대전지방법원 2025타경12809. 아산시 배방읍 장재리 천안아산미소지움 21층 2115호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔, 주거용)입니다. 소유자 아이에스인터내셔널주식회사가 2018.10.29. 거래가 213,787,172원에 취득했고, 근저당권은 없지만 아산시·국민건강보험공단·국세·세종특별자치시 압류와 카드사·신용보증재단 가압류가 연이어 등기된 뒤 충남신용보증재단이 강제경매를 신청한 구조입니다.
등기상 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 이 사건의 핵심은 등기부 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 떠안을 금액도, 실질취득액도 계산할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가를 넘는 선순위 임차인으로 확인될 경우 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워질 수 있으므로, 유찰률 자체는 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12809 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1729 천안아산미소지움 21층 2115호 도로명: 충청남도 아산시 배방읍 희망로46번길 11-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔, 주거용) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 24층 중 21층 · 사용승인 2018.04.24. |
| 소유자 | 아이에스인터내셔널주식회사 (2018.10.29. 거래가 213,787,172원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충남신용보증재단 / 9,925,919원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
말소기준권리는 2023.04.04. 아산시 압류입니다. 이후 등기된 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 하나카드 가압류, 충남신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정, 세종특별자치시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2019년 아산신도시상가 주식회사 가압류는 2023.11.21. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 1명, 보증금 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이충현 21층 2115호 | 2018.10.29. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일만으로는 주택 인도 시점, 전입의 유효성, 임대차계약의 실재, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 모두 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당 계산에서 인수액을 0원으로 놓았더라도, 이를 실제 매수인 부담이 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 49% 최저가를 ‘시세 할인’으로 볼 수 없다
현재 회차는 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%인 101,920,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 71,344,000원, 4회 유찰 시 49,940,800원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아 어느 회차도 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 101,920,000원 | 0원 | 85,712,659원 | 실제 금액 미상 |
| 3회 유찰 시 | 71,344,000원 | 0원 | 55,679,347원 | 실제 금액 미상 |
| 4회 유찰 시 | 49,940,800원 | 0원 | 34,661,405원 | 실제 금액 미상 |
④ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,226,880원 |
| 갑구 8번 가압류 · 하나카드 | 5,080,461원 | 5,080,461원 |
| 갑구 9번 가압류 · 충남신용보증재단 | 8,900,000원 | 8,900,000원 |
| 갑구 10번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,712,659원 |
위 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 예상치입니다. 신청채권자의 청구액은 9,925,919원이지만 강제경매개시결정 채권액은 별도로 확인되지 않아 해당 항목의 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당순위와 채권액은 채권계산서·배당요구서를 대조해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안아산역과 아산역 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·상업용·업무용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 희망로·아산역로·고속철대로 주변에 노선버스정류장이 있으며, 천안아산역과 아산역이 남측 인근에 있습니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정상 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 입찰 전 건축물대장상 용도와 실제 사용범위를 대조해야 합니다.
- 건물. 2018.04.24. 사용승인된 지상 24층 철근콘크리트 건물의 21층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 서측과 동측으로 약 40m·15m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,583,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 점유자 부재와 폐문으로 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권 입지는 장점이지만 근린시설 표기와 주거용 오피스텔 이용이 함께 나타나므로 일반 주거물건과 동일하게 평가하기보다 금융·임대·재매각 조건을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이충현의 보증금, 계약기간, 임대인, 실제 점유개시일과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 전입·확정일자 확인. 주민등록 전입세대열람, 확정일자 부여현황, 배당요구서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 인수액 확정 전 입찰 금지. 최저가 101,920,000원에 확인된 미배당 보증금을 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 여부를 확인해 예상배당표를 수정해야 합니다.
- 공매 병행 확인. 2025.02.17. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 진행·정지·취소 여부를 교차 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.19. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 행정상 의무를 원본 서류와 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설과 주거용 오피스텔 표현이 함께 존재하므로 건축물대장상 용도, 전입·사업자등록, 대출 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 채권계산서 대조. 신청 청구액 9,925,919원과 충남신용보증재단 가압류액 8,900,000원의 관계 및 실제 배당요구액을 확인해야 합니다.
- 내부·관리비 확인. 폐문 상태로 내부가 직접 조사되지 않았으므로 하자·수리비와 공용부분 관리비 체납액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 보증금 한 줄이 먼저다”
이 물건은 감정가 208,000,000원에서 2회 유찰돼 101,920,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 2018.10.29. 전입한 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 곧 취득원가가 아닙니다. 말소기준보다 선순위인 임차인으로 확정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 매수인이 이를 인수할 수 있습니다.
여기에 실거래 시세가 확인되지 않고, 국세·지방세 압류 4건과 공매공고, 민간임대주택등기, 근린시설과 주거용 오피스텔이 함께 나타나는 용도 확인 문제도 남아 있습니다. 현재 결론은 입찰 보류입니다. 임차인의 보증금·대항요건·배당요구를 확인해 실질취득액을 확정한 뒤에만 가격 판단이 가능합니다.
