대전지방법원 2025타경12740. 아산시 둔포면 아산테크노밸리이지더원4단지 401동 5층503호 아파트입니다. 현재 소유자는 홍봉의이고, 2019.07.11. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 대전축산업협동조합의 채권최고액 163,200,000원 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2022.05.18. 설정된 주식회사신사에이엠씨대부의 근저당권 105,000,000원과 전세권 5,000,000원, 2025.11.20. 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인 문제가 완전히 확인됐다”고 단정하기보다는, 현장 점유와 실제 임대차 여부를 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다. 또 내부구조는 건축물대장 현황도의 방 3개와 달리 주방 쪽이 확장돼 현황 방 2개로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12740 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1797 아산테크노밸리이지더원4단지 401동 5층503호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 72.0945㎡ · 23층 중 5층 |
| 이용상태 | 방2 · 거실 · 주방/식당 · 욕실2 · 드레스룸 · 발코니 등 |
| 소유자 | 홍봉의 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신사에이엠씨대부 / 71,141,479원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.07.11. 접수된 대전축산업협동조합 근저당권 163,200,000원입니다. 이후 2022.05.18. 주식회사신사에이엠씨대부 근저당권 105,000,000원과 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2025.11.20. 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
2025.07.08.에도 주식회사 신사에이엠씨대부가 임의경매개시결정을 받았으나, 2025.07.16. 취하됐고 2025.07.21. 해당 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025.11.20. 개시된 2025타경12740입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다는 높다
아산테크노밸리이지더원4단지 동일 평형의 최근 거래 12건은 2026.07~2026.09에 189,000,000원~220,000,000원 범위에서 거래됐고, 최근 12개월 평균은 205,416,666원입니다. 현재 최저가 200,000,000원은 이 평균의 97.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 72.35㎡ | 3 | 189,000,000원 |
| 2026.09 | 72.35㎡ | 17 | 198,000,000원 |
| 2026.08 | 72.35㎡ | 17 | 213,000,000원 |
| 2026.08 | 72.09㎡ | 20 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 72.35㎡ | 16 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 72.35㎡ | 5 | 201,000,000원 |
| 2026.08 | 72.35㎡ | 10 | 204,000,000원 |
| 2026.07 | 72.35㎡ | 24 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 72.09㎡ | 24 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 72.09㎡ | 24 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 72.35㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 72.09㎡ | 21 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.0945㎡ | 12건 | 205,416,666원 |
평균만 보면 최저가 200,000,000원이 최근 12개월 평균 205,416,666원보다 낮습니다. 하지만 가장 최근 거래는 2026.09의 189,000,000원이고, 같은 달 다른 거래도 198,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 평균의 97.4%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 2. 근저당 · 대전축산업협동조합 | 163,200,000원 | 163,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신사에이엠씨대부 | 105,000,000원 | 33,200,000원 |
| 4. 전세권 · 주식회사신사에이엠씨대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 273,200,000원 중 채권자 예상배당은 196,400,000원, 미배당은 76,800,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 부담 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 76,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 116,240,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 147,792,000원 | 0원 |
매각가가 내려가면 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 회차가 내려갈수록 핵심 변화는 낙찰자의 권리인수액이 아니라 매각가격과 채권자 회수액입니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 염작초등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 산업단지 인근의 아파트지대로 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의도는 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 단지 동측·서측·남측으로 왕복 4차선 시내간선도로를 이용해 접근할 수 있고 도로의 폭·계통·연속성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규모. 아산테크노밸리이지더원4단지는 665세대이며 사용승인일은 2016.12.14입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(아산테크노밸리)이며 일반산업단지, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 720,800원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 내부상태. 경과년수를 고려하면 대체로 무난한 편이나 욕실 일부 벽면에 크랙 현상 등 보수가 필요한 부분이 조사됐습니다.
- 공부와 현황 차이. 건축물대장 현황도는 방 3개이나 주방 옆 방 부분이 주방으로 확장돼 현황상 방 2개로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균 205,416,666원만 보면 최저가 200,000,000원이 낮지만, 최신 거래는 189,000,000원입니다. 평균만 근거로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 실제 점유자와 임대차관계를 입찰 전 확인하세요.
- 내부구조 확인. 공부상 방 3개와 달리 현황은 방 2개입니다. 확장된 내부구조와 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 수리 상태 확인. 욕실 일부 벽면의 크랙 현상 등 보수가 필요한 부분이 조사됐습니다.
- 후순위 권리 소멸 확인. 2022.05.18. 근저당권 105,000,000원과 전세권 5,000,000원은 말소기준권리보다 뒤이며 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
- 회차별 가격 비교. 현재 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원, 3회 유찰 시 128,000,000원의 시나리오를 최근 실거래와 함께 비교하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최신 거래까지 봐야 한다”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2019.07.11. 대전축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 주식회사신사에이엠씨대부 근저당권·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 한쪽 방향으로 단정하기 어렵습니다. 현재 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 평균 205,416,666원의 97.4%이지만, 최신 거래 189,000,000원보다 높습니다. 여기에 임대관계 미상, 공부상 방 3개와 다른 현황 방 2개, 욕실 일부 크랙까지 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수위험은 낮지만, 현재 회차의 가격 메리트는 최신 거래와 현장상태를 확인한 뒤 판단할 물건입니다.
