서울남부지방법원 2025타경12952. 서울 강서구 화곡동 에스케이파크리움 601호, 전용 28.85㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 감정가는 275,000,000원이지만 2회 유찰되어 최저매각가가 176,000,000원으로 내려왔습니다. 표면상 가격은 과거 실거래 평균의 67.9% 수준입니다. 그런데 등기부에는 2024년 김지은의 임차권등기가 있고, 현황조사와 매각물건명세서에는 전입 시점이 다른 김우빈·박미서도 기재되어 있습니다. 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금을 누가 최종 부담하는가가 더 중요합니다.
특히 김지은의 보증금 246,000,000원은 현재 최저매각가보다 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득금액이 보증금 규모로 수렴하는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 김지은 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있습니다. 이 조건이 김지은의 인수위험을 해소하는 핵심입니다. 다만 그 효력은 김지은에게 한정되며, 다른 두 사람의 임차관계까지 소멸시키는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12952 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 157-21 에스케이파크리움 제6층 제601호 도로명주소: 서울특별시 강서구 곰달래로27길 74 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 28.85㎡ · 지하 1층~지상 6층 건물 중 6층 |
| 건물규모 / 준공 | 18세대 · 2020.12.31 |
| 소유자 | 황지훈 · 2024.06.26 소유권이전 · 거래가액 246,000,000원 |
| 감정가 | 275,000,000원 |
| 최저매각가 | 176,000,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.02 · 갑구 4번 · 주식회사오케이저축은행 가압류 5,150,098원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계
등기상 말소기준권리는 2025.10.02 주식회사오케이저축은행의 가압류입니다. 이보다 앞선 김지은의 전입·확정일자·임차권등기가 중요한 선순위 임차관계입니다. 김우빈과 박미서의 전입 역시 말소기준일보다 빠릅니다. 따라서 가압류 및 경매개시결정이 소멸한다고 해서 모든 임차인 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 기재 3명, 보증기관은 별도 임차인 아님
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 전부 · 주거 · 임차권등기 |
2023.04.10 2023.02.27 |
246,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 있음 |
확약 적용 실질 인수 0원 주택도시보증공사 승계 · 조건부 말소 |
| 김우빈 점유 부분 미상 |
2025.03.28 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 확인 필요 김지은 확약 적용 대상 아님 |
| 박미서 점유 부분 미상 |
2025.05.27 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 확인 필요 김지은 확약 적용 대상 아님 |
임차인으로 기재된 사람은 김지은·김우빈·박미서 3명입니다. 주택도시보증공사는 김지은의 주택임차권 승계인으로, 별도 임차인으로 계산하거나 김지은의 보증금 246,000,000원을 한 번 더 합산해서는 안 됩니다. 경매개시결정의 신청채권자도 주택도시보증공사입니다.
③ 시세 비교 — 67.9%라는 숫자의 함정
에스케이파크리움(157-21)은 18세대 규모의 도시형생활주택입니다. 동일·유사 면적인 28.85~29.79㎡의 거래 8건이 확인되며, 거래 시기는 2023.11~2024.06입니다. 평균 거래가격은 259,375,000원이고, 현재 최저매각가는 그 67.9% 수준입니다. 다만 거래 시점이 오래되어 2026년 현재 시세로 그대로 적용하기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 28.85㎡ | 6 | 246,000,000원 |
| 2024.06 | 28.85㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 2024.06 | 29.79㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2024.05 | 29.79㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2024.05 | 29.79㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2024.05 | 29.39㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2024.02 | 29.39㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2023.11 | 29.39㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 259,375,000원 |
최신 거래로 표시된 2024.06 거래가는 246,000,000원입니다. 현재 최저매각가 176,000,000원은 이 가격과 과거 거래 평균보다 낮습니다. 그러나 이 비교는 김지은의 확약이 유효하고, 다른 임차인의 추가 인수 부담이 없다는 조건에서만 실질취득금액의 비교로 활용할 수 있습니다.
실제로 확약이 없다고 가정하면, 김지은 보증금의 예상 미배당액 73,264,000원을 낙찰가에 더해야 하므로, 제시된 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 확약이 있더라도 김우빈·박미서의 인수액은 알 수 없어 최종 실질취득원가 자체가 미확정입니다. 게다가 비교 거래가 2024년에 집중되어 있어 현재 시장가격 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,264,000원 |
| 1. 김지은 · 임차보증금 우선변제 | 246,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 5,150,098원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제공된 배당 추정에 따른 것으로, 집행비용과 선순위 배당을 반영한 계산입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 김지은의 임차권 승계관계와 연결되므로 별도의 추가 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 김우빈·박미서의 미확인 권리는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 김지은 미배당액(추정) | 실질 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
176,000,000원 | 73,264,000원 | 김지은 0원 다른 임차인 미상 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% |
140,800,000원 | 107,971,200원 | 김지은 0원 다른 임차인 미상 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% |
112,640,000원 | 135,736,960원 | 김지은 0원 다른 임차인 미상 |
표의 미배당액은 배당 추정상 부족한 보증금으로, 확약 조건이 이행되면 김지은에 관한 실제 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는 대항력 인수형이었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득금액이 김지은의 보증금 246,000,000원 규모로 수렴합니다. 배당표의 추정 집행비용에 따라 합계에는 차이가 발생할 수 있습니다.
따라서 본건에서 유찰에 따른 가격 인하 효과를 평가하려면 김지은의 확약 조건 이행과 다른 두 임차인의 권리 확인이 선행되어야 합니다. 다른 임차인의 보증금 인수 가능성이 해소되지 않으면 낮아진 최저가를 그대로 투자원가로 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역이 있습니다. 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 도시가스보일러 난방, 승강기, CCTV, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다. 토지는 남동측 하향 완경사지에 조성되어 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 표시되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정 내역도 있어 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 3,827,000원/㎡이며, 토지면적은 262.1㎡입니다. 이 수치는 해당 토지의 정보로 개별 호수의 대지지분이나 매매가격을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 도시형생활주택입니다. 실거래 사례는 있으나 최근 확인된 거래 시점이 2024년이므로, 현재 매수 수요와 환금성에 대한 별도 검증이 필요합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장 상태와 관리상태는 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김지은 확약 원본 확인. 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 정확한 문구, 적용 범위, 이행 절차를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계관계. 김지은의 주택임차권 승계인으로서 보증금 반환채권을 행사하는 구조를 확인하고, 중복 청구나 별도 보증금으로 잘못 계산하지 않도록 해야 합니다.
- 김우빈·박미서 임차관계. 전입세대, 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력은 가능·미상으로 유지하고, 인수액을 0원으로 간주해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2021년 민간임대주택등기는 2024.06.26 말소되었으나, 같은 날 별도의 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 해당 등기의 현재 효력 및 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득원가. 김지은 관련 확약 적용 시 인수 0원을 반영하되, 다른 두 임차인의 인수 가능 금액과 명도비용 등을 검토한 뒤 총취득원가를 산정해야 합니다.
- 현재 시세 검증. 2023~2024년 실거래 평균 259,375,000원만을 기준으로 입찰 상한을 정하지 말고, 입찰 시점의 주변 유사 주택 거래와 매물 상태를 확인해야 합니다.
- 배당·명도·관리비. 배당요구와 우선변제관계, 점유자 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 최우선변제 가능성을 재확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 등기 발급 시점 이후 권리 변동 여부도 중요합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가보다 미상 인수가 더 중요하다”
이 물건은 감정가 275,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 176,000,000원으로 낮아진 다세대주택입니다. 과거 실거래 평균과 비교하면 가격 할인 폭은 커 보입니다. 하지만 그 숫자만 보고 매력적인 경매라고 판단하기에는 임차인 권리관계가 복잡합니다.
핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 김지은의 선순위 보증금 246,000,000원은 배당 추정상 73,264,000원이 부족하지만, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원이 됩니다. 둘째, 김우빈·박미서의 보증금과 대항력은 확인이 필요합니다. 이들의 인수위험은 김지은의 확약으로 해결되지 않습니다.
여기에 18세대 소규모 다세대주택의 환금성, 평균 유찰 2.6회, 2024년 거래에 의존한 시세 비교의 한계까지 고려해야 합니다. 종합 판단은 D등급 — 확약 조건이 있는 김지은의 인수위험은 해소되지만, 확약 밖 임차인의 인수금액과 현재 시세가 확정되지 않아 입찰 판단을 보류해야 하는 물건입니다. 최저가가 더 낮아지더라도 미상 권리가 정리되지 않으면 안전한 가격 메리트는 확정되지 않습니다.
