서울남부지방법원 2025타경12780. 서울 구로구 오류동 현대썬앤빌구로 16층 1604호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 전용 약 14.06㎡ 물건으로, 감정가 75,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 48,000,000원까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 박재오이며, 2021년 8월 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 90,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 쟁점은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 임차보증금 90,000,000원과 배당받지 못한 금액의 처리입니다. 임차인 이경진은 2021년 7월 16일 전입·점유를 시작했고 2021년 7월 1일 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준인 2023년 1월 18일 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있지만, 이번 매각에는 이를 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 특별한 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제16층 제1604호 도로명주소: 서울특별시 구로구 경인로19가길 40 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용 / 층수 | 전용 약 14.06㎡ · 지상 17층 중 16층 |
| 건물 사용승인 | 2014.05.14 |
| 소유자 | 박재오 (2021.08.06 소유권이전, 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 | 75,000,000원 |
| 최저매각가 | 48,000,000원 (감정가의 64% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.18 · 갑구 8번 · 국(강서세무서장) 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
등기상 말소기준권리는 2023년 1월 18일 국(강서세무서장)의 압류입니다. 이후 구로구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 군포시 압류는 매각에 따라 말소될 권리로 분류됩니다. 그러나 임차인 이경진의 전입일과 점유개시일은 2021년 7월 16일이므로, 임차권등기가 말소기준보다 늦게 접수됐다는 이유만으로 대항력이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
임차권등기는 2023년 9월 15일 접수됐지만, 기재된 전입·점유·확정일자에 근거한 임차권의 보호 여부는 별도로 판단해야 합니다. 이 사건은 임차인의 대항력 자체가 없어서 안전한 물건이 아니라, 대항력 있는 임차인의 미배당 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 인수위험이 해소되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 9,000만원의 처리
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이경진 건물 전부 · 주거 |
전입 2021.07.16 확정 2021.07.01 임차권등기 2023.09.15 |
90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 조건부 포기 |
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 기재된 주택임차권 승계인이자 이 사건의 신청채권자입니다. 이경진의 임차보증금 90,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 90,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 임차보증금 | 90,000,000원 | 대항력·우선변제권 보유 |
| 예상 우선배당 | 46,736,000원 | 집행비용 차감 후 추정 |
| 룰상 미배당 잔액 | 43,264,000원 | 특약이 없을 때의 인수위험 |
| 특약 적용 실질 인수 | 0원 | 청구권 포기·임차권 말소 이행 전제 |
| 실질취득 기준금액 | 48,000,000원 | 최저가 + 조건부 인수 0원 |
위 실질취득 금액은 최저매각가와 임차보증금 인수액을 합산한 비교 기준입니다. 취득세, 명도비, 체납 관리비 등의 별도 비용은 포함하지 않습니다. 조건 이행 여부와 매각허가 단계의 실제 문구를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 조건부 인수 0원이 가격 메리트의 전제
현대썬앤빌구로와 대응되는 썬앤빌 실거래 표본에서 전용 약 14.06㎡ 거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 74,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 8건 평균 73,250,000원과 최신 거래 76,000,000원을 우선합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -4.2%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 14.06㎡ | 11 | 76,000,000원 |
| 2026.06 | 14.06㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 14.06㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 14.06㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 14.06㎡ | 9 | 73,000,000원 |
| 2025.05 | 14.06㎡ | 16 | 73,000,000원 |
| 2025.02 | 14.06㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.01 | 14.06㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.06㎡ | 8건 | 73,250,000원 |
| 전체 평균 | 14.06㎡ | 12건 | 74,333,333원 |
매각조건에 따른 임차보증금 실질 인수액이 0원이라면, 최저가 48,000,000원은 최근 12개월 평균의 65.5%입니다. 최신 거래 76,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 반대로 포기·말소 조건이 적용되지 않아 43,264,000원을 인수한다면 실질취득 기준은 91,264,000원으로 상승해 최근 시세보다 비싸집니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,264,000원 |
| 1. 임차인 이경진 · 우선변제 | 90,000,000원 | 46,736,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
임차인 우선배당과 신청채권자 배당을 구분한 제공 배당 추정치입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 동일 보증금을 별개 채무처럼 합산하지 않습니다. 국세·지방세 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 내려가도 보증금 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 특약 적용 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 48,000,000원 | 43,264,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정(51.2%) | 38,400,000원 | 52,691,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정(40.96%) | 30,720,000원 | 60,232,960원 | 0원 |
포기 조건이 없다고 가정하면, 낙찰가가 48,000,000원에서 38,400,000원, 다시 30,720,000원으로 내려갈 때 임차보증금 미배당 인수액은 각각 43,264,000원, 52,691,200원, 60,232,960원으로 늘어납니다. 낙찰대금과 룰상 인수액을 합하면 약 90,000,000원 수준을 유지합니다.
그러나 동일한 포기·말소 매각조건이 유지되고 유효하게 이행된다면 위 회차의 실질 인수액은 모두 0원입니다. 향후 회차의 최저가 하락이 그대로 가격 부담 감소로 이어질 수 있는 이유입니다. 단, 다음 회차의 실제 진행 여부와 매각조건의 유지 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 구로구 오류동 오류1동주민센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 오류동역이 있습니다.
- 건물. 2014.05.14 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 17층 건물의 16층 물건입니다. 승강기, 난방, 급배수, 위생설비 및 기계식 주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다. 전용 약 14.06㎡의 소형 주거물건으로 일반 아파트와 다른 환금성 검토가 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 및 교육환경보호구역 관련 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 기재되어 있으므로 해당 물건에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래·환금성. 해당 실거래 표본의 거래가격은 70,000,000원부터 80,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 73,250,000원이며 가격 추세는 -4.2%로 하락하고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각특약 원문 확인. 매각물건명세서의 미배당 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 승계권리 중복 검토. 이경진과 주택도시보증공사의 권리 관계를 확인하되 보증금 90,000,000원을 중복 합산하지 마세요. 실제 임차인은 1명입니다.
- 대항력 기준일 확인. 전입·점유개시일 2021.07.16, 확정일자 2021.07.01, 말소기준 압류 2023.01.18을 원본 서류로 대조하세요.
- 조세 압류 및 배당. 강서세무서장·구로구·군포시 압류의 체납세액 및 당해세 여부를 확인하세요. 조세 우선배당은 예상배당액을 바꿀 수 있습니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 공실이나 명도 완료를 추정할 수 없습니다. 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도비용을 확인하세요.
- 최근 시세와 낙찰 상한. 전체 평균 74,333,333원보다 최근 12개월 평균 73,250,000원, 최신 거래 76,000,000원과 하락 추세 -4.2%를 우선 반영하세요.
- 건물 관리 상태. 기계식 주차장 이용 가능 여부, 승강기 관리 상태, 체납 관리비와 실제 내부 상태를 확인하세요.
- 규제 적용 확인. 토지거래계약 허가구역과 교육환경보호구역 등 기재된 규제가 본 물건의 취득·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 서류 최종 대조. 입찰 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “보증금 9,000만원, 그러나 조건부 인수 0원”
이 물건은 단순히 감정가 75,000,000원이 48,000,000원으로 내려온 경매가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원을 어떻게 처리하느냐에 따라 평가가 완전히 달라지는 사건입니다.
원칙적인 배당 계산만 보면 43,264,000원의 보증금이 미배당되고, 이를 인수할 경우 실질취득 부담은 91,264,000원으로 상승합니다. 이는 최근 실거래 평균보다 비쌉니다. 그러나 이 사건에는 임차인과 임차권 승계인이 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 그 조건이 유효하게 이행된다면 매수인 실질인수는 0원으로 판단됩니다.
이 전제에서 최저가 48,000,000원은 최근 12개월 평균 73,250,000원의 65.5%로 가격상 여유가 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -4.2% 하락하고 있고, 소형 원룸형 물건의 환금성과 실제 명도·관리비·조세 문제를 함께 고려해야 합니다. 결론은 조건부 검토 대상입니다. 포기·말소 조건이 확실하다면 가격 메리트가 있지만, 그 조건을 확인하지 못한다면 단순한 저가 물건으로 접근해서는 안 됩니다.
