🛡️ 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 📉 2회 유찰 🏢 오피스텔
서울남부지방법원 2025타경13020. 금천구 독산동 루나플라체 101동 902호, 건축물대장상 업무시설인 오피스텔로 현황은 주거용으로 사용 중인 물건입니다. 소유자는 이민희이고, 2021년 9월 소유권이전 당시 거래가액은 281,941,650원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2024년 4월 11일 이승아의 가압류이며, 그 뒤의 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 말소기준권리보다 앞선 2023년 11월 24일 최요한의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 281,000,000원, 전입일은 2021년 9월 24일, 확정일자는 2021년 8월 30일로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 회차 배당표에서는 173,367,040원이 배당되고 부족분 107,632,960원이 발생하지만, 매각 조건상 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이루어지면 매수인이 실제로 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1007-4 루나플라체 제101동 제9층 제902호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 건축물대장상 업무시설 · 현황 주거용 사용 중 |
| 건물 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상12층 중 제9층 제902호 |
| 소유자 | 이민희 (2021.09.24. 거래가액 281,941,650원) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 176,640,000원 (감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 281,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차권이 핵심, 확약이 인수액을 좌우
2021년 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 이민희에게 소유권이전된 뒤 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 2023년 11월 24일 최요한의 주택임차권등기가 말소기준권리보다 앞서므로 일반적인 권리관계만 보면 매수인 인수 대상입니다. 반면 2024년 4월 11일 이승아 가압류 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 표기는 중복 승계
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 조건 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최요한 | 건물 전부 · 2021.09.24 | 281,000,000원 | 有 | 有 | 확약 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 시보증 | 주거 · 전입일 미상 | — | 미상 | 미상 | 승계 최요한 보증금의 대위·승계 중복신고 |
실제 임차인은 최요한 1명입니다. 시보증은 실제 별도 임차인이 아니라 보증금 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 보증금 281,000,000원을 다시 합산하지 않습니다. 최요한은 확정일자와 배당요구까지 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력도 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,272,960원 |
| 1. 임차인 최요한 보증금 (우선변제) | 281,000,000원 | 173,367,040원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 이승아 | 90,880,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 281,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,272,960원과 최요한에게 173,367,040원이 배당되어 매각대금 176,640,000원이 소진됩니다. 최요한 보증금 부족분은 107,632,960원이지만, 확약 조건이 이행되면 해당 금액은 매수인 인수액에 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가지만, 확약 전 인수위험은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 확약 전 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 176,640,000원 | 64% | 107,632,960원 |
| 3회 유찰 시 | 141,312,000원 | 51.2% | 142,466,368원 |
| 4회 유찰 시 | 113,049,600원 | 41% | 170,333,094원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 176,640,000원 → 141,312,000원 → 113,049,600원으로 낮아지지만, 확약이 적용되지 않는다면 임차보증금 281,000,000원 때문에 매수인 부담 부족분은 107,632,960원 → 142,466,368원 → 170,333,094원으로 오히려 커집니다. 따라서 이 사건은 유찰 자체보다 확약의 실효성이 가격 판단보다 먼저인 사건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 가산중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 독산역이 소재하여 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 용도·규제. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 토지는 도시지역·일반상업지역입니다. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 각종 제한이 기재되어 있으므로 거래·이용 시 관련 사항 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없으며, 급배수·위생·난방·승강기·소방·기계식주차장 설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 오피스텔이고 현재까지 2회 유찰된 이력이 있습니다. 실거래 가격 자료가 제시되지 않은 만큼, 현재 최저가를 시장가격보다 낮다고 단정하기보다는 실제 매수수요와 임대수요를 별도로 확인하는 접근이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 임차인 최요한의 배당 부족분 107,632,960원에 대한 반환청구권 포기 조건과 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건과 일치하는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 낙찰 후 말소가 실제 완료되는지 확인하기 전까지는 대항력 있는 임차권을 가볍게 보지 마세요. 확약 충족 전에는 인수위험이 존재합니다.
- 보증기관 중복 신고. 시보증은 별도 임차인·별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 최요한 보증금에 대한 대위·승계 관계로 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021년 9월 30일 민간임대주택등기가 남아 있으므로, 매수 후 관련 의무와 법적 지위를 원본 등기 및 관계 법령 기준으로 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 176,640,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요. 2회 유찰 이력과 오피스텔의 실제 거래·임대수요를 함께 확인해야 합니다.
- 관리·현장 확인. 기계식주차장 설비가 있는 물건이므로 실제 주차 이용상태와 관리상태를 확인하고, 현황 주거용 사용 상태도 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가요항표에 기초한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 실제 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차권이 있어도, 확약이 핵심이다”
이 사건의 핵심은 단순히 최저가 176,640,000원이 아니라, 그 가격에 붙어 있는 임차보증금 281,000,000원의 대항력입니다. 일반적인 배당 구조만 보면 107,632,960원의 부족분이 매수인 인수로 이어질 수 있지만, 이 사건은 매각 조건에 임차인 최요한과 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소가 명시되어 있습니다. 그 조건이 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
반대로 확약이 실제로 이행되지 않으면 이야기가 완전히 달라집니다. 그 경우 낙찰가가 내려갈수록 부족분은 오히려 커져, 3회 유찰 시 142,466,368원, 4회 유찰 시 170,333,094원의 확약 전 인수액이 산출됩니다. 따라서 이 물건은 권리분석 자체보다 확약의 이행 가능성, 임차권등기 말소, 그리고 2회 유찰에도 불구하고 형성되는 실제 시장가격을 확인해야 합니다. 확약 충족 시 권리상 인수 0원, 가격은 별도 검증이 필요한 오피스텔입니다.
