대전지방법원 2025타경12590. 천안시 서북구 성환읍 성환리 413-82, 도로명 성환5길 7에 있는 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가 57,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 19,551,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2018.04.27. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 21,600,000원입니다. 뒤에 붙은 현대캐피탈과 농협은행의 가압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 동일 면적 48.94㎡의 확인된 실거래는 2022.08 58,500,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가가 그 금액의 33.4%라는 점은 숫자상 큰 할인으로 보이지만, 최신 거래가 충분하지 않아 이를 곧바로 현재 시세로 단정하기 어렵습니다. 3회 유찰이라는 사실도 가격 메리트와 함께 시장성·환금성 점검 신호로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12590 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 413-82 3층302호 · 성환5길 7 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 48.94㎡ · 3층 302호 |
| 현재 소유자 | 김범기 · 2025.03.10. 협의분할에 의한 상속 · 2025.07.25. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 19,551,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 12,193,831원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 1990.06.22 |
| 세대수 | 6세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 6번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 21,600,000원이고 채무자는 이재운입니다. 그 뒤 2023.01.19. 현대캐피탈 10,428,976원 가압류와 농협은행 21,287,514원 가압류가 설정됐으며, 현재 경매개시결정 역시 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 33.4% 할인, 그러나 실거래는 1건
럭키빌라의 면적 48.94㎡와 일치하는 확인 실거래는 아래 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 48.94㎡ | 1 | 58,500,000원 |
현재 최저매각가 19,551,000원은 이 실거래 58,500,000원의 33.4%입니다. 감정가 57,000,000원도 확인 실거래와 비슷한 수준입니다. 그러나 거래 표본이 1건이고 그 거래월이 2022.08이므로, 58,500,000원을 현재 시장가격이라고 그대로 적용하는 것은 위험합니다. 최근 12개월 평균 역시 이 1건을 기준으로 58,500,000원으로 잡혀 있어 별도의 최신 거래 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 회차별 가격과 배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 19,551,000원 | 18,799,082원 | 34,517,408원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 13,685,700원 | 13,039,357원 | 40,277,133원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 9,579,990원 | 9,007,550원 | 44,308,940원 | 0원 |
현재 회차의 배당 가정은 매각대금 19,551,000원입니다. 집행비용 751,918원을 먼저 제외하고 농협은행 근저당권에 18,799,082원이 배당되며, 현대캐피탈과 농협은행의 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 채권자 총 미배당은 34,517,408원이지만 이 금액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 751,918원 |
| 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 21,600,000원 | 18,799,082원 |
| 갑구 9번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 10,428,976원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 21,287,514원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성환중학교 서측 인근이며 주위는 읍소재지 내 단독주택 및 공동주택지대입니다.
- 교통. 다세대주택까지 소형차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중이며 건축물대장 도면이 작성돼 있지 않아 내부구조는 파악되지 않았습니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 1990.06.22입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트포장 세로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이고 토지면적은 257.0㎡, 공시지가는 358,900원/㎡입니다.
- 계획. 소로3류에 접하나 해당 도로는 아직 개설되지 않은 예정도로로 평가됐습니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 재확인. 가격 비교 표본이 2022.08의 1건뿐이므로 최근 인근 다세대 거래와 실제 매도 호가를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 환금성 확인. 총 6세대이고 이미 3회 유찰된 물건입니다. 낙찰가보다 향후 매도 가능 가격과 거래 속도를 함께 확인하세요.
- 도로 조건 확인. 현황 도로는 폭 약 3미터 내외이고 소로3류 예정도로는 아직 개설되지 않은 것으로 평가됐습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당액이 크더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성
이 물건의 장점은 명확합니다. 감정가 57,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 19,551,000원까지 내려왔고, 말소기준 이후 권리는 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 확인 실거래 58,500,000원과 비교하면 최저가는 33.4% 수준입니다.
다만 그 실거래는 2022.08의 1건뿐입니다. 6세대 규모, 3회 유찰, 좁은 현황 도로와 미개설 예정도로라는 조건까지 함께 보면, 이 물건은 단순히 “싸다”보다 “실제 매수자가 얼마나 있는가”를 먼저 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 크게 내려왔지만 환금성 확인이 최우선인 물건입니다.
