대전지방법원 2025타경12876. 천안시 동남구 신부동 천안랜드마크타워 1층 1007호로, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 공부는 판매시설(백화점)이고 상호명 “모바일인픽스”로 명시돼 있으나 현황은 공실로 파악됐습니다. 특히 인접 호수와의 경계 벽체가 변형 또는 제거되어 하나의 점포처럼 이용됐거나 임의 구획되어 이용돼 온 것으로 조사됐다는 점이 이 물건의 가장 중요한 현장 리스크입니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사씨피엔에스입니다. 과거 신탁·가처분·근저당 및 2024년 가압류는 이미 말소됐고, 현재 경매 기준은 2025.06.25. 대한민국의 600,000,000원 가압류입니다. 이 가압류 이후 2025.12.24. 하나은행의 강제경매개시결정이 등기됐으며, 제공된 배당 시나리오상 두 권리 모두 매각으로 처리되고 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12876 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신부동 451-2 천안랜드마크타워 1층 1007호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 판매시설(백화점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사씨피엔에스 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 53,851,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 37,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급 | 대전지방법원 천안지원 등기과 · 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.06.25. 갑구 10번 대한민국 가압류 600,000,000원입니다. 이후 2025.12.24. 하나은행의 강제경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 2007년 수산업협동조합중앙회 근저당권 52,000,000원은 2015.09.04. 이미 말소됐고, 2020년 하나은행 가처분도 2025.12.03. 말소됐습니다.
② 가격 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가 157,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 53,851,000원입니다. 이는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로, 이 수치만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 53,851,000원 | 585,018,318원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 37,695,700원 | 600,882,823원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 26,386,990원 | 611,987,976원 |
③ 예상배당표 (매각가 53,851,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,369,318원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 대한민국 | 600,000,000원 | 52,481,682원 |
| 3. 갑구 12번 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 37,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 53,851,000원을 가정하면 집행비용 1,369,318원을 제외한 52,481,682원이 대한민국 가압류에 배당되고, 하나은행 신청채권 37,500,000원에는 배당이 없습니다. 총 채권액 637,500,000원 중 585,018,318원이 미배당으로 남는 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 현황 리스크 — 벽체·구획 상태가 핵심
매각물건명세서에는 일괄매각이며, 공부상 구분건물이지만 현황은 인접 호수와 벽체가 변형 또는 제거되어 하나의 점포로 이용 중이라는 내용이 기재돼 있습니다. 감정평가에서도 경계 벽체가 변형 또는 제거되어 이용 중이거나 임의적으로 구획되어 이용돼 온 것으로 파악했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시외버스터미널 남측 인근으로, 주위는 상업시설 및 오피스텔 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 천안고속버스터미널과 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설(백화점), 상호명 “모바일인픽스”로 명시돼 있으나 현황은 공실로 파악됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 18층 건물이며 사용승인일은 2006.01.11.입니다.
- 접도. 북측 약 40m, 동측 약 10m, 남측 약 4m 내외 도로를 통해 진입 가능합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·사다리형, 상업용 토지이며 공시지가는 7,880,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·중점경관관리구역 등에 해당하고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 구획 확인. 인접 호수와 경계 벽체가 변형 또는 제거된 상태이므로 독립 점포로의 물리적 복원·사용 가능 여부를 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 구체적 임대차 관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 매각 전 재확인하세요.
- 실거래 부재. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 상가의 실제 거래·임대료와 공실률을 별도로 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액은 크지만 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계는 별개입니다.
- 일괄매각 조건. 매각물건명세서의 일괄매각 조건과 대상 범위를 입찰 전 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 현황이 어려운 물건”
이 사건은 등기상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 3회 유찰된 근린·판매시설이고, 현황 공실인 데다 인접 호수와 경계 벽체가 변형 또는 제거된 이력이 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 53,851,000원이 시세 대비 충분히 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 권리 자체는 비교적 단순하지만, 물리적 구획·실사용 가능성·환금성은 반드시 현장에서 확인해야 하는 물건입니다.
