부동산임의경매

2025타경12638 · 천안지원 · 건물
2200㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

1,776,631,000원 17억 7,663만 감정가 2,538,044,000원

감정가의 71% ▼ 29% 할인

다음 매각기일

09-14

천안지원 10:00

입찰 보증금

1억 7,766만

최저가의 10% · 177,663,100원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 25.38억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 보증금 6억원 인수 가능성이 있어 낙찰가만 보면 안 되는 물건입니다.

가격 최저가 1,776,631,000원에 낙찰되어도 임차보증금 600,000,000원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 177,663,100원 · 매수인 인수액 600,000,000원
리스크 대항력 임차인 주식회사 모든 존재 · 보증금 미배당 시 잔액 인수

한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 600,000,000원 인수 가능성이 있어 낙찰가만 보고 접근하면 안 됩니다. 실질취득 비용은 낙찰가에 인수 부담을 더해 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

2,538,044,000원

최저 1,776,631,000원

실질취득 부담

약 2,376,631,000원

최저가 + 인수 6억

임차인 인수

600,000,000원

대항력 보증금

핵심지표

D등급

인수 리스크 중심

대전지방법원 2025타경12638. 아산시 배방읍 세교리 소재 기타+토지 물건입니다. 감정가는 25억3,804만원, 현재 최저매각가는 17억7,663만원으로 한 차례 유찰되어 가격은 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 진짜 변수는 매각가격이 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수입니다. 임차인 주식회사 모든은 2024.02.15 전입으로 말소기준권리 이전 대항력이 있어, 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 부담할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경12638
소재지	충청남도 아산시 배방읍 세교리 354-4
물건종류 / 이용	기타 + 토지 · 근린생활시설 이용중
소유자	주식회사제이에이치씨엔
감정가 / 최저가	2,538,044,000원 / 1,776,631,000원
신청채권자 / 청구	도솔신용협동조합 / 1,872,758,542원
매각기일	2026.09.14

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2024.03.22 도솔신용협동조합 근저당권입니다. 이후 가등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 주식회사 모든은 2024.02.15 전입으로 기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 6억원 인수 가능성

임차인	전입일	보증금	권리
주식회사 모든	2024.02.15	600,000,000원	대항력 有 · 우선변제권 無

⛔ 매수인 인수 핵심 배당에서 임차보증금이 모두 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수합니다. 최저가 17억7,663만원만 보고 판단하면 안 되며, 실질취득 부담은 최저가 + 최대 6억원 수준으로 계산해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,776,631,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	20,166,310원
임차인 주식회사 모든	600,000,000원	0원
근저당권 · 도솔신용협동조합	2,088,000,000원	1,756,464,690원

현재 회차 기준 근저당권은 일부 미배당이 발생하며, 임차보증금은 매수인 인수 위험으로 남습니다.

매각대금 배분

회차별 취득 시나리오

유찰 후에도 인수 보증금 6억원은 동일하게 고려해야 합니다.

⚠️ 가격 판단 최저가는 감정가의 70% 수준이지만, 대항력 임차인 인수 부담을 더하면 가격 메리트 판단은 단순 최저가 기준이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 아산병원 북서측 인근으로 상가·단독주택·농경지가 혼재한 근교상가지대입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다.
토지. 계획관리지역, 대지 2,200㎡, 상업용 이용상황입니다.
시설. 기호 4,5는 근린생활시설로 이용중입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 대항력 임차인 보증금 600,000,000원 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
낙찰가 전략. 유찰로 가격이 내려가도 인수금액이 줄어드는 것은 아니므로 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
가등기 확인. 갑구 4번 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수가 중요하다”

이 물건은 감정가 대비 할인된 가격으로 접근할 수 있지만, 대항력 임차인 보증금 6억원이라는 큰 변수가 있습니다. 경매에서는 낙찰가가 아니라 매수인이 최종 부담하는 금액이 중요합니다. 권리상 말소되는 권리와 별개로 임차인 인수 위험을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

낙찰가보다 무서운 6억 인수 — 아산 세교리 354-4

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 6억원 인수 가능성

③ 예상배당표 (매각가 1,776,631,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 인수가 중요하다”

사건 개요

물건 전체 내역 (5)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (31장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-18	유찰	25억 3,804만원
2	2026-09-14	대기	17억 7,663만원