서울남부지방법원 2025타경12780. 구로구 오류동 현대썬앤빌구로 16층 1604호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 박재오이며 2021년 7월 16일 매매를 원인으로 거래가 90,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 압류가 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 이경진은 2021년 7월 16일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 7월 1일이며, 보증금은 90,000,000원입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2023년 1월 18일 강서세무서장의 국세 압류입니다. 임차인의 전입은 이보다 앞서므로 데이터상 대항력이 인정됩니다. 신건 매각가 75,000,000원을 단순 배당하면 집행비용 1,750,000원을 제외한 73,250,000원이 임차인에게 배당되고 16,750,000원이 남습니다. 그러나 이번 사건은 여기서 결론을 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서에 이경진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있어, 이 임차인에 한해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제16층 제1604호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.064㎡ · 17층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 박재오 (2021.07.16. 매매, 거래가 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 75,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
실제 임차인은 이경진 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 매각물건명세서에 나타난 주택임차권 승계인이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 이경진의 임대차계약일은 2021년 6월 30일, 확정일자는 2021년 7월 1일, 전입·점유개시는 2021년 7월 16일이며 보증금은 90,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이경진 건물 전부 | 2021.07.16 90,000,000원 | 대항력 有 말소기준 전 전입 | 우선변제 有 확정일자·배당요구 | 실질 0원 잔액 포기·임차권 말소 조건 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고 추세도 하락
동일 면적 14.06㎡의 실거래는 최근 12건 평균이 74,083,333원이지만, 가격 메리트 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 72,875,000원, 최신 2026년 6월 거래는 75,000,000원입니다. 현재 최저가 75,000,000원은 최근 평균의 102.9%이며 최신 거래와 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.06㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 14.06㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 14.06㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 14.06㎡ | 9 | 73,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 72,875,000원 |
최근 거래 범위는 70,000,000원~80,000,000원이고, 최신 거래가는 75,000,000원입니다. 현재 최저가 역시 75,000,000원이므로 최신 거래 대비 할인은 없습니다. 더 중요한 점은 최근 구간의 가격 수준이 이전 구간보다 4.7% 낮아진 하락 추세라는 것입니다. 따라서 전체 12건 평균 74,083,333원만 보고 신건을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,750,000원 |
| 1. 임차인 이경진 보증금 | 90,000,000원 | 73,250,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 이경진 보증금 중 16,750,000원이 남지만, 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류1동주민센터 북서측 인근이며 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 오류동역이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 2014.05.14. 사용승인된 17층 건물의 16층입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비 및 기계식 주차장이 설치되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 1,129.0㎡, 공시지가 5,864,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 썬앤빌 200세대, 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되지만 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 4.7% 낮아졌습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이 사건의 핵심은 이경진과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 매각물건명세서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 이경진 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 나타납니다. 90,000,000원을 별도 보증금처럼 다시 합산하면 안 됩니다.
- 가격 상한 점검. 현재 75,000,000원은 최근 12개월 평균 72,875,000원의 102.9%이고 최신 거래와 동일합니다. 현재 회차에 가격 할인은 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 구간보다 4.7% 낮습니다. 과거 80,000,000원 거래보다 최근 70,000,000원~75,000,000원 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험 해소와 가격 메리트는 별개”
표면만 보면 보증금 90,000,000원의 대항력 임차인이 있고 매각가가 75,000,000원이어서 위험해 보이는 사건입니다. 실제 배당 계산에서도 16,750,000원의 미배당액이 발생합니다. 하지만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이경진과 주택도시보증공사에 적용되므로, 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 곧바로 좋은 가격인 것은 아닙니다. 신건 실질취득 75,000,000원은 최근 12개월 평균 72,875,000원보다 높고 최신 거래와 같으며, 최근 추세는 4.7% 하락했습니다. 따라서 이 물건은 권리의 큰 고비는 확약으로 넘어가지만, 가격에서는 아직 할인 근거가 없는 사건입니다. 세금 압류의 실제 배당 영향과 확약 원문을 확인한 뒤, 최근 거래 수준을 기준으로 응찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
