서울중앙지방법원 2025타경102630. 종로구 창신동 제이타워 4층 416호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중인 집합건물이며, 소유자는 이의선입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 6회 유찰됐다는 사실이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권과 매각조건에 붙은 보증금 반환청구권 포기 확약을 함께 읽어야 합니다.

임차인 이혜경은 2022.03.03 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이후 2024.02.26 임차권등기를 마쳤으며, 그 뒤 2024.06.03 주택도시보증공사의 가압류가 설정됐습니다. 순위만 보면 임차보증금 250,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 하지만 명세서상 채권자의 포기·말소 조건이 있으므로 그 조건이 충족되는 경우의 인수액과 조건이 충족되지 않는 경우의 법률상 위험을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

말소기준권리는 2024.06.03 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이보다 앞서 이혜경의 임차권등기가 2024.02.26 접수됐고, 전입·점유·확정일자는 2022.03.03입니다. 따라서 임차권은 선순위로 보아야 하며, 단순히 가압류와 경매개시결정이 소멸한다는 이유로 임차보증금까지 당연히 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이혜경은 보증기관의 단순 대위신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 주택도시보증공사가 가압류권자 및 경매신청채권자로 기재돼 있으나, 이를 별도 임차인으로 추가하거나 이혜경의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.

매각조건상 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소는 이혜경의 선순위 임차권 위험을 해소하는 핵심입니다. 따라서 명세서 원본의 조건, 채권자의 포기 범위, 말소 이행 가능성을 확인해야 합니다. 확약은 해당 임차인의 채권에 한정되므로 다른 권리자나 별도의 법률상 부담까지 포괄적으로 면제하는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 낮아진 최저가와 오래된 거래 표본

제이타워는 48세대 규모이며, 비교 대상 전용면적은 15.51㎡입니다. 실거래 전체 12건 평균은 239,750,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 제시된 최근 구간 2건 평균 222,500,000원을 비교 지표로 우선 사용합니다.

다만 실제로 확인되는 거래 시점은 최신 거래조차 2024.07입니다. 최근 구간 집계의 두 거래도 2023.10과 2024.07에 이루어졌으므로, 이를 2026년 매각기일 직전의 실시간 시세로 해석해서는 안 됩니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세도 -8.5%로 제시돼 있어 하락 추세에 대한 보수적인 판단이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,960,000원 가정)

현 회차 매각대금 168,960,000원을 기준으로 집행비용 3,165,440원과 선순위 임차인 배당 165,794,560원에 전액 배분되는 추정표입니다. 가압류채권 및 신청채권의 미배당은 각 채권의 배당상 결과이며, 이를 매수인의 인수액과 동일시할 수 없습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위 변동 요소는 별도 확인이 필요합니다. 경매신청채권과 임차보증금의 실질적 중복 여부도 최종 채권관계에 따라 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 회차별 실질취득 시나리오

이 물건은 보증금이 최저매각가보다 큽니다. 확약이 없을 경우 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가해, 매수인의 총부담이 보증금 수준으로 유지되는 구조입니다. 그러나 포기·말소 조건이 계속 유효하게 이행된다면 미배당 보증금을 매수인이 추가 부담하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 종로구 숭인동 소재 동묘앞역 북서측 인근이며, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 지하철 1·6호선 동묘앞역 및 버스정류장이 인근에 있고, 차량 접근도 가능한 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 11층 중 4층으로, 위생·급배수·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측·동측·북측에 폭 약 4미터 내외의 포장도로가 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·동대문 지구단위계획구역으로 기재돼 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등 관련 제한이 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 7,328,000원/㎡로 제시돼 있으나, 이는 개별 호실의 시장가격이나 낙찰 적정가를 직접 의미하지 않습니다.
• 환금성. 48세대 규모로, 제시된 실거래는 2022~2024년에 집중돼 있습니다. 최신 거래가 2024.07에 머물러 있어 최근 수요·거래 회복 여부를 별도로 검증해야 합니다.
• 가격 추세. 최근 구간과 과거 구간 비교는 -8.5%입니다. 과거 평균가격을 현재 가치로 그대로 적용하는 데 주의가 필요합니다.
• 임대주택 관련 등기. 2022.03.03 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로, 임대의무기간 및 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 및 명세서 원본 확인. 가장 중요한 절차입니다. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 현 매각조건에 유효하게 포함돼 있는지 확인하세요.
• 선순위 임차권 말소. 임차권등기는 말소기준권리보다 앞서 있으므로, 매각조건의 포기·말소 이행 여부를 확인하지 않고 소멸한다고 가정해서는 안 됩니다.
• 명도 및 실제 점유. 임차권등기가 존재하지만 현재의 실제 점유상태는 별도로 확인해야 합니다. 보증금 채무 인수의 해소와 점유자 인도 문제는 서로 다른 절차입니다.
• 민간임대주택 등록. 갑구 5-1번 등기와 건축물대장상 이용상태를 대조하고, 매수 후 행정적 의무가 발생하는지 확인하세요.
• 용도 불일치. 사건 용도 근린시설과 감정상 도시형생활주택(단지형연립)의 관계를 건축물대장·등기부·현황조사서로 대조하세요.
• 실거래 갱신. 제시된 최신 실거래가 2024.07 거래입니다. 입찰 전에 2026년 기준의 실제 거래·매물가격·임대수요를 새롭게 확인해야 합니다.
• 유찰 사유. 6회 유찰된 상태이며 단지의 평균 유찰 횟수는 5.3회입니다. 권리관계 외에도 수요 부족, 임대차 문제, 건물 상태 및 환금성 요인을 점검하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 당해세 등 배당순위에 영향을 미치는 비용을 확인하세요.
• 입찰자금. 최저매각가 168,960,000원을 기준으로 법원이 공고한 입찰보증금과 추가 취득비용을 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 실제 매각기일 공고를 다시 대조하세요.

맺으며 — “보증금 2.5억을 인수하느냐”가 모든 것을 바꾼다

이 사건을 단순히 감정가 264,000,000원에서 168,960,000원으로 떨어진 6회 유찰 물건이라고 평가하면 가장 중요한 권리관계를 놓치게 됩니다. 선순위 임차인 이혜경의 보증금은 250,000,000원입니다. 일반적인 인수형에서는 현 회차에 미배당되는 84,205,440원을 매수인이 부담할 가능성이 있어, 실제 취득비용이 보증금 수준에 묶입니다.

그러나 이번 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있습니다. 해당 조건이 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원이고, 취득대금 비교 기준은 168,960,000원이 됩니다. 제시된 최근 구간 거래 평균 222,500,000원 대비 75.9%라는 수치는 이 조건에서만 의미가 있습니다.

그렇다고 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 시세 비교의 근거 거래가 2023~2024년에 머물고, 제시된 추세는 -8.5%이며, 이미 6회 유찰됐습니다. 소규모 건물의 환금성, 현재 거래 부재, 민간임대주택등기 및 용도 표시 불일치도 남아 있습니다.

종합적으로는 조건부 권리 해소형이지만, 가격 검증과 실사 부담이 큰 물건입니다. 입찰의 핵심은 확약의 실제 효력을 검증하고, 2026년 현재의 시장가격과 점유·용도·등록상태를 확인하는 데 있습니다. 최저가가 낮아졌다는 사실보다 매수인이 최종적으로 어떤 채무와 의무를 부담하는지가 먼저 확정돼야 합니다.