서울중앙지방법원 2025타경102630. 종로구 창신동 제이타워 4층 416호로, 등기상 용도는 근린시설이고 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중인 전용 15.51㎡ 소형 집합건물입니다. 겉으로는 감정가 2.64억에서 네 차례 유찰돼 최저가가 1.08134억까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저매각가만으로 판단할 수 없습니다.
임차인 이혜경은 2022년 3월 3일 임대차계약·전입·점유·확정일자를 모두 갖췄고, 2024년 2월 26일 보증금 2.5억원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이는 말소기준으로 제시된 2024년 6월 3일 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 105,820,124원만 배당되고, 부족한 144,179,876원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102630 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 제4층 제416호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설) · 도시형생활주택(단지형연립) 이용 · 전용 15.51㎡ · 11층 중 4층 |
| 건물 | 제이타워 · 48세대 · 2021.05.28. 준공 |
| 소유자 | 이의선 (2022.03.03. 거래가 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 108,134,000원 (4회 유찰·감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024년 6월 3일 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 경기신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이혜경은 2022년 3월 3일 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 임차권등기도 말소기준보다 앞선 2024년 2월 26일에 완료했습니다. 매각물건명세서도 보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜경 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 250,000,000원 | 2022.03.03 2022.03.03 | 2024.02.26 요구함 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 2.52억
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건에서는 낙찰가만 낮아집니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당액이 늘기 때문에, 낙찰가 + 인수액으로 계산한 실질취득은 보증금 부근에서 거의 움직이지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰·41% | 108,134,000원 | 144,179,876원 | 252,313,876원 |
| 5회 유찰 시 감정가 33% | 86,507,200원 | 165,449,930원 | 251,957,130원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26% | 69,205,760원 | 182,439,944원 | 251,645,704원 |
④ 실거래 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
제이타워 전용 14.7~16.01㎡의 실거래 12건은 2022년 2월부터 2024년 7월까지 195,000,000원~250,000,000원에 형성됐고, 평균은 239,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.7㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 15.59㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 15.51㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 239,750,000원 |
현재 실질취득 252,313,876원은 실거래 평균보다 12,563,876원 높고, 실거래 최고가 250,000,000원보다도 2,313,876원 높습니다. 감정가 264,000,000원은 실거래 평균의 약 110.1%입니다. 따라서 이 사건은 유찰 폭이 커 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 108,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,313,876원 |
| 1. 임차인 이혜경 보증금 | 250,000,000원 | 105,820,124원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,435,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,311,064원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 144,179,876원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사와 경기신용보증재단은 현재 가정 매각가에서 배당받지 못하며, 소유자 잔여액도 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중이며, 전용면적은 15.51㎡입니다.
- 입지. 동묘앞역 북서측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1·6호선 동묘앞역과 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물의 4층이며, 위생·급배수·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 남측·동측·북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 ㎡당 7,328,000원입니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 환금성 지표. 제이타워 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.6회이고 낙찰률은 0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 포함해 입찰가 계산. 현재 최저가 기준 총부담은 252,313,876원입니다. 낙찰가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회 유찰 시 실질취득 251,957,130원, 6회 유찰 시 251,645,704원으로 총부담 감소폭이 작습니다.
- 임차권 원본 대조. 임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구, 배당요구와 배당금액을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.03. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등기 내용과 현행 효력을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립)입니다. 건축물대장·현황·사용 가능 용도를 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 체납 관리비와 현재 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.08억 낙찰”이 아니라 “약 2.52억 취득”
이 사건의 최저매각가는 감정가의 41%인 108,134,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원이 선순위로 자리하고 있어, 현재 회차의 미배당액 144,179,876원을 매수인이 인수합니다. 실제 부담은 252,313,876원입니다.
이 금액은 제이타워 소형 면적 실거래 평균 239,750,000원보다 12,563,876원 높고, 실거래 최고가 250,000,000원보다도 높습니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가하므로 총부담은 약 2.52억원에 머뭅니다. 여기에 단지 경매 평균 5.6회 유찰과 낙찰률 0%, 근린시설 등기와 소형 도시형생활주택 이용상태까지 겹칩니다. 낮은 최저가가 투자 매력으로 연결되지 않는 전형적인 대항력 인수형 물건입니다.