1,254,890,000원
대전지방법원 2025타경12674. 천안 불당동 불당코아루와이드시티오피스텔 1층 127호의 근린시설입니다. 감정평가상 근린생활시설로 현재 영업 중이며, 건물은 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 구조입니다. 현황은 제1층 127~129호를 통합해 하나의 점포로 이용하고 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2023.09.07 설정된 선린신용협동조합 근저당권 1,920,000,000원입니다. 이후 중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정, 천안시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기보다 앞선 2022.03.28 전입 임차관계가 있어, 이번 물건의 승부처는 후순위 등기가 아니라 말소기준권리보다 빠른 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12674 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1479 불당코아루와이드시티오피스텔 1층127호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 현재 영업중 |
| 소유자 | 허서정 |
| 감정가 / 최저가 | 2,561,000,000원 / 1,254,890,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,570,893,029원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 공부상 구분건물이나 현황은 통합하여 하나의 점포로 이용중 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 임차인이 먼저다
2021년 설정됐던 다수 새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2023.09.07 선린신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2024.03.08 채무자가 허서정으로 변경됐고, 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 이 변경·이전은 2023.09.07이라는 기준 순위를 바꾸지 않습니다.
② 임차인·점유 관계 — 6,000만원을 단순 합산하면 안 된다
| 점유자 / 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남주(제주은희네해장국 천안불당점) | 127호 | 2022.03.28 | 60,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 김남주 | 주거 | 2022.03.28 | 60,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김남주 관련 두 기록은 전입일 2022.03.28·보증금 60,000,000원이 동일합니다. 한쪽에는 확정일자가 없고 배당요구 여부도 확인되지 않지만, 다른 기록에는 2025.12.16 확정일자와 2025.12.15 배당요구가 확인됩니다. 따라서 두 60,000,000원을 서로 다른 보증금으로 보고 120,000,000원으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 동일 임대차계약의 중복 기재인지 원본에서 대조해야 합니다.
또한 “점포”로 표시된 별도 점유 정보는 보증금과 전입일이 확인되지 않습니다. 이런 경우 대항력을 있다고 단정할 수 없으며, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 이 점유관계가 해소되지 않은 상태에서 인수액을 60,000,000원으로 완전히 고정해 보는 것도 위험합니다.
③ 가격 프레임 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 할 근거는 없다
현재 최저매각가는 1,254,890,000원으로 감정가 2,561,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 878,423,000원, 4회 유찰 시 614,896,100원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 근린시설이고 현재 점포가 통합 이용 중이며 임차관계 확인도 남아 있으므로, 가격 평가는 실제 상가 거래·임대조건을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,254,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,948,900원 |
| 1. 임차인 김남주 보증금 (우선변제) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 인수 · 김남주(제주은희네해장국 천안불당점) | 60,000,000원 | 0원 시나리오상 인수 60,000,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 선린신용협동조합 | 1,920,000,000원 | 1,179,941,100원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 77,972,336원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 1,997,972,336원, 채권자 예상배당은 1,179,941,100원, 미배당액은 818,031,236원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 천안불무초등학교 북동측 인근으로, 주위에 오피스텔·아파트단지·상가 등이 소재하는 정비된 상업지역입니다.
- 교통. 간선도로에 접해 외부도로 연계성이 양호하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통 이상입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 현재 영업중입니다. 제1층 127~129호는 현황상 통합하여 하나의 점포로 이용하고 있습니다.
- 도로. 북측 약 45미터, 서측 약 20미터 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)·택지개발지구·중점경관관리구역입니다.
- 공시지가. 3,194,000원/㎡이며 토지면적은 3,910.8㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김남주 임대차 원본 대조. 동일 전입일·동일 보증금이 두 경로에 나타나는 만큼 동일인·동일계약인지 확인하고, 60,000,000원을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 대항력 임차인은 배당에서 보증금 전액을 받지 못한 잔액을 매수인이 인수할 수 있으므로 실제 배당액과 잔존보증금을 계산해야 합니다.
- 점포 점유자 확인. 전입일·보증금이 미상인 점유 정보가 있으므로 대항력 가능성을 열어두고 계약서·사업자등록·주민등록·점유관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공부상 구분건물이지만 현황은 통합 점포로 이용 중이므로 127~129호의 매각 범위와 점유 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 근린시설 거래 및 임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 선린신용협동조합 근저당권은 2026.03.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기상 권리관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 임차보증금이다
이 물건은 감정가 2,561,000,000원에서 최저가 1,254,890,000원까지 내려온 2회 유찰 근린시설입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%라 강한 할인처럼 보이지만, 실거래 비교자료가 없어 실제 시장가격보다 싼지는 알 수 없습니다.
반면 권리 리스크는 구체적입니다. 김남주의 2022.03.28 전입은 2023.09.07 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있다고 명시합니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 60,000,000원이며, 이를 반영한 실질취득액은 1,314,890,000원입니다. 동시에 동일한 김남주 보증금 60,000,000원이 우선변제로도 잡혀 있어 동일 임대차정보 중복 여부를 반드시 확인해야 합니다. 여기에 보증금·전입일 미상의 점포 점유정보까지 남아 있습니다.
결론은 가격보다 권리확인이 우선입니다. 말소기준 이후 등기는 대부분 소멸하지만, 말소기준 이전 임차관계는 그렇지 않습니다. 이 사건은 “감정가의 절반”이라는 표면 숫자보다 김남주 6,000만원의 실제 배당·잔액, 미상 점유자의 권리, 127~129호 통합점포의 점유 범위를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
