서울남부지방법원 2025타경12952. 강서구 화곡동 에스케이파크리움 6층 601호, 전용 28.85㎡의 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 소유자 황지훈은 2024.06.19. 매매를 원인으로 거래가 246,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “임차권 인수형”으로 끝나지 않습니다. 가장 큰 보증금인 김지은 246,000,000원에는 매각조건상 포기·말소 확약이 있어 실질 인수가 0원이지만, 김우빈과 박미서는 보증금·확정일자가 확인되지 않은 채 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 조사돼 별도의 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 275,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 259,375,000원이고, 최신 거래는 2024.06. 246,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 106.0%이므로, 미상 임차 위험까지 감수하면서 신건 가격에 들어갈 가격상 이유는 약합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12952 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 157-21 에스케이파크리움 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 · 전용 28.85㎡ · 지하1층 지상6층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 황지훈 (2024.06.19. 매매 · 거래가 246,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 김지은은 확약, 나머지 2명은 미상
등기부상 기존 경인북부수산업협동조합 근저당권 2,026,700,000원은 2021.02.22. 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.10.02. 주식회사오케이저축은행 가압류 5,150,098원이고, 이 권리와 2025.10.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 김지은의 임차관계는 그보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2023.02.24., 확정일자는 2023.02.27., 전입·점유개시는 2023.04.10.이며 보증금은 246,000,000원입니다. 2024.08.13. 주택임차권등기가 마쳐졌고 우선변제권도 행사한 상태입니다. 원칙적인 대항력 인수 위험이 있는 위치지만, 매각물건명세서 비고에 따라 김지은과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 되어 있어 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 개인 3명
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 | 2023.04.10 · 전부 | 246,000,000원 | 있음 | 있음 | 주택도시보증공사 |
| 김우빈 | 2025.03.28 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박미서 | 2025.05.27 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 2.75억은 최근 평균의 106.0%
에스케이파크리움(157-21)은 총 18세대, 2020.12.31. 준공이며 대상 면적은 28.85㎡입니다. 확인된 동일 면적대 실거래는 8건이고 최근 12개월 평균은 259,375,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 28.85㎡ | 6 | 246,000,000원 |
| 2024.06 | 28.85㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 2024.06 | 29.79㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2024.05 | 29.79㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2024.05 | 29.79㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2024.05 | 29.39㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2024.02 | 29.39㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2023.11 | 29.39㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 259,375,000원 |
실거래 범위는 245,000,000원~299,000,000원이고, 최신 거래는 2024.06. 246,000,000원입니다. 현재 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.0%로 이미 최근 평균 이상입니다. 게다가 미상 점유자의 보증금이 확인되면 매수인의 실질취득비용은 현재 낙찰대금보다 더 커질 가능성이 있으므로, 감정가만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 1. 임차인 김지은 보증금 | 246,000,000원 | 246,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 5,150,098원 | 5,150,098원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 19,199,902원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당표상 현재 회차에서는 김지은 보증금 246,000,000원이 전액 배당됩니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 김지은과 독립된 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택 단지형다세대이며, 총 18세대·2020.12.31. 준공입니다.
- 입지. 서울신정초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상6층 건물의 6층 601호이며 승강기·CCTV·스프링클러·도시가스보일러 난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,827,000원/㎡, 토지면적 262.1㎡이며 북측·서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김지은 확약 문구 확인. 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 기재돼 있는지 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 김우빈·박미서 보증금 확인. 두 사람은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않으면 실질취득비용 상한도 확정할 수 없습니다.
- 대항력 단정 금지. 김우빈·박미서는 보증금·확정일자 미상이므로 “대항력 있음”이 아니라 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 3-1에는 2024.06.26. 민간임대주택등기가 표시돼 있으므로 현재 등기 상태를 원본에서 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.0%입니다. 권리 불확실성을 감수하면서 최근 평균 이상을 지급하는 구조인지 먼저 판단해야 합니다.
- 환금성 점검. 18세대 다세대이고 경매 평균 유찰 2.3회·낙찰률 12.5%이므로 재매각 시 매수층과 거래기간을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “주된 2.46억은 해소, 하지만 아직 안전형은 아니다”
이 사건의 핵심은 김지은 246,000,000원 자체가 아닙니다. 김지은과 주택도시보증공사에는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 그러나 그 조건 밖에 있는 김우빈·박미서 2명은 보증금과 확정일자가 미상이고, 전입일은 말소기준권리보다 앞서 있어 미상 인수위험을 남깁니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 신건 275,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 259,375,000원의 106.0%이고 최신 거래는 246,000,000원입니다. 평균 유찰 2.3회, 낙찰률 12.5%의 소규모 다세대라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 김지은 확약만 보고 권리가 모두 정리됐다고 판단하면 안 되고, 미상 점유자 2명의 보증금 확인 전에는 실질취득비용 자체가 확정되지 않습니다. 현재 회차는 권리와 가격 모두 보수적으로 접근할 물건입니다.
