대전지방법원 2025타경12779. 아산시 방축동 경성아파트 나동 302호, 전용 37.8㎡의 소형 아파트입니다. 소유자 김은경은 2020.03.23 매매계약으로 거래가 38,000,000원에 취득했고, 2020.05.11 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 해 2020.08.25 아산신용협동조합이 채권최고액 14,400,000원의 근저당권을 설정했으며, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 삼성카드·충남신용보증재단·한화생명보험의 가압류, 국의 압류, 충남신용보증재단의 강제경매개시결정과 아산신용협동조합의 임의경매개시결정이 차례로 등기됐습니다. 모두 말소기준권리인 2020.08.25 근저당권보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 이학중의 전입일도 2024.10.04로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12779 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 방축동 135-11 제나동 제3층 제302호 · 도로명주소 충청남도 아산시 번영로 5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 37.8㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 3층 |
| 소유자 | 김은경 (2020.03.23 매매 · 거래가 38,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 19,110,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 강제경매 채권자 / 청구 | 충남신용보증재단 / 29,580,153원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 준공 / 세대수 | 1988.07.19 / 80세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 한국주택은행 근저당권과 2004년 경매 관련 등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.08.25 아산신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 가압류 3건, 국의 압류와 경매개시결정 2건은 모두 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
조사된 실제 임차인은 이학중 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유 임차인으로 조사됐으며, 전입일은 2024.10.04입니다. 말소기준권리 2020.08.25보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이학중 | 나동 3층302호(경성아파트) | 2024.10.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 감정가는 높았지만 현재 최저가는 낮다
경성아파트 전용 37.8㎡의 실거래 12건 평균은 32,666,666원입니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 33,250,000원, 최신 거래는 2026.06의 35,000,000원입니다. 최근 12개월 평균이 이전 거래보다 2.7% 높은 흐름으로, 하락 추세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 37.8㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2026.05 | 37.8㎡ | 3 | 26,000,000원 |
| 2026.03 | 37.8㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2025.09 | 37.8㎡ | 3 | 32,000,000원 |
| 2025.06 | 37.8㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2025.06 | 37.8㎡ | 5 | 28,000,000원 |
| 2025.03 | 37.8㎡ | 5 | 28,000,000원 |
| 2024.12 | 37.8㎡ | 5 | 26,000,000원 |
| 2024.10 | 37.8㎡ | 1 | 39,000,000원 |
| 2024.01 | 37.8㎡ | 2 | 33,000,000원 |
| 2023.08 | 37.8㎡ | 4 | 32,000,000원 |
| 2023.08 | 37.8㎡ | 1 | 38,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.8㎡ | 4건 | 33,250,000원 |
| 전체 평균 | 37.8㎡ | 12건 | 32,666,666원 |
감정가 39,000,000원은 최근 12개월 평균 33,250,000원과 최신 거래 35,000,000원보다 높았습니다. 그러나 2회 유찰된 현재 최저가는 19,110,000원으로 내려왔고, 매수인 인수액도 0원이므로 실질취득 역시 19,110,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 57.5%로, 현재 회차에서는 가격 메리트를 인정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 743,980원 |
| 1. 근저당 · 아산신용협동조합 | 14,400,000원 | 14,400,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 29,296,700원 | 3,966,020원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 27,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 9,949,768원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 충남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 관련 청구 | 29,580,153원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표시 채권 합계 110,226,621원 중 예상배당은 18,366,020원, 미배당은 91,860,601원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 충남신용보증재단의 가압류가 강제경매의 본압류로 이행된 관계는 채권계산서에서 중복 여부를 대조해야 합니다. 미배당 채권은 원칙적으로 매수인이 인수하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 19,110,000원 | 18,366,020원 | 91,860,601원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 13,377,000원 | 12,736,214원 | 97,490,407원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 9,363,900원 | 8,795,350원 | 101,431,271원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온양고등학교 서측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 3층 302호입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기설비와 온수보일러에 의한 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 주변 아스팔트 포장도로를 이용합니다. 지목은 대, 토지면적은 2,269.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 온양고등학교·온양천도초등학교·병설유치원·하늘유치원 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 451,900원/㎡이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 내부 상태. 수차 방문에도 거주자가 부재해 내부는 동일 건물 유사 규모 아파트 조사와 탐문조사를 바탕으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.28입니다. 매각·유찰·변경 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 이학중의 보증금과 확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구 내역에서 확인하세요.
- 최우선변제 검토. 대항력이 없어도 소액임차인 요건을 충족하면 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 국 압류 확인. 아산세무서장의 압류 금액과 당해세 해당 여부를 확인해야 예상배당을 확정할 수 있습니다.
- 점유·명도 조사. 실제 점유 상태, 연락 가능 여부와 이사 협의 조건을 현장에서 확인하세요.
- 내부 수리비 확인. 내부 실사가 이뤄지지 않았으므로 마감·설비 상태와 수리 범위를 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성 검토. 1988.07.19 준공·80세대 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 노후도와 명도
현재 최저가 19,110,000원은 최근 12개월 실거래 평균 33,250,000원의 57.5%이고, 최신 거래 35,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세가 2.7% 상승한 상황에서 이 정도 가격 차이는 현재 회차의 핵심 장점입니다. 말소기준권리 이후의 권리는 소멸하고 임차인의 대항력도 없어 실질취득은 최저가와 같은 19,110,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격 할인만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 임차보증금과 우선변제 관계, 국 압류 세액, 내부 상태가 확인되지 않았고 단지는 1988.07.19 준공·80세대 규모입니다. 따라서 결론은 권리와 가격은 합격, 임차·세금·수리비·환금성은 현장 확인 후 결정입니다.
