의정부지방법원 2025타경64531. 고양시 일산서구 덕이동 ‘해피빌(1085-52)’ 제1동 4층 401호, 전용면적 43.965㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 158,000,000원, 현재 최저매각가는 77,420,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 같은 면적대 실거래 평균이 150,000,000원이라는 점만 보면 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 단순 할인 물건이 아닙니다. 등기부에 한국토지주택공사 명의의 주택임차권 147,000,000원이 있고, 전입일자 2022.01.05·확정일자 2021.11.29가 말소기준권리보다 앞섭니다.
정확한 결론은 두 단계로 나뉩니다. 첫째, 확약이 없다면 최저가 77,420,000원에 낙찰받아도 배당 부족분 71,373,560원이 남아 실질취득 기준은 최저가가 아니라 보증금급으로 올라갑니다. 둘째, 이 사건 데이터에는 서울보증보험 주식회사가 2026.01.30자로 대항력 포기, 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 취지의 문건을 제출했다는 내용이 있습니다. 따라서 해당 대위·승계 신고분은 실질 인수 0원*으로 보되, 입찰자는 반드시 원본 문건의 적용 범위와 말소 조건을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1085-52 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.965㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 양재호 (2022.02.03. 거래가 147,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 165,425,341원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.11 압류
말소기준권리는 2022.03.11 남양주시 압류입니다. 그 이후 국민건강보험공단 압류, 영등포구 압류, 2025.10.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 등기부상 2015.02.10 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권은 2019.02.07 해지 말소 기록이 있고, 이 사건의 실질 쟁점은 그 근저당보다 2024.01.03 등기된 주택임차권입니다.
② 임차인·승계 신고 — 실제 임차인은 1명
임차인 표에서는 실제 점유 임차인과 보증기관 대위·승계 신고를 분리해야 합니다. 한국토지주택공사는 보증금 147,000,000원 임차권자로 표시되지만, 데이터상 보증기관 대위·승계로 김인옥 보증금의 중복 신고입니다. 따라서 보증금은 단순 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 김인옥 1명으로 봅니다.
| 이름 | 사용 | 보증금 / 차임 | 전입 | 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인옥 | 401호 · 주거 | 1,000,000원 / 600,000원 | 2025.06.18 | 2021.11.29 | 2025.10.22 | 대항력 없음 승계 아님 |
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 147,000,000원 / - | 2022.01.05 | 2021.11.29 | 2024.01.03 | 대항력 있음 우선변제 대위·승계 |
김인옥은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 보증기관 대위·승계 성격으로 표시되어 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 여부가 가격 판단을 바꾼다
해피빌(1085-52)은 총 8세대, 사용승인일 2014.12.29의 소규모 다세대입니다. 제공된 실거래는 2건이며, 평균은 150,000,000원입니다. 현재 최저가 77,420,000원은 이 평균의 51.6%입니다. 단, 이 수치는 대항력포기서가 유효하게 적용되어 인수 0원*이라는 전제에서만 의미가 있습니다. 확약이 배제되면 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 보증금 147,000,000원급으로 바뀝니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 43.97㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2022.01 | 43.97㎡ | 4 | 147,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 150,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 147,000,000원 | 75,626,440원 | 부족분 71,373,560원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 | 113,750,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 165,425,341원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 71,373,560원입니다. 다만 비고의 대항력포기서·잔존 임차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 적용되는 해당 신고분은 실질 인수 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송고등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 창고 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력포기서 원본 확인. 2026.01.30자 문건이 누구의 어떤 보증금 반환청구권과 임차권등기에 적용되는지, 배당 후 말소까지 가능한지 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 대항력 있는 보증금 147,000,000원이 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 실질취득은 최저가가 아니라 보증금급입니다.
- 실제 임차인 1명 확인. 김인옥은 전입 2025.06.18로 대항력은 없지만, 실제 점유와 명도 협의는 별도입니다.
- 보증기관 중복신고 분리. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고로 표시되어 보증금 합산 금지입니다. 보증금 147,000,000원과 김인옥 보증금 1,000,000원을 단순 합산하지 않습니다.
- 당해세 변수. 국세·지방세 압류 3건 관련 메모가 있어, 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 8세대 다세대, 실거래 2건, 평균 유찰 2.0회, 최근 낙찰가 없음으로 표시됩니다. 재매각·대출·출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약 확인형 물건”
이 사건의 표면 가격은 분명 낮습니다. 감정가 158,000,000원 대비 최저가 77,420,000원, 실거래 평균 150,000,000원 대비 51.6%입니다. 그러나 경매 권리분석의 기준은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 147,000,000원 임차권이 보이면, 먼저 낙찰가 + 미배당 인수액으로 실질취득가를 다시 계산해야 합니다. 이 사건은 그 인수 리스크를 2026.01.30자 대항력포기서와 말소 동의로 해소하는 구조입니다. 결론은 가격은 매력적이나, 권리 확인 난도는 높다입니다. 입찰의 승부처는 얼마를 쓰느냐보다, 이 확약이 실제로 해당 임차권·대위채권에 정확히 적용되어 매수인 인수 0원*으로 마무리되는지 확인하는 데 있습니다.
