서울남부지방법원 2025타경13020. 금천구 독산동 루나플라체 101동 9층 902호입니다. 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 2021.09.24 전입·점유를 시작한 최요한의 임차보증금 281,000,000원입니다. 확정일자는 2021.08.30이고, 2023.11.24 주택임차권등기가 설정돼 있습니다.
말소기준권리는 2024.04.11 이승아의 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 최요한의 전입·점유 및 임차권은 원칙적인 권리순서만 보면 후순위 권리와 달리 단순 소멸 대상으로 볼 수 없습니다. 신건 276,000,000원 매각을 가정한 배당에서도 집행비용 4,664,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 271,336,000원이 배당되어 9,664,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1007-4 루나플라체 제101동 제9층 제902호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상12층 건물 내 제9층 제902호 |
| 소유자 | 이민희 · 거래가액 281,941,650원 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 276,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 281,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
소유권 관련 등기 이후 2021.09.30 민간임대주택등기가 있고, 최요한은 2021.09.24 주민등록·점유를 갖춘 뒤 2023.11.24 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.04.11 가압류보다 선행하므로 대항력 있는 임차권입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 성명 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 최요한 | 건물 전부 · 2021.09.24 | 2021.08.30 | 281,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 | 최요한 보증금 승계 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 중복신고 아님 |
보증기관 승계는 새로운 임차인이 한 명 더 생긴 것이 아닙니다. 주택도시보증공사는 최요한의 보증금 반환채권을 대위·승계한 주체이므로 보증금 281,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 이 물건의 실제 임차인은 최요한 1명으로 보는 것이 맞습니다.
③ 배당과 인수 — ‘룰상 9,664,000원, 실질 0원’
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,664,000원 |
| 1. 임차인 최요한 보증금 | 281,000,000원 | 271,336,000원 |
| 2. 가압류 · 이승아 | 90,880,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 281,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 276,000,000원 가정. 임차보증금의 룰상 미배당액은 9,664,000원이지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 가격 판단 — 현재 시세는 별도로 봐야 한다
이민희의 등기상 거래가액은 281,941,650원이고 현재 감정가와 최저매각가는 276,000,000원입니다. 다만 이 과거 거래가액을 현재 시장가격으로 간주할 수는 없습니다. 동일·유사 오피스텔의 최신 실거래 비교 없이 현재 신건 276,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서상 현황은 주거용입니다.
- 입지. 가산중학교 남동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철1호선 독산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상12층 건물의 9층이며 급배수·위생·난방·승강기·소방·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 포장된 소로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 대조. 최요한과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 2023.11.24 설정된 최요한의 주택임차권이 매각 후 조건대로 말소되는 절차를 확인하세요.
- 보증기관 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 최요한 보증금의 승계 주체이므로 281,000,000원을 별도 보증금으로 다시 계산하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.30 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 원문 서류로 확인하세요.
- 오피스텔 현황 확인. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용이라는 차이를 실제 이용상태와 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 276,000,000원의 경쟁력을 판단하려면 독산동 인근 유사 오피스텔의 최신 실거래를 별도로 대조하세요.
- 배당 변동요인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약 조건이 결론을 바꾼다”
이 사건은 등기만 보면 단순한 무인수 물건이 아닙니다. 최요한은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고 보증금은 281,000,000원입니다. 현재 회차 배당계산에서도 9,664,000원이 미배당으로 남습니다. 하지만 매각물건명세서가 최요한과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하고 있어, 그 조건이 이행되는 한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리분석의 초점은 “9,664,000원을 인수하느냐”가 아니라 포기·말소 조건이 정확히 유효하게 집행되는지에 있습니다. 보증기관 승계도 별도의 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 민간임대주택등기의 처리와 현재 신건 276,000,000원의 시장가격 적정성은 별도로 확인해야 합니다. 권리 위험은 조건부로 해소, 가격 매력은 아직 검증 필요. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
