의정부지방법원 2025타경64491. 경기도 고양시 덕양구 관산동 세종명가 105동 2층 202호, 이용상태는 다세대주택입니다. 2017.05.11 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 구산동새마을금고 근저당, 농협은행주식회사 근저당, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 떠안는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
그러나 이 사건은 “최저가가 싸다”보다 “왜 2회 유찰됐는가”를 먼저 봐야 합니다. 현 회차 매각가 83,790,000원을 가정하면 집행비용을 뺀 대부분이 선순위 수산업협동조합중앙회에 배당되고, 구산동새마을금고·농협은행주식회사에는 0원 배당입니다. 신청채권자인 농협은행주식회사도 배당 시나리오상 0원으로 표시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64491 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 126-23 세종명가 105동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로726번길 74-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 제2층 제202호 · 사용승인일 2017.04.20. |
| 소유자 | 이미애 (2017.12.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 83,790,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 121,888,636원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.05.11 수협 근저당
말소기준권리는 2017.05.11 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 1,099,200,000원이고, 공동담보가 붙어 있습니다. 그 뒤의 구산동새마을금고 근저당권 998,400,000원, 농협은행주식회사 근저당권 150,000,000원, 국민건강보험공단·의정부시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음으로 분류
조사상 확인되는 실제 점유자는 임원택 1명입니다. 전입일은 2023.01.12로 말소기준권리 2017.05.11보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임원택 | 2023.01.12 | 확인 안 됨 | 확정일자 확인 안 됨 · 배당요구 확인 안 됨 | 대항력 없음 | 실제 점유자 |
③ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,908,220원 | 1,908,220원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,099,200,000원 | 81,881,780원 | 83,790,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 구산동새마을금고 | 998,400,000원 | 0원 | 83,790,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 150,000,000원 | 0원 | 83,790,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 83,790,000원 |
현 회차 배당 가정에서 채권자 총 채권액 2,247,600,000원 중 81,881,780원만 배당되고, 미배당은 2,165,718,220원입니다. 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권자 배당 부족액입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 83,790,000원 | 81,881,780원 | 2,165,718,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 58,653,000원 | 57,197,246원 | 2,190,402,754원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 41,057,100원 | 39,918,072원 | 2,207,681,928원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 관산동 소재 관산초등학교 동측 인근에 위치합니다. 인근은 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 교육시설, 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 제2층 제202호입니다. 외벽은 석재 타일 붙임 등, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임 등, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장설비, 소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 제한사항. 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시됩니다. 위반건축물 사항도 표시되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 83,790,000원은 낮아 보이지만, 시세자료가 제시되지 않아 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 점유자 확인. 임원택의 전입일은 2023.01.12로 대항력 없음 분류입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 명도와 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 경고가 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세 해당 시 배당순위가 바뀔 수 있습니다.
- 신청채권자 배당 확인. 농협은행주식회사 청구액 121,888,636원은 현 회차 가정상 충족되지 않습니다. 실제 매각 진행과 배당표를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 이전. 다세대주택은 공용부분 관리비, 점유 이전 일정, 내부 상태 확인이 낙찰 후 비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건의 권리 구조는 말소기준이 명확합니다. 2017.05.11 수산업협동조합중앙회 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 전입 점유자도 말소기준 이후 전입이라 매수인 보증금 승계 구조는 아닙니다. 따라서 등기상 인수 위험은 0원으로 정리됩니다.
하지만 현 회차 기준 채권자 미배당은 2,165,718,220원이고, 세금성 압류 경고가 붙어 있으며, 신청채권자 농협은행주식회사도 배당 시나리오상 0원입니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 진행 안정성은 보수적으로 검토입니다. 최저가가 낮아진 사실만으로 후하게 볼 물건은 아닙니다.
