211,200,000원
서울중앙지방법원 2025타경102630. 사건 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립)입니다. 서울 종로구 창신동 제이타워 4층 416호, 비교 면적은 15.51㎡입니다. 소유자는 이의선이며 2022.02.15 매매를 원인으로 2022.03.03 소유권을 취득했고 거래가액은 250,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “임차인이 있다”가 아닙니다. 이혜경은 2022.03.03 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.02.26 임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 말소기준으로 잡힌 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙상 대항력이 있고 배당 부족분은 매수인에게 남습니다. 그러나 매각조건이 그 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 한다는 점이 이 물건의 권리분석을 뒤집습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102630 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층416호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 11층 중 4층 416호 |
| 비교 면적 | 15.51㎡ |
| 소유자 | 이의선 · 2022.02.15 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 211,200,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 청구 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 매각조건으로 실질 0원
말소기준은 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류 1,435,000,000원입니다. 이보다 앞선 이혜경의 임차권은 원칙상 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다. 반대로 2024.06.12 경기신용보증재단 가압류 20,311,064원과 2025.04.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜경 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.03 / 2022.03.03 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
이혜경은 배당요구를 했고, 임차권등기·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 이 임차인에 대해서는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어 실질 인수금은 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 94.9%지만 하락 추세부터 봐야 한다
제이타워 비교 면적대 거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 239,750,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 222,500,000원이고 최신 거래는 2024.07의 250,000,000원입니다. 최근 구간은 이전보다 -8.5% 낮아진 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.7㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 15.59㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 15.51㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 222,500,000원 |
포기·말소 조건을 반영한 실질취득가 211,200,000원은 최근 12개월 평균의 94.9%입니다. 숫자만 보면 최근 평균 아래지만, 전체 거래 표본의 최근성이 낮고 최근 구간의 가격 추세가 -8.5%라는 점을 함께 봐야 합니다. 특히 제이타워 경매물건의 평균 유찰 횟수가 5.4회이고 낙찰률이 0.0%로 집계돼 있어, 5회 유찰 자체를 곧바로 가격 매력으로 해석하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,756,800원 |
| 1. 임차인 이혜경 보증금 | 250,000,000원 | 207,443,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,435,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,311,064원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이혜경의 미배당액은 42,556,800원입니다. 다만 매각조건상 이 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 원칙 인수액은 커지지만 확약 반영 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 · 80% | 211,200,000원 | 42,556,800원 | 0원 | 211,200,000원 |
| 6회 유찰 · 64% | 168,960,000원 | 84,205,440원 | 0원 | 168,960,000원 |
| 7회 유찰 · 51.2% | 135,168,000원 | 117,524,352원 | 0원 | 135,168,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이혜경의 미배당액이 늘어 매수인 부담이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로, 그 임차인에 한해서는 실질 인수가 0원으로 정리됩니다. 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동묘앞역 북서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1·6호선 동묘앞역과 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가상 본건은 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물의 4층 416호이며 위생·급배수·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 7,328,000원/㎡, 토지면적 900.0㎡이며 감정평가상 2필지 일단의 부정형 토지입니다.
- 거래·환금성. 제이타워는 48세대, 2021.05.28 준공. 비교 거래 12건이 있으나 최근 12개월 표본은 2건이고 최근 추세는 -8.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 입찰 직전 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 인수 계산 분리. 배당계산상 42,556,800원의 미배당액이 생기지만, 이 사건은 해당 임차인의 포기·말소 조건 때문에 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
- 시세는 최근값 우선. 전체 평균 239,750,000원보다 최근 12개월 평균 222,500,000원과 최근 추세 -8.5%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰, 제이타워 경매 평균 5.4회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 권리 외에 수요·용도·환금성 문제를 함께 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표기는 근린시설, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립)입니다. 실제 이용·공부·입찰 목적의 적합성을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 함정은 해소됐지만, 다회유찰 자체가 경고다
이 사건에서 가장 먼저 눈에 띄는 것은 보증금 250,000,000원의 선순위 임차권입니다. 현재 가격만 놓고 계산하면 42,556,800원을 인수할 구조지만, 매각조건이 그 미배당 잔액 청구권의 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득가는 211,200,000원입니다.
다만 이 가격이 최근 12개월 평균 222,500,000원의 94.9%라는 사실만 보고 충분한 할인이라고 단정하기 어렵습니다. 최근 추세는 -8.5%이고 현재 물건은 이미 5회 유찰됐으며, 제이타워 경매물건 평균 유찰도 5.4회, 낙찰률은 0.0%입니다. 권리는 조건부로 정리됐지만 가격·수요·환금성은 여전히 보수적으로 볼 물건입니다.
