대전지방법원 2025타경12709. 천안시 서북구 입장면 하장리 11-2의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골조 및 시멘브럭조 판넬 및 시멘기와지붕 단층 주택으로, 사용승인일자는 1973년이며 현재 주택 및 창고 등으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록2의 공부상 주택 14.04㎡ 부분은 창고로 이용 중이라는 점이 명시돼 있습니다.
가격은 감정가 229,007,220원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가 78,550,000원까지 내려왔습니다. 비율로는 감정가의 34.3%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·추세 자료가 없어, “감정가 대비 크게 떨어졌다”는 사실과 “시장가보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다. 이 물건의 핵심은 단순한 할인율보다 권리 소멸 여부와 실제 이용상태, 일괄매각 범위 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12709 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 입장면 하장리 11-2 · 입장시장2길 46-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 창고 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 임창혁 · 단독소유 |
| 토지 | 281.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 339,800원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 229,007,220원 / 78,550,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34.3% |
| 청구금액 | 317,279,363원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.03.31. 을구 1번 입장농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 60,000,000원입니다. 그 뒤 2022.12.29. 같은 입장농업협동조합의 21,600,000원 근저당, 2025.11.18. 박성식의 강제경매개시결정, 2025.12.15. 정병환의 30,000,000원 근저당이 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 판단 근거는 별개
현재 최저매각가는 78,550,000원으로 감정가 229,007,220원의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 54,985,000원, 5회 유찰 시 38,489,500원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 78,550,000원 | 76,736,100원 | 352,143,263원 |
| 4회 유찰 시 | 54,985,000원 | 53,595,270원 | 375,284,093원 |
| 5회 유찰 시 | 38,489,500원 | 37,396,689원 | 391,482,674원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지, 어느 수준이 적정 응찰가인지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,813,900원 |
| 1. 근저당 · 입장농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 입장농업협동조합 | 21,600,000원 | 16,736,100원 |
| 3. 경매개시결정 · 박성식 | 317,279,363원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정병환 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,813,900원을 우선 반영한 뒤 입장농업협동조합 1순위 근저당 60,000,000원이 전액, 2순위 근저당은 16,736,100원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 총 채권액은 428,879,363원, 채권자 배당액은 76,736,100원, 미배당액은 352,143,263원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 매각범위·현황 — 일괄매각과 제시외 건물 확인
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각입니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ㉠·㉡·㉢·㉣·㉤·㉥ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 주택 및 창고 등으로 이용 중입니다.
- 목록2. 공부상 주택 14.04㎡ 부분은 현황 창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 경량철골조 및 시멘브럭조 판넬 및 시멘기와지붕 단층 건물의 주택이며 사용승인일자는 1973년입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 기호(1)는 양대초등학교 남동측 인근으로 단독주택·아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 기타 토지. 기호(3,4,5)는 양대초등학교 북서측 근거리에 위치하며 과수원·비닐하우스·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 281.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·정방형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·가축사육제한구역·절대보호구역·공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 기타 토지이용. 기호(3,4,5)는 농림지역·농업진흥구역 등으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.03.31. 입장농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본에서 확인하세요.
- 점유 확인. 등록된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 정확한 매각범위와 현황을 감정평가서 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 공부·현황 차이. 주택 14.04㎡의 창고 이용과 기호(3,4,5)의 답·과수원 차이를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 78,550,000원이 감정가 대비 낮다는 이유만으로 적정가라고 단정하지 말고 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “좋은 가격”은 다른 문제
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.31. 입장농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 물건 자체는 주택·창고 이용, 토지와 제시외 건물의 일괄매각, 공부와 현황 차이, 임대관계 미상이라는 확인 포인트가 있습니다.
현재 최저가는 78,550,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없는 만큼 이 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 소멸 구조가 명확하지만, 가격과 물건 현황은 별도 검증이 필요한 유형입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 실제 매각범위와 현장 이용상태를 먼저 확인하는 접근이 적절합니다.
