농협은행 근저당권 360,000,000원입니다. 같은 날 설정된 84,000,000원 근저당과 2021.08.25. 설정된 720,000,000원 근저당, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 많은 확인이 필요한 부분은 물건 현황입니다. 감정평가 과정에서 소유자의 거부로 건물 내부관찰이 이뤄지지 않았고 임대관계 역시 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 조사 내역은 확인되지 않지만, 현장 점유자가 누구인지와 실제 사용 상태는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다. 또 일괄매각 대상 중 목록1 지상의 제시외 창고는 포함되지만, 제시외 사무실 등과 창고 일부는 매각 제외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12552 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 구룡동 176-2 · 청당산업길 80 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1·2층 제조업소로 추찰 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 2층 · 사용승인일 2021.01.07 |
| 토지 | 공장용지 · 토지면적 1,388㎡ · 자연녹지지역 · 중로각지 |
| 소유자 | 정해길 |
| 감정가 / 최저가 | 3,905,895,500원 / 1,339,722,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 933,391,967원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.03.11. 농협은행주식회사 근저당권 360,000,000원입니다. 같은 날 추가로 설정된 84,000,000원 근저당과 2021.08.25. 설정된 720,000,000원 근저당은 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.08.07. 농협은행 가압류 6,329,613원은 2025.08.20. 해제를 원인으로 2025.08.26. 이미 말소됐고, 2025.10.21. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교 근거는 없다
감정가는 3,905,895,500원이고 현재 최저매각가는 1,339,722,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 937,805,400원(감정가 24%), 5회 유찰 시 656,463,780원(감정가 17%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”라고 단정할 수 없습니다. 제조업소와 토지의 가치는 토지 형상·도로접면·용도지역·건물 상태·실제 이용현황·제시외 건물의 포함 여부에 크게 좌우되므로, 현 회차 가격의 적정성은 별도 현장조사와 시세조사가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,339,722,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,797,220원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 159,924,780원 |
현 회차에서는 채권최고액 기준 총 1,164,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 159,924,780원이 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 15,797,220원으로 반영됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.
현재 가격에서는 근저당 채권최고액 기준 배당이 모두 충족되지만, 4회 유찰 가격에서는 미배당이 237,972,654원, 5회 유찰 가격에서는 516,500,858원으로 커집니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액으로 계산된 것이 아니라 채권자 측의 배당 부족분이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 토지·건물 현황 — 이 사건의 실제 난점
- 위치. 천안시 동남구 구룡동 소재 용평사거리에 접하는 중로 각지이며, 주위는 신흥 개설 간선도로변 지대로 중소규모 공장·소규모 점포·나지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 접근이 용이하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1·2층 모두 제조업소로 추찰되며, 소유자의 거부로 건물 내부관찰은 하지 못했습니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 판넬지붕 2층, 사용승인일 2021.01.07, 외벽은 금속피복 샌드위치판넬 잇기이며 위생설비·급배수설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 면적 1,388㎡, 평지·사다리형·중로각지입니다. 공시지가는 874,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 일괄매각·제시외 건물 체크
제시외 건물의 일부가 제외되는 사건은 낙찰 후 이용 범위와 철거·사용관계가 단순하지 않을 수 있습니다. 특히 제조업소 운영에 실질적으로 쓰이는 시설이 매각 대상인지 아닌지를 현장에서 구분하는 작업이 중요합니다. 이 부분은 등기상 권리 소멸 여부와 별개의 물건 인수·사용 리스크입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상이고 내부관찰이 이뤄지지 않았으므로 실제 점유자와 사용자를 확인하세요.
- 제시외 건물 구분. ㄱ 창고는 포함, ㄴ 사무실 등과 ㄷ 창고는 제외됩니다. 각 구조물의 위치와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 경계·도로접면. 1,388㎡ 공장용지이며 중로각지입니다. 실제 경계와 출입동선, 도로 이용상태를 확인하세요.
- 용도지역 확인. 자연녹지지역·도시지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 중로1류에 접합니다. 향후 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 적정가를 판단하지 말고 인근 공장·토지 거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 배당표 성격. 현 배당은 채권최고액 기준 시나리오이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격 검증’이 중요한 물건
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.11. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 입찰이라고 결론내리기는 어렵습니다.
이미 3회 유찰돼 감정가 34%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 시장가치 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 더구나 내부 미관찰·임대관계 미상, 제시외 건물의 일부 매각 제외, 제조업소와 1,388㎡ 공장용지라는 개별성이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리는 소멸형, 승부처는 현장실사와 적정가격 산정”으로 보는 것이 맞습니다.
