대전지방법원 2025타경12728. 천안시 동남구 신부동 496-4의 토지와 단층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 김종열이고, 2022년 5월 9일 소유권을 이전받은 날 안성축산업협동조합이 채권최고액 403,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 안성축산업협동조합의 임의경매개시결정과 충남신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 놓고 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 건축물대장에는 일반음식점으로 기재되어 있으나 현황은 사무실로 이용 중이고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자, 사용 관계, 명도 가능성, 현황 용도의 적법성과 활용성을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12728 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신부동 496-4 · 충청남도 천안시 동남구 천안대로 809 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 가격조사일 현재 사무실로 이용 중 |
| 토지 | 대 259.9㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 건물 | 경량철골조 철판지붕 단층 · 사용승인 1995.01.05 |
| 소유자 | 김종열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 562,735,000원 / 275,741,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성축산업협동조합 / 322,432,120원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠㉡ 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022년 5월 9일 접수된 안성축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 403,000,000원이고, 경매 신청 청구액은 322,432,120원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 충남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하므로 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 275,741,000원으로 감정가 562,735,000원의 49%이며, 2회 유찰된 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 하락폭만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 275,741,000원 | 271,080,626원 | 160,386,050원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 193,018,700원 | 189,516,438원 | 241,950,238원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 135,113,090원 | 132,421,507원 | 299,045,169원 |
유찰이 추가되면 매각가는 낮아지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 신청채권자와 후순위 채권자의 미배당이 커집니다. 이 미배당은 채권자 측 손실 구조를 보여주는 값이지, 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,741,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,660,374원 |
| 2. 근저당권 · 안성축산업협동조합 | 403,000,000원 | 271,080,626원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 28,466,676원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 채권총액 431,466,676원 중 271,080,626원이 배당되고, 160,386,050원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 가격조사일 현재 사무실로 이용 중입니다. 건축물대장에는 일반음식점으로 기재되어 있어 실제 사용 관계와 필요한 행정 절차를 확인해야 합니다.
- 건물. 경량철골조 철판지붕 단층 건물이며 사용승인일은 1995.01.05입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 일부 샌드위치판넬, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하고, 감정평가서상 제시외 건물 ㉠㉡도 매각에 포함됩니다.
- 토지. 대 259.9㎡, 상업용 이용, 평지·세로장방·광대로한면입니다. 개별공시지가는 952,400원/㎡입니다.
- 입지. 천안신부초등학교 남동측 인근이며, 주변은 상가주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로1류에 접합합니다. 가축사육제한구역이 포함되고 자연녹지지역·중점경관관리구역 등에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 감정평가 요항에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황 사무실의 실제 점유자, 사용계약, 사업자등록, 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 건축물대장상 일반음식점과 현황 사무실 이용의 관계를 확인하고, 용도변경이나 원상회복이 필요한지 관할 행정기관에 확인하세요.
- 제시외 건물. 매각에 포함되는 제시외 건물 ㉠㉡의 위치·면적·상태와 활용 가능성을 감정평가서 원본에서 대조하세요.
- 토지·건물 가격 분리 검토. 실거래 시세 자료가 없으므로 토지가격, 기존 건물의 잔존가치, 철거·수선 가능성을 나누어 입찰가를 산정하세요.
- 배당표 해석. 현재 미배당 160,386,050원은 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 최우선변제 가능성은 원본 서류로 재확인하세요.
- 매각 범위 대조. 토지와 건물의 등기사항, 현황 경계, 일괄매각 범위, 제시외 건물 포함 여부를 현황도와 함께 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 법원 매각 진행 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 적정가격은 별개의 문제”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2022년 5월 9일 안성축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 접수된 임의경매개시결정과 충남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리가 소멸한다고 곧바로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 시세 자료가 없어 가격 메리트를 검증할 수 없고, 임대관계는 미상이며, 일반음식점으로 기재된 건물을 현재 사무실로 사용하고 있습니다. 따라서 결론은 권리는 확인 가능, 가격과 활용성은 현장 검증 필요입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 점유·용도·건물 상태와 토지가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
