대전지방법원 2025타경12903. 등기 대상은 충청남도 아산시 배방읍 세출리 357 외 1필지의 건물입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 사무소(공실), 2층~3층 단독주택(다가구주택)(공실), 4층 옥탑이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물입니다. 사건의 가격만 보면 감정가 387,630,900원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 132,957,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격보다 토지 없는 건물 매각과 점유·인수 관계입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.07.29 설정된 유천신용협동조합 근저당권 444,000,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2025.12.17 접수됐고, 근저당권 및 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차관계에서는 1층 (주)강백산업개발의 전입일이 2021.05.03으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 얼마를 인수하게 될지 계산할 수 없다는 점이 가장 큰 권리분석 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12903 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 세출리 357 외 1필지 |
| 매각대상 | 건물만의 매각 |
| 이용상태 | 1층 사무소(공실) · 2층~3층 단독주택(다가구주택)(공실) · 4층 옥탑 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 |
| 소유자 | 송민규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 387,630,900원 / 132,957,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 298,769,768원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 토지 현황 | 지목 답 · 244.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 맹지 · 공시지가 164,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기만 보면 단순하지만, 점유관계가 핵심
2021.07.22 유천신용협동조합의 가처분이 먼저 접수됐지만 2022.04.05 해제로 말소됐고, 2021.10.08의 종전 임의경매개시결정도 2022.04.05 취하로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.07.29 유천신용협동조합 근저당권 444,000,000원입니다. 2025.12.17 현재 사건의 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 4명, 1명은 선순위 대항력
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)강백산업개발 | 1층 | 2021.05.03 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 인수 가능 |
| 백선홍 | 202호 · 주거 | 2021.10.12 | 미상 | 2026.01.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유재형 | 301호 · 주거 | 2024.06.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김서인 | 302호 · 주거 | 2024.06.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
(주)강백산업개발은 전입일이 말소기준일보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당액은 산출할 수 없습니다. 이 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 낮아지지 않을 수 있으므로, 현재 최저가 132,957,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
백선홍·유재형·김서인은 모두 말소기준권리 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 백선홍은 2026.01.20 배당요구를 했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제액은 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 4명으로 봅니다.
③ 특수권리 — 법정지상권과 유치권을 동시에 확인해야 한다
④ 예상배당표 (매각가 132,957,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,661,398원 |
| 1. 근저당 · 유천신용협동조합 | 444,000,000원 | 130,295,602원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 132,957,000원을 매각가로 가정하면 근저당권자는 130,295,602원을 배당받고 313,704,398원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 특히 1층 선순위 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 낙찰자 인수액을 확정하는 표로 사용할 수 없습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 최저가 하락보다 ‘실질 부담’ 확인이 먼저
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 132,957,000원 | 130,295,602원 | 313,704,398원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 93,069,900원 | 90,994,642원 | 353,005,358원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 65,148,929원 | 63,576,248원 | 380,423,752원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 1층은 사무소(공실), 2층~3층은 단독주택(다가구주택)(공실), 4층은 옥탑입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층으로 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등, 창호는 샷시 이중창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지조건. 계획관리지역, 지목 답, 토지면적 244.0㎡, 완경사·사다리형이며 도로접면은 맹지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·계획관리지역에 포함됩니다.
- 건축물 확인. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나 일반건축물대장이 존재하지 아니하는 건물로 사용승인 가능성 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1층 임차보증금 확인. (주)강백산업개발의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 실제 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 건물만 매각되는 사건이므로 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부와 토지 이용관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. 백선홍의 공사대금 175,000,000원 유치권 신고에 대해 공사계약·대금채권·점유의 계속성 등 성립요건을 대조해야 합니다.
- 사용승인 확인. 일반건축물대장이 존재하지 아니한다고 기재돼 있으므로 사용승인 가능성과 행정상 상태를 재확인해야 합니다.
- 후순위 임차인 확인. 백선홍·유재형·김서인의 보증금 및 확정일자와 실제 점유 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 가격보다 권리와 토지 사용관계가 먼저다
이 사건은 감정가 387,630,900원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 132,957,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 눈에 띕니다. 하지만 건물만의 매각, 법정지상권 성립 여부 불분명, 1층 선순위 대항력 임차인의 보증금 미상, 175,000,000원 유치권 신고, 그리고 일반건축물대장 부재와 사용승인 가능성 재확인 필요가 동시에 존재합니다.
등기상 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 낙찰자의 실제 부담이 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 (주)강백산업개발의 보증금이 확인되지 않는 이상 실질취득액 자체를 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘낮은 최저가’보다 ‘선순위 임차보증금·토지사용권·유치권 성립 여부’를 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석형으로 보는 것이 맞습니다.
